(cache)2019年10月 : 地方Ｎｏ.１不動産屋さんの友人ブログ　

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2019年10月

10月31

六本木回顧録(Nの成功の源泉とハロウィンパーティバス)

こんにちは、ゆう＠Nの現状が心配です。

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スマホやボッキ薬、スマホぽちぽち・・・と、どんどん六本木時代の不動産色を薄め続けているのがちょっと心配です。

前にも書きましたが、Nのビジネスの成功(?)の源泉は不動産投資家・不動産業者としての信用でした。そこから六本木の1等地でオフィスを構えて、メディアの露出をどんどん増やしていくメディアミックスによって信用度がアップしていったわけです。

それが不動産投資家として詐欺に遭って新築アパートが建たず、不動産業者としてもスタッフがどんどん辞めていって会社を潰してしまったので、信用の源泉が枯渇してしまっています。

それどころか、YouTube活動はその泉が枯れるスピードを増してしまいました。

これは元スタッフや、当時のNの会社の客からのヒアリングの中での多数意見なので、かなり客観性のある事実だと思います。

つまりNのビジネスは不動産がベースになっていたにもかかわらず、N自身にビジネスの才能があると過信してしまい、不動産色を薄めていろいろ手を出してしまったことが今の転落の入り口でした。

ある人がビジネスで成功したときに、それが何によって成功しているのか完全に把握できている人って少ないと思います。いろいろな偶然による部分も多分に影響しあって成功しているからです。それを自分の力だと過信したときに転落が始まると思います。

せめて不動産色を残していれば良かったのに。

迷惑メールフォルダに入っていたNからのメルマガを見ると、月に百万円弱の収入で喜んでいるのは残念極まりないですね。ボクのビジネスにかかわっていれば、収入の桁が1つ違っていたのに。

前回までの記事でボクが六本木に行く前のV2の出来事を書いて、あの頃が懐かしくなってしまってメルマガを探して現状を見て心配になってしまいました。

さて、今回の六本木回顧録に戻ります。

V2での出来事で何となくの成功のイメージがつかめた(六本木でも何とか通用するかもしれないと思えた)その次の月、またNから連絡があって仮装してハロウィンに参加しないか、とのことでした。正直あまり興味はなかったものの、仮装も一度くらいやっても良いかなーと思って参加することにしました。

ボクは地方での仕事を終えて、車で六本木に向かいます。

Nから衣装はドン・キホーテで買えば良い、と聞いていたのでスーツのまま向かいます。22時からスタートなので、その30分前に六本木に来て衣装を買いましょう、とのことでした。

ところがその日は高速道路が激混みで到着が22時くらいになってしまいました。

Nからは「十番に来て下さい」とのことで、その頃は「十番」が何を意味するのか分からなかったものの、きっと麻布十番のことだろうとの予想のもと車を六本木のNのマンション近くに停めて向かいます。

時間がないのでスーツでそのまま行くと、派手なライトで轟音の鳴り響くパーティバスの前にNがいました。どうやらこのパーティバスに乗って都内を走りまくるということらしいです。

ボクの周りは漏れなくマリオやルフィー、クッパやドラキュラ、囚人など、仕上がった人たちばかり。そんな中ボクは上下スーツでサラリーマン丸出しのカッコでした。とりあえず、近くにいた囚人の女がボクに血のりをつけてくれましたが、バスのガラスに映った自分を見ると、ナポリタンを食べて口元が汚れてるだらしないサラリーマンにしか見えません。。。

時間もなくすぐにそのバスにのってスタート。

クラブのフロアがパーティバスの中に入ったような40人くらいがひしめき合う轟音の空間。酒を飲みまくって、大音量のなか何となく音楽に合わせて体を動かしているとその場に馴染んできます。・・・1人だけスーツですが。

この時に、日本ではハロウィンがこんなに浸透しているんだと痛感しました。

渋谷、新宿、六本木といった繁華街から東京タワーやレインボーブリッジやお台場などをまわって、それぞれの街に着くとパーティバスの中も外も仮装をした若者がたくさん！！！この日までハロウィンがこんなに浸透しているのを感じたことは全くなかったので、衝撃の連続でした。

