CREALの大型案件「SOLA沖縄学園ファンド」を徹底分析！投資するべきか？

CREAL（クリアル）から大型ファンドが登場します。利回り5.0%という好条件に加えて、お得なキャンペーンが適用となるので非常に注目を集めています。

ファンド名	SOLA沖縄学園
募集金額	8.38億円
利回り	5.0%
運用期間	18ヶ月
募集期間	2019年11月25日 20:00 ～ 2019年12月24日 20:00
計画	SOLA沖縄学園が保有している「SOLA沖縄保健医療工学院」と「スターウッドBeB美容専門学校」の土地＆建物を取得し運用する。 SOLA沖縄学園と「20年間の定期建物賃貸借契約」を締結。
返済原資	18ヶ月以内に外部へ売却することを予定。 売却先候補は「個人投資家」や「一般事業法人」を想定。

(1) 無事にEXIT（売却）できるか？
(2) SOLA沖縄学園は倒産しないか？

ポイントは上記2点です。不動産としての価値はあるものの、SOLA沖縄学園からの賃料が発生しなければ価値は大幅に下がってしまいます。

・表面利回り6.0～7.6%での売却を想定（カナメ先生予想）
・SOLA沖縄学園の「20年間の定期建物賃貸借契約」付き
・沖縄県の地価ランキング4位の宜野湾市（坪単価平均：35万6387円/坪）

悪くない条件だと思います。あとはSOLA沖縄学園への信頼性（経営）次第です。

・1990年に創業（2009年に法人化）
・沖縄県宜野湾市に所在する学校法人
・2つの専門学校を運営
・現在の生徒数は約520人
・新規学科（介護・看護等）の新設を計画
・4年制の専門職大学への移行を目指している
・不動産の売却で約6億円の有利子負債を削減し、成長資金を拡充

・現金：1.26億円
・資本：4.48億円
・長期借入金：14.4億円

・収入：7.18億円
・支出：6.42億円
・収支：0.75億円
・借入金利息：0.30億円

・沖縄県では2030年まで人口が増加する（日本全体では2008年がピーク）
・2012年から2018年の間に在留外国人が2倍（9,404人 → 18,025人）
・2018年に沖縄独自の給付型奨学金事業が新たに創設

設備投資の負担が大きいものの儲かっています。私の住んでいるエリアでも保健医療専門職系の大学が次々と新校舎を増設しており「学校は儲かるんだな」という印象を持っています。

現時点では「先行きは明るい」と評価します。

高級旅館やホテルの運営で有名や「星のや」が、J-REIT（証券化）を活用して資産の流動性を高めているのと同じ取り組みです。

いつも通りCREALが10%の劣後出資を行っています。
劣後出資部分の賃料利回りを計算するとカナリ高いのが気になる（羨ましい）のですが、これはあまり考えても仕方ないでしょう。

・十分に魅力的な案件（売れる案件）
・利回り5.0%＆運用期間18ヶ月の好条件
・SOLA沖縄学園の経営は良好
・成長エリア「沖縄」の案件
・キャンペーン特典で1.0～2.0%が還元（初回の方は2.0%）

これらの理由から個人的には「買い」のファンドだと評価しています。

評価	A	CREAL（クリアル）の公式ホームページ