こんにちは、ゆう＠海外視察に行ってきました。
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マイルが貯まっているので、アジアの国4ヵ国ほど全日空ANAのビジネスクラスで行ってきました。ホテル代は1日1万円ちょっとで5つ星のホテルだったので、旅費はほとんどかからず、しかしかなり収穫の多い視察旅行になりました。新興国は伸びしろが大きいので面白いですね。
さて、今日は帰国してランチミーティングがありましたが、ボクからは話をしなくても向こうからNのことを聞かれます。そこで驚いたのがNが相当な資産を残していると思っていることでした。
ボクは付き合いが10年くらいあったので表も裏もよく知っていますが、今日会った方はNと直接会ったことがあってもやはり表面的なイメージに引っ張られているんだなーと感じまた。
Nがサラリーマンで不動産投資家だった頃、ボクは不動産会社の支店長で、ただ出世コースには乗っているポジションでした。
そのため自由もきいたので、当時流行っていた”鬼のような指値”を毎回売主さんに持っていき、そこまでは下がらないけど新しい価格・利回りの物件に生まれ変わって、それをNのメルマガで紹介して集客する、ということをやっていました。
約10年前の当時は古いけど利回り30％とか40％とかのお宝物件が埋もれていました。今ほど不動産投資家の出版やセミナーがありふれていなかった時代で、投資家側のマインドが出来上がっていなかったことも大きかったと思います。
Nは毎日物件をネットでチェックして、目星をつけたものに対して”鬼のような指値”を書いてボクにFAXで送ってきます。ボクはそれを自ら、または当時の会社の担当者経由で売主と交渉をしていました。
いまは情報が溢れているので、同じやり方では通用しないですね。もし価格が落ちても業者に利益を抜かれて三為になってしまうのでお宝物件が世に出回る確率が激減してしまっています。
話が回りくどくまりましたが、そうやって成約に至った物件はNに会社から紹介料を支払っていましたが、Nはそれを全額再投資していました。具体的にはメールアドレスの購入に当てていました。
より多くのメールアドレスを購入することによって、アプローチできる対象を増やしていったわけです。
これはSNSが今ほど使われていなかったため、メールアドレスによるやりとりやメルマガの存在感があったため上手くいった手法でした。その当時は”今後メールアドレスを買えなくなるかもしれない”という危惧感も働いていて、Nは後のネットビジネスのためにメールアドレスの取得に勤しんでいました。
入ったお金を自分のために使わず、自己のビジネスの再投資に回す手法は優れたものだったと思います。それがNが六本木に進出してからも同じだったので、個人では報酬をほとんどとらずビジネスに再投資しているのを知っていました。だからNの会社が傾くと、N自身も大きく生活が変わってしまうというのがあります。
でも、一般的には派手な印象が強いので、今日会った方は「Nさんは一財産築いて海外にでもいて左団扇でしょ？」と言ってきたように、お金を持っているイメージが強いんだなーと感じました。実際は個人ではほとんどなく、Nの会社の税金の戻りの数千万円しかないのが実態です。
ところで今日会った方も言っていましたが、「ソシアルビル」についてはかなり前に売り抜けています。
この手法も驚きというか、買主が間抜けというか、その件について書いてみようと思います。
Nは地方にいた当時、全空のソシアルビルにいつものように買い付けを入れてきました。売却希望額約3,000万円の物件に対して1,000万円の買い付け。まともな不動産会社の人間なら取り合わないですが、ボクはそれを物件担当者に伝えて交渉を開始させました。
何度かの売主とのやりとりの末、買い付けがそのまま通りました。そして、Nは背後に資金力のある祖父がいたので、積算価格が全く伸びず融資を受けられない案件でしたが現金決済によってその物件を取得することができました。
”満室想定”約70％の利回りのソシアルビル。全空にて取得。全日空ではありません。
それを利回り30％超くらいまで埋めて売却。・・・買主は入会金35万円の何とかリッチ不動産コミュニティ講師で何とボクの元部下です(本人が特定できないようにTとしましょう)。このコミュニティは金川氏系で六本木のマンションでは何度もすれ違ったことがあります。
その元部下は融資が通らないのでNの個人的な融資を受けて書いました。融資期間30年金利4.5％、かつ繰り上げ返済時には金利を30年分払わないといけない、というガースルの創業者もビックリの融資条件です。
Nはこのソシアルの毎月の返済金があと25年くらい続きます。これもある種の権利収入ですね。
NやTの買った物件は全空でしたが、奇跡的に現在は入居率70％くらいで飲食店が入っています。しかし、築年数50年近く経っている鉄骨造の物件なのと、外壁がALCでNが買ってから雨漏りも経験していることからかなりの確率でこの数年以内に大規模修繕が必要になります。
・・・アーメン。。。
