エンゲル部長｜3年でセミリタイア予定。都内の土地探してます^^さんのツイート

39分

高い建物を建てたい場合は道路付が大事です。広い公道に面する土地は高さ規制も緩かったり、日陰規制がなかったりします。城南だと15号や1号、環七、環八から30m以内、後は線路沿いの土地等は容積率一杯使える事は多いです幹線道路沿いは割高なので緩和措置のある道路裏30m以内等の土地がお勧めです

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エンゲル部長｜3年でセミリタイア予定。都内の土地探してます^^

@Engel_0510

· 11月4日

階数を検討する際に重要な“道路斜線”ですが簡単に言うと、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で記された線の範囲内に建築物を建てなくてならないと言う規制で、前面道路の幅員が狭いと高い建物が建て辛い。セットバックによる緩和があり街中でたまに見られる駐車場有の高層マンション等が該当。

ある程度の資金と給与がある人が新築に行く時に最適な銀行は現状だと、千葉銀、きらぼし、さわやか信金ですかね。特に1億以上の融資が厳しくなってるので土地5000万＆建物5000万(20x9戸)で利回り7%後半の木造を狙うのが理想です。城南地域でも継続して探せば見つかります。土地探しは忍耐ですw

融資初心者は銀行側の立場になってどんな人に、どんな物件に貸したいか考えると良いです。銀行業務はお金を貸して利子を貰うビジネスモデルですから、安定して返金してくれる人＆物件に貸したいんです。シンプルに利回りが十分な物件、個人属性が良く、現金持ってて、潰れても売却で取り返せる案件

木三共を建てたい方はまずは北側接道の土地を探してみて下さい幅員が5mを超えると3階が入る可能性が高いです。更に用途地域が近隣商業や準工業で北側接道だと大抵木三共okです後は数をこなして一種住居や中高層等でも入る条件を頭に入れれば選択肢が増えます。数多く検討し図面を見るのが大事です

先日メンバーとの会話で心に残った言葉。「今は利回りを追わないといけないが将来的には利回りを気にしない物を作りたい」公共性のある公園や複合施設などが案として上がりましたが、専務「江戸城再建」どーん、やはりでかい漢は言うことが違いますね。今後のモチベーションとして頑張りますw

11月9日

住宅ローンが先か収益が先かで議論に成るのですが、法人で物件を買ってる場合連帯保証→個信check無し連帯債務→個信checkありとなり法人借入が住宅ローンに影響無い可能性が高いです(多法人スキーム成立) 但し住宅ローンを負債と見ない銀行や返済が進むと与信upする銀行が有り結論が出ませんw

20時間

実際、安かろう悪かろうはあります。その辺は素人目には中々見えず、コストダウンで専務と対峙する時も色々議論に。。。w 数字上に利回りや価格に目が行きがちですが、その辺のクオリティや安心感も大事にして行きたいです。。。

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わん

一級建築士・CMr

@SyqkvoIWnrTVNeK

· 11月10日

車は出来上がっているものを買う

建築は出来上がっていないものを買う

車を安くするのは意味あるかも知れないけど建築を安くすると単純に見えないところで仕様が下がっているだけ型枠鬼のように使い回した結果、上階にいくほど状態が悪くなる建物もその一例だと思う

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18時間

私にとっての不動産事業でのゴール(目標)を考える事がありますがセミリタイアでも海外移住でもありません今は利回りやエリアでの有意差を重視していますが最終的にはそう言ったものを無視して余裕のある建物を残したい。後世に残る、人が集まる建物を建てる事に魅力を感じています。青臭いですがw

14時間

私も新築を志した当初は分かってなかったのですが民法には隣地から50cm離す様に記載されており、土地から新築をする場合に非常に重要です。施工性の観点からも隣の建物から50cmあった方がよく建蔽率とは別物です。建蔽率80%＋RCで90%可能と考えてると実際の設計時に痛い目を見ます。要注意です！

4時間

不動産投資で成功してる方は相対的割安で物件を購入している。正直、築古だろうと築浅だろうと区分だろうと一棟物だろうと関係無く、出口が見込める物件を安く買えば負けません。私は融資が出安く出口が想定し易い(と思う)土地からRCがメインですが、手法毎に割安で手に入れれば負けないかとw

5時間

私が出口を想定する際エリアの平均利回りを参考にしつつプロの仲間にもヒアリングします。その際は0.5-1.0%程度は悪化すると見込みます。即ち、5%のエリアで新築で6.5%〜取れるなら検討対象になります。都心4%のエリアで0.5%変われば物件価格で約12.5%変わりますので都心6%を狙うのは実は合理的

5時間

土地から新築をするなら土地のグリップは大事。今でもこの辺は悩んでますが、折角狙い通りのプランニングが入る土地でも他者に持っていかれる事は日常茶飯事。融資特約〈　現金の図式はずっと変わらないので元付と交渉してグリップして貰ったり、売主直交渉を模索中。オンラインに出てる土地は難しい

5時間

もろもろ無償で情報提供頂ける方には無償で対応したくなるもので、寄合的な集まりは気持ち良いですね。お互いそう思っている事が重要で、その場に居れば何かが起こる。困ったら相談すれば誰かが助けてくれる。そう言う集まりに近づいているエンゲル部です。オハヨウゴザイマス今日も土地探しますw

14時間

18時間

20時間

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わん

一級建築士・CMr

@SyqkvoIWnrTVNeK

· 11月10日

車は出来上がっているものを買う

建築は出来上がっていないものを買う

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11月9日

5階建てまでのメリットは2方向避難の回避(内階段＋窓)から避難でも許可されます。一方6階を超えると外の開放階段＋バルコニー等の避難経路が必要で急激にレンタブル比が悪化。これを回避する手段として5-6階をメゾネットにして5階のみに玄関にするとレンタブルを抑えて6階建てに出来ます。