東京の繁華街をグルグルした後は麻布十番に戻って、「ELE TOKYO(エルトウキョウ)」のVIPに行きます。

前回V2のVIPルームに行った時とは違い、部屋が広く、Nとその川島塾仲間数名と一緒だったので常時10名以上がいる状態。ボク以外は仮装をしている中、ボクのみブルーのスーツ。目立つけどモテません(笑)

しかも大人数が苦手なので、何とかその場の空気についていくようにくらいつきます。

思い出すのは、NやNの川島塾仲間はナンパが凄まじい。声をかけて反応が悪いと一瞬で切り替えて目の前の別な女の子に声をかけます。それを延々と続けてVIPルームに女の子を連れてきます。前回、V2で何となく掴んだ自信はこの日は跡形もなく崩れ去っていきました。

ずっと場違い感を感じていたので、イマイチ楽しめないままELE TOKYOの閉店時間を迎えて、帰っていきます。

帰り道はあの時は地理感がないのと、人が多くてどこを通っているのか分からなかったけど、いま思い返すと十番から六本木交差点に向かう芋洗坂を登っていって六本木駅からの電車で帰ろうとする女の子たちに延々とナンパを続けていました。ボクはナンパできないのでそれを眺めているだけでしたが。

Nや川島塾生たちのみなぎるエネルギーに関心しまくりでした。

これは稼げる人たちだなーと。

後に知ることになりますが、この時の川島塾生は30歳くらいなのに数億を稼ぐイケメンやミッドタウンに住むことになる同い年の人など、ビジネス的に成功している人が多かったです。

やはりビジネスでの成功は女遊びと比例するのは間違いないと確信したものでした。

テストステロンの数値が高い人は低い人より年収が３～５倍高い上に、運動能力が高くスポーツが得意。子どもをもうける能力も高いとされる論文があり、あちこちで引用されています。また、男性が恋に落ちるとテストテトロンは低下し始め、相手との「真剣な交際」に至ったり、同棲したりすると、ガクンと落ちる、とされています。

つまり、男はビジネスで成功する上では、特定の女性と深い関係になって落ち着いてはいけない、と考えることができます。それを彼らを見て痛感したのでした。

そしてボクが嫁・子供がいながら六本木で1人で暮らし、どう見ても独身男性にしか思えない生活をしていたのもこのことを肌で感じていたからでした。

2019年10月31日16:15

whitepinkrum

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10月28

六本木回顧録(クラブのVIPルームから路上でのミッション達成)

こんにちは、ゆう＠楽待コラム、やめました。

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楽待コラムは5年くらい書いてましたが、もうモチベーションがなくなったのでやめることにしました。新規で物件も買ってないし、不動産賃貸のノウハウは出尽くしている感があるので。

さて、前回の続きです。Nと六本木のクラブV2に行ったときの話ですね。2時間のセットが終わって延長の2時間が始まりました。

前半の2時間と同じローテーションが続く中、Nがスタッフと何やら話をしています。数分するとカジノのルーレットのおもちゃが運ばれてきました。ただのルーレットと違うのは外側の円のところにミニグラスにカラフルな液体が入っていること。

それはアルコール度数の高いお酒がいくつも入っていて、ルーレットで負けたら罰ゲームでそのお酒を飲む、という分かりやすい
展開に持ち込むためのツールでした。

特に決まったルールはないので、赤と黒で男女に分かれてそれぞれの色で玉が止まったら色のついた酒を1つ取って飲む、というルールでゲームを行います。

1回、2回とゲームをすると多少の偏りはありつつも男子、女子それぞれアルコール度数高めの酒を飲んでいきます。

元々フロアで飲んで踊っている女の子、テキーラやイエガーを一気飲みを続けたらどんどんベロベロになっていきます。そういう飲み方なんだなーと、六本木の飲み方を勉強しつつ、ボクは酒がほとんど飲めないのでたまにトイレに行って酔っぱらう前に無理矢理吐いてアルコールを抜いていました。

