こんにちは、ゆう＠コロナ第二波の情報収集を始めておいた方が良いですね。
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この数ヶ月コロナを恐れる人がずいぶん多かったですが、実態に気づいた人が増えて外出する人がどんどん増えていますね。コロナの実態に気づいた人たち、第一波のコロナについて。
過去のスペイン風邪など大流行したインフルエンザに近いと言われるコロナ(武漢風邪)は、やはり同じく第二波の際のウィルスの大きな変異が心配されていますね。
第一波はただの風邪でしたが、もしかすると第二波は驚異になるかもしれません。
ボクは無知で自粛中に旅行、外出しまくっていたわけではなく、すべて理解した上でした。でも第二波は来てみないと分からないので、杞憂に終わるかもしれないけど、もしかしたら大変なことになるかもしれないです。徐々に外出し始めている単に無知な人たちは、第二波が来たときにも無知なままで正しい認識になるまで時間がかかると考えられるので、万が一コロナ(武漢風邪)が大きな変異によって致死率が上がった場合は驚異ですね。
スペイン風邪は第二波が来るまで約6ヶ月だったそうなので、それと似ていると言われる夏から秋には日本でも第二波がやってくることになりそうです。
テキーラモンスターTOYOにより買主が出がらし物件をつかんだ頃、スルガ銀行の行員から紹介された大阪の業者売主の物件をビッグマラーEにスルガ融資で客づけしてもらう、というスキームをあみ出していました。
この行員との出会いはあるひ突然、電話がかかってきたことでした。
数ヶ月前に利回り11％、築20数年のRCをスルガ融資で決めたことがありましたが、その時のスルガ銀行の担当行員 I 村氏はガングロイケオジサーファーOの担当ということになっていました。
そのためスルガ銀行からの売り物件情報等はイケオジサーファーOの元へいく取り決めになっていました。
元々、スルガの高金利の個人融資はボクの方向性と合わず、どんどん成約価格が下がっていくスルガ融資用の物件を売ることは客を殺すことになってしまうので、スルガ融資を使う物件は敬遠していました。
しかし、物件元になりつつ客付が別のスタッフであればボクが直接手を下していないので、このパターンの取引なら良いと思っていました。
そんなとき、たまたまNの会社で電話を受けるとスルガの行員からでした。
特に誰宛てということもなく、売り物件を紹介するので決めて欲しい、というものでした。
このとき紹介されて知り合ったのが元々スルガ銀行にいて独立して大阪で三為業者になってスルガ融資で客をハメまくっている株式会社O・Jという会社がありました。
ここの物件はスルガ融資がつくことが分かった上で利回りが10％こ超えている物件の紹介がありました。場所は大阪市内が多く、この1〜2年後には利回りがさらに落ち、価格が上がっていくエリアです。
そのため、即決物件と言えるものでした。
しかし自分で客をハメ殺すのはボクにはできなかったのでビッグマラーEに物件を紹介して、客から”コンサル料”をもらって手数料を6％にし、半分ずつ分けることをしていました。
ビッグマラーEとはこのパターンで何件も取引をして、ボクはそのたびに契約書を作るだけの手間で数百万手にするというボロい仕事をよくやっていました。
可哀想なのは無駄に手数料を6％も払う客でした。
それでもこの頃はまだ価格が上がりきってはいなかったので、その後2年物件を維持できればスルガ銀行との交渉で金利が低くなるので3年経つ頃にはキャッシュが回るようになっていきます。
そういう論理でボクは取引に関与することに自分を納得させていました。
前回も言いましたが、Nの会社の末期の頃には関西人Zがかなりエゲツなくコンサル料をとって、または三為、四為で美味しい汁を絞りきった物件を売りつける手法が横行していたので、ボクや港区系ガリガリNo. 1営業マンTが去った後のNの会社から物件を買った客は今頃リアルに死んでいるでしょうね。
このように取引の形態、利益の上げ方は何回か変遷していきました。
通常に買主から3％+6万円をもらう取引
↓
3％+6万円にコンサル料を別にもらう取引
↓
「第三者の為の取引」によって売主として利益を抜く取引
↓
「第三者の為の取引」を2回またはそれ以上挟んで利益を何度も抜かれた取引・「第三者の為の取引」をしながら関連会社で仲介手数料もいただく取引
下に行くほど美味しい汁はカラカラに枯れていて、危険な取引になっていきます。
不思議なもので下にいくほど融資が出やすい取引になっていきます。
つまり融資が出やすい時期ほど物件価格が上がり、危険な取引が増えていくことになっていきます。
これはリーマンショックの前の頃も同じです。
常に不動産バブルは同じ現象が起こります。融資の出やすさと不動産価格とのバランスは非常に密接な相関関係があり、融資の出やすさと価格の上昇はほぼイコール。
しかし融資の出やすさと価格上昇との間にはわずかにタイムラグがあるため、そのタイミングで価格が上がる前に融資を引いて物件を買えた人、この人が全体の1〜2割しかいない不動産投資の勝ち組です。
約半分は大して儲からない物件をつかんだ人、残りがハメ殺された人、ということになります。
