(cache)2017年07月 : 地方Ｎｏ.１不動産屋さんの友人ブログ　

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7月31

食べログVIP会員と不動産凍死家を避ける方法☆

こんにちは、ゆう＠食べログVIP会員です。

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よく食事をしては食べログに口コミを投稿するのを日課にしていたら
食べログから「食べログVIP会員」になりませんか？というお誘いの
メールが届きました。

いくつかの特典がつくようですが、それよりも”自分の行動によって
周りの反応が変わる瞬間”というのはそれが何であっても面白いもの
ですね。

お店によっては食べログで口コミを書いているという話をすると、
サービスで1品、2品多く出してくれるお店もあります。確かにそれ
も嬉しいですが、普通に食べてもお腹いっぱいになるので、追加の
サービスは蛇足になることが多いので実はあまり嬉しくなかったり
します。

さらに認めてもらえるように日々、新規でお店の開拓と正確な味覚
のセンサーを身につけようと思います。

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最近では不動産投資家が日々、その活動を継続することによって
買うべき収益物件の知識や全国の金融機関情報、税務上の知識、
さらに物件運営法について不動産業者の知識・経験を追い越す、
という状況が一部で生じています。

従来は投資家と不動産業者との間には、情報格差があって投資家
は情報弱者である、という構図がありましたが、最近ではそれが
逆転して規模の大きな投資家が数百人規模のグループを組むこと
によって情報を共有しているケースが多くなっています。

そこでの情報はすでに不動産業者のそれをはるかに上回ってい
ることが多いです。特に規模の大きな大家グループでは情報の質
はかなり高いです。

逆に、最近では不動産業者側のレベルが下がってきており、単に
全国の物件情報を集めるだけのスタッフや、スルガ・オリックス
銀行等の限られた個人の枠を使った融資に特化した業務しか行わ
ない業者が少なくない一方で、規模の大きな投資家は全国で、
しかも低金利で融資を出してくれる金融機関の情報をみんなで
共有しているからですね。

前回の記事にも書いた”三重苦”を避ける方法としては、規模の大
な大家グループに所属する、ということが一番良い、ということ
が言えます。

どんなグループに所属したら良いのでしょうか？そのあたりの
情報はまた後日。

では、また。

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2017年07月31日05:22

whitepinkrum

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7月29

収益物件の三重苦を背負っている凍死家とは☆

こんにちは、ゆう＠肉ざんまいです。

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今年は肉体改造をしているので日々、筋肉がついてきています。
そのせいか、体が無性に肉を欲しているのに気づきます。

夜中まで食べて飲んでいることが多いので基本、1日2食にしてい
ます。数ヶ月前までは1日4〜5食食べていたので全体的に脂肪が
ついていましたが、いまはかなり絞れている上に筋肉がついてい
るので、かなり美しい肉体に仕上がってきています。

現在の目標はマッチョ自慢の小さなコンテストがあるのでそれに
出ること(笑)。あと1ヶ月ちょい、ラストスパートかけていこうと
思います。

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先日投資家仲間と会食をしていましたが、ボクの物件運営がかな
りうまく行っているのを再認識しました。

管理会社と仲介会社がすごく頑張ってくれていて、ずっと満室に
近い状態が続いています。

その一方で、空室に困っている投資家さんも少なくないのも現実
問題としてあります。

現在の物件価格の高騰している状況の中で、高く物件を買ってし
まっている方で、しかも空室が多い方、この二重苦を背負ってし
まっている人が最悪ですね。さらにスルガ銀行など高金利で買っ
しまっている三重苦の方は早くも”退場”することになっている人
がいます。

われわれ投資家としては、なるべく低金利で物件を相場よりも
安めの価格で取得し、高い稼働率で運営する必要があります。

そのためには、物件を買う段階でどの業者から買うかの業者の
選定、どんな金融機関を使うかの金融機関の選定がまず大事で、
この段階で物件の収益性が大体きまってしまいます。

その後、管理会社の選定、仲介会社の選定が必要ですが、それ
らを選んだだけでなく、その後も良好な関係を続けていく必要
があります。

多少属性が良いからといって、”物件を買ってやるんだから”、
とか”おたくの会社を選んでやるんだから”とか、多少勉強した
くらいで”そんなことも知らないの？”というような態度を業者
さんに出す投資家は凍死家になる危険性が高いですね。

投資家としてだけでなく、人間的にも成長することが成功する
投資家になるための条件ということができると思います。

では、また。

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2017年07月29日19:09

whitepinkrum

コメント:0

7月7

JGC加盟とかきあげについて

こんにちは、ゆう＠JGC会員目前です。

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去年は仕事とプライベートの移動にANAをメインで使っていて、年末に
スーパーフライヤーズ会員になることができました。ANAの上級会員の
資格を永久に固定できる資格ですね。