この時は六本木で勝負することは決めていたものの、まだ通用するか全然分からない状態。郷に入っては郷に従え、で六本木流の飲み方にも付いていかなきゃと必死でした。

2人の女の子ともかなり酔った状態でしたが、まだ2時間はたっていない時間でNは会計をして、何も言わずに女の子を連れて出て行ってしまいます。

ボクはそれを”分離作戦”だと理解し、残った女の子を連れて外へ出ます。その子もまあまあ酔っているので、タクシーで送っていく、という手法に出ました。

遠慮するその子を無理矢理タクシーに乗せて住んでいるという中野坂上へ。

中野は行ったことない場所でしたが、なんとなく新宿が近いイメージ。帰りがメンドイけど、六本木で勝負すると決めている以上「決済」まで持ち込まなくては六本木の成功もおぼつかない・・・と何故か考えていました。

中野坂上でコンビニ前で降りて水を買います。水を飲みながらその子のアパートの方へ向かいます。「酔ってるから、安全のため家まで送る」というやつです(笑)

もう、考えることは1つです。

女の子も「大丈夫、帰れるから」と言いつつ、家の方へ。

3分くらいでアパートに到着します。・・・なんか、ちょい古めで家賃安そう(笑)

部屋の前まで送っていき、中へ、は入れさせてくれません。それまでとは打って変わって頑なに中に入ることを拒絶します。

しかし、ボクとしては六本木で成功するためには、女の子の1人や2人落とせなくて成功できるはずがないというマインドになっています。こんなことで折れるわけにはいきません。

ボクも頑なにひかないのを感じ取ったのか、その子はドアの前の通路でボクのズボンを緩めてボクのアレを出して咥えはじめました。

部屋には入れないのに、それは良いのか！！！！

その子は頑なに部屋に入ろうとするボクを口撃で迎え撃とうとしますが、ボクは果てそうになるのを必死に耐えます。こんなことで負けるわけにはいきません。「オレは六本木で成功するんだ！」

果てないボクを見て、長期戦がつらくなったのか、口撃をやめてアパートの通路から道路へ押し出されていきます。

よっぽど部屋に入れるのがイヤなんだな(汗)。

辺りは徐々に明るくなり始めて、近くには新聞配達のセンターが、また犬を連れて散歩する人も出始まってます。

そんな中、ボクは一度決めたミッションを達成しなくては六本木での成功はおぼつかないというマインドになってしまっていたので、部屋に入るのを諦めて道路でミッション達成することに切り替えました。

なぜかその子は道路で始まったコトに対しては拒絶反応はなく、そのまま、新聞配達員や散歩をする通行人に見られながらミッションを達成しました。

その後、その子をしっかり部屋に入るのを確認して安全に送り届けてから帰路へ。必ず成功すると心に誓って、小さな達成感をもって六本木へ帰っていきました。

いま思うと、六本木である程度の成功をすることができたのは、この時のミッションを達成することができたことが少なからず影響している気がします。

自分が成し遂げようとしていることを、正面からは達成できない。でも角度を変えてトライし続けることで何とか達成することができた。

これって、仕事でも同じだと思います。

その仕事を上手くいかせようとするけど、なかなか上手くいかない場合に、ちょっと角度を変えてトライすることによって当初考えていたものとは違うゴールに到達することができたりすることがあります。

ボクはサラリーマンでも年収2,0000万円を超えて管理職にもなってある程度の成功をしていました。独立後も年収1億を超えるまでになったのである程度の成功をしたと言えると思います。

それには分野を問わず、普段の生活からPDCAを繰り返すことが役に立っていると思います。「計画」(Plan)を「実行」(Do)し、その結果を「チェック」(Check)して結果を「修正」(Adjust)する。

女遊びを正当化しているだけともいえますが、ボクはこの日に、六本木で何となく成功するような、そんなイメージを持つことができました。これは非常に大きなことだったと今でも思います。

念の為言っておきますが、このブログはフィクションです。

2019年10月28日05:58

whitepinkrum

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10月24

六本木回顧録(Nからの遊びの誘いとクラブのVIPルーム)

