【天龍國的傳奇】沒必要都更的土地如何讓它都更

剛仁守／自由工作者

冬陽和煦，天龍國一片祥和寧靜。人在家中坐，天外飛來一封建商的雙掛號信。

原來建商買下附近幾塊國防部的土地，現在即將申請自行劃定都市更新單元，寄來了相鄰土地協調會通知，並附上參與更新意願書。

我一頭霧水，我家這棟是十幾年新的電梯大樓，怎麼可能是「被都更」的對象呢？花了幾天，伏案查詢相關法令，越查越驚訝，不禁打起了哆嗦。

根據現行台北市都更法令，即便我的房子是剛建好的新屋，雖然我不同意，建商仍有可能將我的房子劃入都市更新單元，北市府仍有可能核准劃入。一旦被劃入更新單元範圍，我就會被迫捲入冗長而複雜的都更程序，進入不同比例「多數決」的各階段，雖然我自始至終不同意，將來建商還可能「依法」要求北市府來拆我的房子！

台北市特有的都更法令，疊床架屋，援引複雜，很難理解。但仔細研讀，可發現以下大漏洞，違背母法《都市更新條例》的精神。

一、稀釋架空《都市更新條例》的意旨，新房子也可能被迫參與都更。

《都市更新條例》第6條及23條，清楚明示於未經劃定更新地區，劃定更新單元，必須符合以下幾點：

1.建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹⼩，⾜以妨害公共交通或公共安全。

3.建築物未符合都市應有之機能。

4.居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

所以，都更的對象理應是上述足以妨害公共安全等的房屋。但「台北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」第二條，卻開了許多巧門，將母法都市更新的要旨稀釋了大約一半。例如，只要建商劃定的更新單元範圍中，有二分之一的非屬防火構造之窳陋建築物，二分之一未銜接未銜接公共污水下水道系統等情形，即便單元內另外二分之一的建物都是新房子，建商也可以一起圈進去。這樣的結果，形同《都市更新條例》被架空了一半。

因此，如果你家是好端端的新屋，沒有必要都更，也不是母法《都市更新條例》中都更的對象，但經由台北市訂定的都更法令神奇地稀釋後，就可變成合法被都更的對象了。

二、「申請自行劃定更新單元」與「事業概要」脫勾，不願參與的民眾容易被迫捲入都更的多數決程序。

關於民辦都更，其他大多數縣市，如新北市、高雄市，因「自行劃定更新單元」是「都市更新事業概要」的一環，申請事業概要時，建商需先舉辦公聽會，且必須取得二分之一所有權戶的同意，民眾可看見都更案的初步輪廓，以衡量是否同意參與都更，最後還需經過都更審議會的審議。

但台北市卻獨創地將「申請自行劃定更新單元」與「事業概要」這兩個程序脫勾，只要建商一個所有權人就可以申請劃定更新單元，至於二分之一的同意戶、公聽會、都更審議會都免了，只需建商的說明會或鄰地協調會即可。一旦北市府核准劃定更新單元，無須通知住戶，住戶在毫無警覺的狀態下，就被迫參與接下來的都更程序。

這次筆者也去參加建商的鄰地協調會，真是大開眼界！建商以投影片，還特定用紅字標註，強調一個不存在的法規，稱依據「台北市自行劃定更新單元重建區段作業須知第10條」規定，我家這棟大樓是「相鄰土地之建築物已建築完成且達更新年期（鋼筋混凝土15年以上）」，所以不得不跟我們開協調會。

建商、都更規劃師、甚至建築師，一再強調這幽靈法規。有住戶提問說，沒有這一條啊？建商面不改色，堅稱有。

我想，如果鋼筋混凝土15年以上，就「達更新年期」，那麼台北整座城市，大概每天就忙著把各地的大樓敲掉重建了吧！

建商還強調「假設你的鄰居都同意了，你不要，你最後拿到的是原始價值，不是更新後價值，這是法律規定，這是法律規定的！」，並表示「那個增加出來的錢歸我，我只要給付你原來的價值，提存法院，就解決了！」