今年は同様にJALでも永久上級会員の資格が欲しいので、JALメインで
移動をするようにしています。

どちらの航空会社の上級会員の資格も同じような内容になっていますが、
実際のところどちらの航空会社が良いのか、ということになるとよく分
からない人が多いかと思います。

JALは数年前に破綻をしていることからは、ANAが何となく良いように
も感じられるかもしれませんが、両航空会社を実際に使っているボクか
らするとJALの方が良いと思います。

ANAはショッピングやポイントサイト、アメックス等クレジットカード
のポイント変換などで非常に楽にマイルを貯めることができます。

その結果、特典航空券等で無料でANAの飛行機に乗っている人たちが多
く、せっかくマイルを貯めてもそれを使う際に非常に使いづらい、とい
うことになっています。特典航空券がとりづらいんですよね。

いま残っているANAのマイルでも約24万マイルあって、ハワイくらいな
らファーストクラスで2回往復できます。

数字上は。

しかし、実際に使う段階ではハワイ等は人気すぎて直行便がまず取れず、
乗り継ぎが必要になる便しか空いていないことが多いわけです。すると、
直行便の倍くらいの時間がかかるような便しか空いていないことになる、
というわけです。

特に飛行機に乗りたいハイシーズンにはこの傾向は顕著ですね。

時間に余裕がある人であればローシーズンで良い航空券を使うことがで
きますが、そういう人は限定的。マイルを使う段階ではJALに軍配が上が
ることになります。

その他にもANAはラウンジ仕様の要件が緩い、というかANAをメインで
使う人が多いのでANA LOUNGEが混み合うことがJALよりも多いように
感じられます。

このように、ANAはマイルを貯めやすい環境はあるものの、使う場面で
は利用しづらいことになります。そのため、JALでも上級会員になって
両航空会社のメリットを享受できるようになろうと思ったわけです。

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前回の続きで、金融機関から融資を引く際に使うテクニックについては
いくつかあります。

代表的なのはもう何十年も前から使われている契約書を2つ使うもので、
いわゆる二重売契とか、「かきあげ」などと言われる行為ですね。歴史
が古いのでちょっと不動産投資に足を踏み入れればすぐにこの行為に
触れることになります。

実際の売買金額が1億円だとしたら、もう一通の契約書は1億4,000万円
くらいにして手付金として支払ったことにするわけですね。

その結果、金融機関としてはトータルの費用の8割くらいの融資をした
認識しかないのに現実にはフルローンやオーバーローンが実現できるこ
とになります。

これの他に広く使われている融資の技術としては、「減額の合意書」と
いうものがあります。

私文書偽造のかきあげに対して、契約書そのものは一通である上に、
銀行に対してもこの契約書を提出できるのは大きいですね。

この具体的な内容についてはまた後日。

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神と悪魔が闘っている。そして、その戦場こそは人間の心なのだ。

ドストエフスキー「カラマーゾフの兄弟」より
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

では、また。

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2017年07月07日20:24

whitepinkrum

コメント:0

7月3

いまの融資状況の中で投資規模を拡大するには⭐︎

こんにちは、ゆう＠グルメ大家さんです。

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ボクは昔から美味しいものを食べるのが好きで、食事にはお金をかけ
てきました。数年前から食べログでも口コミを書いていますが、最近
はTV番組の情報提供に協力することも出てきました。

「六本木の渡部」と自分で言っています(笑)。食については、もっと
もっと磨いていきたいと思います。

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このブログもしばらく放置してしまていたので、そろそろ更新頻度を
あげ直していこうかなーと。

一部では収益物件への融資が引き締まってきている、という話があり
ますが、他方ではバンバン融資がでています。相変わらず融資が出て
いる金融機関があるわけです。

この数年間で不動産投資家に要求される属性が上がってきていますが、
ここにきてスムーズに物件を買って規模を拡大するには更に良い属性
が必要になってきているように思えます。

もちろん、年収500万円くらいでも物件を買えなくはないものの、同じ
物件を高属性の投資家と競争になったらまず勝てないです。

実際、現在の融資状況の中でも毎月のように物件を買っている投資家
が存在します。

1年も経たずにゼロから数十億規模にまで不動産の投資規模を拡大する
投資家が存在します。今も買い続けています。

そういう投資家と正面から勝負してしまっては勝ち目はなく物件取得
はできないので、競合しないように気をつける必要があります。

具体的には不動産会社に依頼するのではなく、金融機関に属性を公開
して融資を引くことが可能であることを確認しておき、物件が出たら
即座に融資打診をする。ここにためらいは不要ですね。

ただし、正面からオーバーローンを引ける金融機関は少ないので、
オーバーローンを引くテクニックをしっかり身につけておく必要があ
ります。グレーな手法ですが、それなくしては投資規模の拡大はまず
できないのです。

このあたりについてはまた後日。

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「勇敢な人で恐怖を感じたのを認めない人はいなかった」

コーネリアス・ライアン
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では、また。

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2017年07月03日06:12

whitepinkrum

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