こんにちは、ゆう＠JALカード・WAONカードを使った2％還元スキームが間も無く終わってしまいますね。

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税金はJALカードからWAONカードにオートチャージ、5のつく日にミニストップでWAONカードで49,000円に分割しておいてもらった納付書で税金を支払うとマイルが2％で還元される、というスキーム。1,000万円納税すれば20万マイルが貯まるので、今年の日本一周グルメ旅行の飛行機代はほとんどかからず、来月3回行く海外視察もほぼタダで行けるのはありがたいです。

さて、前回まではNの会社で行われていた”収益物件売買の最前線の現場”についての記事を書いてきました。同じジャンルだと飽きてしまうので、別ジャンルの話題を書いてみようと思います。

今回は少しテイストを変えてボクが六本木に行く前に、Nに呼ばれて行った六本木のクラブでの出来事を書いてみようと思います。

Nからは何度か「うちに来て一緒にやらないか」という誘いがありました。ボクがNと一緒に仕事をすれば月の売上が1億を超えられる、と思っていたようです。

実際にボクが六本木でNと一緒に仕事をし始めてから、時期も良かったので月の売上が1億を超えるようになりました。もちろん、他のスタッフの売上も大きかったですが、ボクは当たるものしかやらないのでボクが動くということはNの会社が業績が上がるということになりやすかったと思います。

・・・ちなみに、ボクがNの会社から離れてから1年ちょっとで破綻して、清算への手続きへと入っていきました。(裁判のためにまだ清算できていないようですが)　そして破綻の1年前以上前から破綻を予期して心配していました。Nは人の意見を聞かないので本人には言いませんでしたが、周りの数人には破綻を予言していたので驚かれました。

話を戻して、Nから六本木に何度か呼ばれて高級マンションの部屋や、一等地のオフィスなど、輝かしい部分をみさせられ確かに魅力がありました。

その何度目かに六本木のクラブ「V2」に誘われました。

Nはコスパの良い遊びを知っていて、そのうちの1つがV2でした。深夜24時をすぎて25時くらいになる時間でV2へ行きます。V2はその頃、ロアビルにあって六本木で一番の人気店で海外タレントも遊びにくるくらい有名なクラブでした。すしざんまいやドン・キホーテの目の前だったので非常にその周辺が賑わってるエリアでした。そのためフロアに入りたい人たちが列をなして待っています。これがその頃の六本木の夜の名物でした。

Nのマンションからは徒歩3分(!)、すごい立地のマンションでした。

V2は踊る方のクラブですが、行っても踊ることはしません。入り口が2箇ヵ所になっていて、片方が一般客、もう片方がVIPルームを使う客用の入り口です。行列になっているのは一般客用、VIPの方はガラガラです。

Nは迷わずVIP用の入り口へ。そこでスタッフと仲良さそうに話して、免許証を提出します。常連でもID確認をしっかりするんだなーと意外に思いました。そこで地方に住んでいたボクは何となく免許証を出すのがためらわれたのを覚えています。

IDチェックが終わると、何十人もならんでいる一般客を横目に数分後にはエレベーターに通されます。

正直、クラブのフロアは踊り方も知らないし、うるさいのが苦手なので好きではないのですが、VIPルームは全く異なりました。

12階につくと、フロアとVIPルームは入り口も違いました。VIPルームは番号式の自動ドアになっていますが、一般のフロアは普通の自動ドアです。VIP側に入る前に一般のフロアのドアが開いて奥が見えました。

かなりの音量の中、若い男女が多数踊っているの見えました。終電の時間は過ぎていたので、始発まで踊り騒ぎ続けるんだろうなーと。

そしてVIPのドアが開きました。

こちら側は高級感のある通路と、フロアでかかっている音楽の重低音が遠くの方でなっているのが聞こえます。それが何とも特別感があり、気分を良くさせます。

その時通されたVIPルームはあまり広くなく6畳くらいで、そこにテーブルソファ、カラオケの設備がありました。6人、つめても8人くらいしか座れない程度の部屋でした。

Nはなれたようにスタッフと話をし、「モデル以上、モデル以下」という謎のワードを発していました。

数分後、部屋にスパークリングワインが運ばれてきます。ヴーヴクリコです。映画「セックスオンザシティ」でお馴染みのやつです。クラブのVIPだと何となく高級感。

グラスについで乾杯しているとまたドアが空きました。そこにいたのはスタッフと、女の子2名。

「モデル以上、モデル以下」とは、フロアからそういう女の子を連れてきてくれ、ということだったんですね。・・・モデルとはかけ離れた女の子たちでしたが(笑)

