■中古マンション買うかも

しがないソフトウェアエンジニアしてるけれども、今の会社含めて業界全体的でリモートワークが定着しそう。というか、今の賃貸がク○過ぎて、自宅作業が苦痛。引っ越しを考えるも、「新建築」に載るような集合住宅に住んだ時期を想起しても、この国の賃貸のクオリティーはあまり高くなさそうであり、人生で初めて不動産購入を検討中。

現在都内でも比較的小さな店が多い中央線沿いの街住みで、引越し先は賃貸ベースならば1年ぐらい前から中目黒を検討していたが、物件を買う=10年ぐらい住むとなるともっと自然が多い街に行きたいみたいなところ。

ひとまず中古マンションの購入を検討をしているが、驚くほど非効率な作業を強いられるので誰かにこの不満を共有したい。

マンションは内装部分はいくらでも変更可能なので、正直部屋の写真とかはどうでも良い。寧ろ、「マンションの躯体・構造」「管理組合」そして「街の将来性」に関する情報を知りたい。これらは相当程度データで表現出来ると思われるところ、suumoなりhomesなりを見ても絶望的にそれらの情報が記載されておらず、なんとなく良さそうな物件を見つけては不動産仲介業者との膨大でかつ不必要なコミニュケーションを強いられる。そのわりに不動産仲介業者が提供する新しい情報は殆ど皆無だったりする。

例えば、このようなデータを見たいが(意外と)標準的に容易に閲覧可能となっていない。

◎「マンションの躯体・構造」

• 竣工図 (古いマンションでは図面が残っていないことがあるらしい)
• 基礎工事種別 (基礎工事の内容も分からないのに、「新耐震だから大丈夫です」って言われても。。。)
• 設計事務所
• 施工会社
• 着工日、竣工日
• 建築確認、中間検査、完了検査の日付 (このようなメタデータがあることで工事の品質管理が間接的に伺える)
• 耐震等級 (旧耐震・新耐震の区別はどうでもよい。耐震性能を知りたい。コンクリート強度など具体的な数値も知りたい)
• 断熱等性能等級 (日本の賃貸はここが決定的に低水準な印象。わざわざ購入するのにこの性能を下げたくない。可能ならばc値、qa値も知りたい)
• エネルギー消費量 (省エネルギー対策等級というよりも、ランニングコストに係る具体的なエネルギー値や金額を知りたい)
• 階高
• 内芯面積 (何故壁芯がスタンダードな表記?)
• 床下スラブ厚と戸境壁スラブ厚 (今のク○賃貸みたいに音で悩みたくない)
• サッシの種類
• ドアの種類
• 一人あたりエレベーター数
• 想定される共有部の配管の工事 (共有部の配管工事が難易度高すぎる→建て替え、みたいな物件もあるらしい)
• 想定される浸水時のリスク
• 共用部に係る保険の内容
• 東洋ゴム製免震ゴムを使っているか (免震ゴムは交換可能らしいが、建物の各部品を把握しているかが重要)
• 現段階での建ぺい率・容積率の余裕
• 解体計画
• 「眺望良好」の具体的な内容

◎「管理組合」

• 管理規約
• 長期修繕計画書
• 修繕積立金の総額
• 修繕積立金会計収支
• 修繕積立金の駐車場使用料依存度
• 修繕積立金滞納率
• 修繕履歴
• 管理規約、議事録、その他図面、コミニュケーション等管理組合電子化に関する情報
• 管理組合理事平均年齢(及びその他多様性に係る情報)

↑　一部のマンションではこれらの大部分の情報が [マンション管理ネット](https://www.mirainet.org/) で見られる

◎「街の将来性」

• 一人あたりGDP成長率 (調べるのが面倒なのでどの自治体も一番見やすいところに記載してほしい)
• 外国人投資家の投資額 (AR周りググっていたら中国の「神居秒算」なるアプリがあり結構参考になりそう)
• PTA活動に対する第三者評価
• 教師の平均残業時間
• 子供一人あたり教師・保育士・幼稚園の先生の数 (子供一人あたりに掛けられるリソースを知りたい)
• 世界大学ランキング上位校への輩出数 (海外の大学へのアクセスがなければ教育を受ける権利が提供されているとは言えない。暗記ベースの日本の大学受験ぐらいならば自分で勉強すれば良いのでは)
• 特定空き家の町別件数
• 地域の総エネルギー消費量
• 住民のnps (これが意外に無い)
• 特定空き家の件数、行政代執行件数 (調べるのが面倒。下記同様)
• 現役世代人口の純増
• 女性の就業者数
• 下水排除方式や排水処理能力　

...

...

etc

正直これぐらいのデータがあれば、今すでに標準的に表示されているデータと合わせ、知らない街の知らないマンションでも短時間で相当程度その価値を見極めることが出来ると思う。

とはいえ、なんだかんだ解体計画・管理組合電子化に関する情報・住民のnpsが分かれば良い気もしている。

・解体計画 → そもそもスクラップアンドビルドのノリで作っているのに解体計画が無いのが良く分からないが、これがあれば竣工時の情報・修繕の想定・リスクの想定などマンションの躯体・構造に係る必要な情報が組み込まれている可能性が高い。また、物件を評価するときに、解体計画に基づいて実質的な経過年数を評価出来る手法もあり得る。

・管理組合電子化に関する情報　→ 結局知りたいのは管理組合のコミニュケーションのあり方。区分所有法に基づき総会議事録を電磁的記録で作成するのは難しそうだが、議決権行使は電磁的方法がOKだし、その他管理組合アプリみたいのも幾つかあるので、ある程度管理組合は電子化していて欲しい。ここが電子化されていないと、老人が多いか、コミニュケーションのコストが高そうなイメージを持ってしまう。 あと、国交省が言うような100年マンションがあったとして100年後に紙資料が保存されているのか、疑問がある。