若堅持到最後都不同意參與都更，建商就用便宜的價金提存到法院，原屋主只好含淚接受，遠離家園。都更法令效力著實驚人，奪人土地於無形！利潤歸建商！

一開始不了解，為什麼建商對於這一帶的原始價值之估價低於目前市價甚多？難道他們對這一帶的房價不熟？至此才恍然大悟，原來環環相扣，處處巧思。

但實際上，即使屋主不簽同意書，依法還是可以參加更新後房屋的選配。為何建商不說清楚呢？

當場我感到空氣無比凝重。如果不熟悉法令，我會以為鋼筋混凝土15年以上的大樓已達更新年期，必須都更。我會不敢表達不同意，怕最後只能拿少少的更新前的價值，被迫搬家走人。

會後聽到有鄰居說，他們相信建商所講的，因為如果法條是錯的，建商怎麼敢公開講？

錯誤的資訊，會導致錯誤的選擇。我不知道現場都更處官員有沒有列席？如果有，列席官員的沉默，無形中會造成替建商背書的效果。

三、「申請自行劃定更新單元」之准駁，北市都更處裁量權力超級大。

根據「台北市自行劃定更新單元重建區段作業須知」第十條，如果相鄰土地所有權人參與更新的意願比率，高於或等於建商自劃更新單元內所有權人的意願比率，以將該相鄰土地納入自劃更新單元為原則。為什麼要在法規中定這種相對浮動的比率呢？建商自劃更新單元內所有權人同意的比率與鄰地住戶何干？鄰地住戶的意願為什麼要受建商自劃單元的牽制？

且弔詭的是，建商可以將相鄰的某棟樓直接劃入更新單元內去申請，也可以將其當作相鄰土地，盡量調配對建商有利的比率。住戶根本不知道自己的房屋是被當成「更新單元」還是「相鄰土地」，這兩者最後都有可能被納入自劃更新單元範圍。這像變形蟲般的比率，住戶無從計算。

都更處核准的「更新單元檢討書」中的意願比率，是以全區總和的比率呈現（詳見北市都更處網站「自行劃定更新單元核准」項下的檢討書）。「全區總和」的意願比率數據，無論是更新單元或是相鄰土地，對住戶而言，如一沱黑霧迷團，難以求證。尤其是戶數多的地區，如果建商「不小心」少算幾戶，多算幾戶，甚至若有虛灌人頭，也無從知曉，連要核對自己這戶的意願是否正確臚列，都無從比對。既然依北市都更法令，別人的意願會影響到自己房子的命運，為何無權知道公開透明的資訊呢？

而且，上述法條並未提及，如果相鄰土地所有權人參與更新的意願比率，低於建商自劃更新單元內的所有權人意願比率，處理的標準是什麼。是絕不可以劃入呢？還是全依都更處的裁量？

有住戶打電話詢問北市都更處，得到的答覆是，只要鄰地這棟樓有一戶有意願參與都更，北市都更處就有可能性將這棟樓劃入更新單元。

這樣的回覆，證實了我的憂慮。依現行北市都更法令，北市府都更處的裁量權超級大，甚至逾越了母法，沒有明確的標準。無論你的房子有多新，你的新，不是新；你的不同意，只是落入多數決河流裡的一點小水滴。雖然你是所有權人，但主宰你房子命運的人不是你，而是建商和都更處的官員。

北市都更處網站的文宣 - 都市更新快易通市民操作手冊第17頁，將「劃定都市更新單元」及「事業概要」都列為都更的「醞釀階段」，甚至還用紅字標示說，醞釀啟動階段基本上是「不具都市更新事業執行之效力」。這文宣使民眾失去警覺，殊不知一旦被劃入更新單元範圍，就被迫要參加以「多數決」為原則的冗長殘酷都更程序，無法脫身。即便你從頭到尾都不同意，也可能被抹黑成「釘子戶」，建商可高舉都更公權力的大錘子來拆你家。所以「劃定更新單元」其實是重要的「決定階段」，絕非「醞釀階段」。

