土地売却を成功させるための3つのポイント

はじめに、土地売却の流れについてお伝えいたします。
大きな流れはマンションや一戸建てと同じですが、土地ならではのポイントに重点を置いて、ご紹介していきますね。

土地の売却を考え始めたら、不動産会社に相談する前に、ご自身で情報収集をしましょう。土地を売る場合、立地条件はもちろんですが、隣接地との境界確認の有無、更地か古家付きか、相続した土地かなどがポイントとなります。まずは土地の情報をひとつずつ整理していきましょう。

事前にできる準備として、売却に必要な書類や資料を手元に集めておきましょう。本人確認のための「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」、登記の際に必要な「登記権利書」または「登記識別情報」、税額確認のための「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」を用意しておきましょう。

また、土地の場合には隣接地との境界など、正確な情報を求められるため、ご自分の土地の範囲がわかる「土地測量図・境界確認書」の有無もあわせてチェックしましょう。測量には時間と費用がかかるため、境界がはっきりしていない場合は事前に作成しておくことをおすすめします。相続によって親から譲り受けた土地の場合は、土地の所有者名義を確認できる「不動産登記簿（登記事項説明書）」を法務局から取り寄せましょう。

必要書類の詳細は以下のページを合わせてご確認ください。
・ 不動産売却に必要な書類チェックリストとポイント

情報収集・事前準備が整い、必要書類が揃ったら、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社へ土地の査定の依頼を行います。不動産会社によって、査定基準が異なるため、複数社に依頼することをおすすめします。

一括査定をした不動産会社の中から、売却のサポートをしてくれるパートナーとなる業者を決定します。不動産会社選びに迷った場合は、査定価格のほかに、土地売却実績の豊富さや、周辺の売却実績の有無などを参考にしましょう。

不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットを確認し、慎重に選びましょう。

契約形態の詳細は以下のページを合わせてご確認ください。
・ 不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント

媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。売り出し価格は自由に決めることができますが、査定価格を参考に、不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞いて、実際の市場の状況を客観的に把握して決めていきましょう。

売り出し価格が決まったら、売却する土地情報の開示を進め、売却活動を開始します。

購入希望者が現れたら、媒介契約をした不動産会社を通じて購入申込書が届きますので、価格や条件面を確認し、不動産会社と相談・検討しましょう。

晴れて双方の合意ができたら、いよいよ売買契約を締結します。「売買契約書」や「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は、不動産会社が作成してくれます。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、「売買契約書」の内容を確認し合い調印し、手付金を受け取ります。引き渡しの際は、売買代金を受け取り、必要な書類を買主に渡します。

事前の準備から、契約・引渡しまで、一連の流れをご説明いたしました。続いて、より良い条件で土地を売却するために、抑えておきたいポイントを3つご紹介していきます。

土地売却の際は、できるだけ早く、高く売るために、客観的に自分の土地の価値はどれくらいなのかを事前に調べておきましょう。土地の評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「 全国地価マップ 」にて調べることができます。
また、実際の取引価格については国土交通省の「 土地総合情報システム 」を活用して、確認してみましょう。

土地売却において、仲介してくれるパートナーとなる不動産会社選びはとても重要なポイントです。知名度や規模にこだわらず、得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社と選ぶようにしましょう。そのためにも、複数の不動産会社の話を聞き、比較・検討することをおすすめします。

空いている土地は長い間放置しておくと、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりして印象が良くない状態になってしまうことが多いです。購入希望者に現地案内をする際、あまりに荒れ放題だと、いくら他の条件が良くても印象が悪くなってしまいます。そのまま購入希望に繋がっても、減額交渉をされる場合もありますので、現地案内が決まった際には土地の状態をキレイにして良い印象を与えるようにしましょう。

土地売却は金額が大きいこともあり、ちょっとした確認を怠ると重大なトラブルを引き起こす原因となります。事前に注意できるポイントは確認をして、一括査定を行う前にクリアにしておきましょう。

土地の売却において、隣接地との境界をハッキリさせていない場合はトラブルの原因につながります。土地の境界については、コンクリートなどで作られた「境界標」の設置と、隣接地との境界が明記された「境界確定図」の取得が必要です。「境界標」がない場合、土地家屋調査士に依頼して設置することができます。

また、法務局から地図（公図）を取り寄せて、隣接地との境界を確認し、売却を進める前に隣接地との境界をはっきりさせて、「境界確定図」を取得し、土地の状態を明確にしておきましょう。

土地を売却する場合、古家を残したまま売却するか、古家を解体して更地で売却するか迷う方が多いようです。下記にて、古家付きの状態で土地を売却した際のメリット・デメリットをまとめてみました。

更地で売却をする場合には別途解体費用がかかるため、双方のメリット・デメリットを把握した上で、不動産会社と相談して決めましょう。

土地売却の際によくある質問をまとめてみました。是非参考にしてみてください。

土地売却で多いパターンは、親からの相続で譲り受けた土地です。そもそも土地を売ることができるのは、その土地の所有者で「不動産登記簿（登記事項説明書）」に記載されている名義人のみとなります。どんなに近しい親族であっても、登記簿の名義が本人でない限り、土地の売却はできませんので事前に確認しておきましょう。土地の名義人（親）が亡くなったあと、相続登記を行わずに名義人が親のままになっている場合もあるので、土地を相続した場合は、まず相続登記を行いましょう。

登記申請書と、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの添付書類を法務局（登記所）に提出して手続きをします。ご自身で行うこともできますが、多くの添付書類をそろえたり、度々、法務局に出向かねばならないなど、かなりの労力と時間を要します。そこで、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的です。

土地の売却時には、大きく分けて３つの税金が発生します。売価がそのまま利益となるわけではないので事前に確認し、把握しておきましょう。

1.印紙税	売買契約書に貼付する印紙代
2.抵当権抹消の登録免許税	ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金
3.譲渡所得税（所得税・住民税）	土地を売却して利益が出た場合に納める税金

また、土地売却時には、条件や場合によりその他の費用や手数料がかかります。

1.仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
2.繰上げ返済手数料	ローンが残っている際に支払う、一括返済する際の手数料
3.測量費用	地積測量図を作成する際に、土地の大きさを測るためにかかる費用
4.解体費用	土地を更地にして売却する際の古家解体にかかる費用

個人間でも土地の売却を行うことはできますが、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。例え境界標がしっかり存在していたとしても、境界標が隣地とのブロック塀の中央にある場合、そのブロック塀の所有者は誰なのかなど、境界についての法的なトラブルに巻き込まれる可能性も少なくありません。

また、個人間で土地の売却を行うと、売却に関する契約書をすべて自分で作成したり、売却後に発生した瑕疵担保責任を負ったりする場合もあり、その都度それぞれの専門家や担当者に相談をする可能性もでてきます。仲介手数料がかからないというメリットもありますが、個人で売却を行うよりも、プロである不動産会社に仲介に入ってもらい、なるべくトラブルがないように、スムーズに気持ちよく進めていくことをおすすめします。

いかがでしたでしょうか。

土地売却の際に必要な事前準備、資料、税金や費用などのポイントや注意点をご紹介いたしました。土地売却の経験は、ほとんどの方が一生に一度あるかないかの大きなイベントです。トラブル無く、スムーズに気持ちよく進めていきたいですよね。そのためにも、売却のパートナーとなる不動産会社選び、出来る限りの準備と土地売却に関する情報を知っておくことが大切です。