・住民のnps → npsを細かく取ればその自治体についてある程度は分かりそう。特に、街の中長期的な発展には新陳代謝が重要そうなので、若い世代のnpsを知りたい。「住みたい街ランキング」とかどうでも良い。appstoreでアプリをダウンロードするときに知りたいのは、ダウンロードした人のレビューであって、これからダウンロードするかもみたいな人の意見ではない。

ただ、この3つが明示的に分かる場合は少ない。なので、結局仲介の人に連絡をし、実際に物件を見に行かなければならない。そしていろいろコミニュケーションするが、結局良く分からないままになりがち。契約交渉をすると分かることもあるらしいが、ただ情報を知りたいためだけに毎回契約交渉したくない。

一方で、これらの情報が今のマンション価格には組み込まれていない可能性もあり、知識と時間があれば良い物件を探せるような印象もある。今の日本のマンションの中長期的に支配的な価格決定条件=「駅近xx分」と「ブランド」に収斂しているように見受けられるので、諸外国マンションの価格決定を想像するに、多分価格に組み込まれていない情報は多いのだろう。不動産テックの人ってどんなことをしているのだろう。

その他雑感:

・鉄鋼の強度が上がったからか、最近の東京の新築マンションはファサードの曲線やコーナーサッシが大胆だったりしてカッコ良いの増えてきた。駅・商業施設直結系も良い。けど絶望的に手が届かない。イギリスではマンチェスターが再開発成功しているらしく、日本の地方都市にもこのような流れが普及することを期待したい。

・中古物件のデータがより可視化され、中古物件の売買が容易になることで、仲介業者の手数料収入は多くなる筈だが、何故日本の仲介業者はその方向性でロビイングをしないのだろうか。結局ここが分からないということは、まだ自分は不動産の闇を知らないのだと思う。

・築40~50年で誰が買うのだろう?みたいな物件でも管理費・修繕費が毎月数万円掛かる。これを誰も買わなかったらどうなるのだろう。ただ、同築年数で自分が手が届かないような金額帯の物件も案外ある。しかもデータがあるここ5年ぐらい価格が下落していないことが多い。ババ抜き怖い。

・新国立競技場建設時に立ち退きを迫られた築40~50年物件の住民を思い出す。確かに、良エリアなところには昔の人が何も考えずに建てた中途半端なマンションがありがち。そしてそのせいで街の流れが悪くなっているし機会損失が発生している可能性もある? 住民間の公平性の観点から、東京オリンピック関係なく、良エリアの中途半端なマンションの住民には躊躇なく立ち退きを迫るべき。

・つくづく新幹線は凄いと思う。初期の設計思想が優れているから、次の時代でも進化を遂げている。それに比べて日本のマンションはどうなのだろう。あと、新幹線は満州国での経験が色々生かされているらしいが、同様の経験が活かされているらしい〇〇ニュータウンは。。。

・結局税金で解体されるマンション増えてきそう。責任を次の世代にまわす日本人の思考回路を感じ始めている。もうこういうゲームは自分たちの世代で止めたい。

・幾つか物件を見たが、中古マンションをどんなにリノベしても数年後の販売価格はシビアになりそう。まして、金融機関の担保評価はリノベに掛けた費用など考慮しなさそう。数年後に残債以上の販売価格で買主と合意できても、買主にローンつかないこともありそう。欧米の金融機関の担保評価ってどんな感じなのだろう。

・都市計画を定めるときの地権者の意見の強すぎ。x年後にその土地で住む人、働く人は潜在的に皆利害関係者なのでは。x年後に地権者はそこに土地を持っているのだろうか。今すぐ土地を高く売りたい人による、今すぐ土地を高く売りたい人のための、今すぐ土地を高く売りたい人の都市計画で作りましたみたいな街が多すぎ。

・自分の生活は都心を思ったほど必要としていなかった。結局都心に毎日行っていたのは仕事の必要性が90%ぐらいだったようだ。ロンドンのハイドパークやリージェントパークみたいのが都心に無いのが残念。南池袋公園とかもっと頑張ってほしい。

・というか、リッチモンド公園みたいな公園が郊外にあって欲しかった。〇〇ニュータウンはそのような公園に出来る可能性はあったのでは。となりのトトロを見て何故か作成者の静かな怒りを感じた記憶がある。だからこそ、これまで〇〇ニュータウン出身者であることを恥じていたのだろうか。

・ミラノのBosco Verticaleみたいな建築家駆動のマンションプロジェクトってどうやって調べたらよいのだろう。日本のマンションは基本デベロッパー駆動なのだろうか。六甲の集合住宅とかは建築家駆動っぽいが。

・中古自動車の購入も検討しているが、ここまでババ抜き感は無い。というか、細かい性能やデータが分かるし、価格の妥当性・説得力がある。この違いは何?

・2軍の試合で良いので、車で球場に行ってみたい。何かアメリカ映画っぽい。あと、コストコが凄いらしい。一回も行ったことがないけれど。

・ひとまずこの苦難を乗り越え、沢山の知識をつけて、x年後に眺望の良いエリアに一人暮らし用の注文住宅を発注したい。

【追記 2020/7/17 12時頃】

書いて寝て起きたら、書き忘れた不満が幾つかあったので、ちょっと追記しました。

Permalink | 記事への反応(34) | 04:22

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