更誇張的是，即使北市都更處核准了建商的申請，將某戶劃入更新單元，都更處也不會通知所有權人，只會通知建商，理由是建商才是申請人。難道所有權人無權與建商同步知道自己房地是否被劃入都更嗎？屋主無從得知建商何時會提出申請，所以必須大半年三不五時上網查詢，若疏於查詢，經過時效期間，就無法提行政救濟了，北市府的做法真折騰人！

忍不住要讚嘆，這種種的漏洞，是如此絕妙精巧，環環相扣。我不知道台北市都更法令是在哪一任首長任期時變成這樣的？不知道是哪些人的集體巧思，才能在這複雜的法令叢林裡開出一條康莊大道，打造無往不利的大錘子？

都更本應是好事，但為何許多都更案延宕多年，滯礙難行？主因是現行法令所打造的都更制度，向建商傾斜。在不平等不透明的制度下，建商有傾斜的法令當靠山，又熟諳複雜的都更遊戲，為了爭取龐大的利益，是沒在客氣的；而小老百姓如小白兔一步步踏入都更叢林中，當有發現有陷阱，後悔了，都更案就停滯了。我想對那些聰明過人的大錘子建商、立委、市議員、官員說： 向建商傾斜的都更制度，造成的結果是：五輸 。建商輸、住戶輸、政府輸、民代輸、選票輸。唯有打造平等、透明的都更制度，讓都更回歸公益的本質，不要把不該劃的劃進來，要讓以營利為目標的建商，必須照著平等透明的制度走，都更才能順利推動。

雖會遭受強大阻力，但盼望台北市政府站在人民這邊，勇於改革。強烈呼籲台北市政府及民意代表，盡速修訂所有台北市都更相關法令：

一、檢視所有法令，去除不符合母法《都市更新條例》的漏洞，例如，請修改「台北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」第二條，不要稀釋母法的規定。

二、明確規定，對於非老舊危險之房地，自始就不得納入更新單元範圍，除非全體所有權人都百分之百同意。憲法保障人民的財產權及居住自由，若無涉公益，不應將人民的財產強制多數決。

三、將「申請自行劃定更新單元」回歸「事業概要」程序，以合理合法的程序，開啟都更，才能避免紛爭。

四、建商所召開之都更相關會議，無論鄰地協調會、說明會、公聽會等，都更處應錄音錄影存證，如建商有誤導都更法令，應於審核時扣分，情節重大者，應不予核准。都更處官員並應於會議現場立即糾正。

五、凡涉及所有權人之意願表達，例如劃入更新單元之意願、事業概要與事業計畫之同意，請依所有權人清冊清楚臚列，讓所有權人可以核對，不要用混在一起的比率呈現，這些不透明的數據，無法確認真實與否。

六、「自行劃定更新單元」的申請准駁與否，事關人民辛苦打拼一輩子的房產，請都更處通知全部所有權人結果，不要只通知建商。

七、請修改都更文宣，讓民眾清楚了解每一個都更程序，會帶來的法律效果。不要一味鼓吹都更的美夢，以免事後徒增民怨。

八、修法時請重視平衡住戶的權益與資訊對等。都更不順利，不是因為釘子戶，而是因都更法令往建商傾斜，建商所掌握的權力太大，易生爭端。

九、請北市府對於建商善盡督導之責。民辦都更雖非公辦，但是都更法令已強烈介入人民權益，甚至還可強拆人民房子。這不僅是私法關係，公法成分更大，不要以民辦為由，老是推給私權糾紛。

另呼籲國防部：請不要再賣國土了！請廢除《國軍老舊眷村改建條例》第4條中，賣國土不受《國有財產法》限制的漏洞。如果非賣國土不可，請回歸《國有財產法》的規定。政府機關將國土賣給建商，建商再結合附近的房子，不論新舊，不論意願，一起劃入都更，享受容積獎勵，蓋豪宅賣高價。國土越來越少，建商賺飽飽，房價漲高高。

奇特的北市都更法令，行之多年，公然違背《都市更新條例》，我們用選票選出的民意代表大多也沉默不語。錘子建商，錘子法令，錘子政府，錘子民代，讓居住正義遙遙無期！寸土寸金的台北，時常上演著天龍國的都更傳奇！