ボクはその場でNを必要以上に持ち上げて、女の子たちにもNが”すごい人”なんだという空気を植え付けます。

Nの飲み方は女の子に飲ませる、無理矢理キスをする、「ボクは童貞なんです」という謎のワードのヘビーローテーションでした。女の子も酒が入っているのと、”すごい人”なんだという雰囲気、クラブの高揚感で嫌がりません。というか有無を言わさない無理矢理なキスです。

しかし、これは非常に大事なことで(?)、一歩一歩関心を買うよりも一気にいってしまった方が良いんです。ノリが悪ければ強く嫌がるので、女の子をフロアに帰らせて次の女の子をフロアから連れてきてもらう、というわけです。時間を無駄にしないために強めにいって、反応を確かめる分です。

女の子は2、3回入れ替わりましたが基本的に誰も強く拒否しませんでした。

こうしてVIPルームのセットの2時間があっという間に過ぎていきました。

2019年10月24日19:16

whitepinkrum

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10月23

六本木回顧録(地方面談と「法人スキーム」による”洗脳”)

こんにちは、ゆう＠5つの空室が1日で2つ埋まりました。

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初めてのスルガ案件の取引が終わって、名古屋でNの会社の「地方面談」でスルガ銀行で融資を引いて物件を買っていた方とお会いしました。この時、面談会場になっていたのは名古屋駅直結の名古屋マリオットアソシアホテルでした。名古屋で一番の高級・高層ホテルですね。

この頃には1泊何万円もする高級ホテルに泊まるのが当たり前になっていました。

さて、地方面談の目的は、20万件近いメールアドレスのリストを面談によって顔が見えるようにすること、それから個人で物件を買っている人に「法人スキーム」を教えて”無限に物件を買える”ようにして物件を買ってもらうこと、の2点でした。

ちなみに「法人スキーム」とは、融資を引こうとした際、個人では「個人信用情報」への照会によって既存の借入が分かってしまうため年収1,000万円オーバーの人でも総借入2億〜5億円くらいしているとそれ以上借入ができず、投資規模の拡大が止まってしまうのに対し、金融機関から新規で設立した法人に融資をしてもらい、個人としては連帯保証にとどめることによって金融機関からは個人にも責任がある融資の保全がきいている一方で投資家側としては個人では借入をしていないので、「個人信用情報」への照会をしても既存借入が出てこず、新規で金融機関に融資相談する際にはどんなに借入をしていても”常に1棟目の物件取得”という体で挑める、という手法のことです。

「個人信用情報」だから法人の融資は出てこず、連帯債務は信用情報に出てこない、という制度の穴をついた投資法のことを言います。都内のある税理士がこの手法を開発して徐々に広がっていった、と言われています。

話を戻して、この時期は後に不動産業界を席巻して誰でも知っているようなノウハウになりましたが、この頃はほとんど知られていませんでした。それだけに地方面談で法人スキームの話をすると客の反応は分かりやすく変わりました。

名古屋面談でボクが対応した客は、すでにスルガ銀行で2億円以上の物件を買っている調剤薬局の経営者でした。

Nは面談では「個人で買ってしまっているのでもう物件を買い進めることはできない。」「これ以上物件を買い進めたいなら、いま保有している物件を売らないとダメ。」という半分事実、半分虚偽のストーリーを客に話をします。そして伝家の宝刀「法人スキーム」の話を切り出すと、持ってる物件を売って法人スキームでやり直そう、という流れで話を進めていきます。

すると客は「法人スキーム」で何十億円もの投資規模で物件を取得して、億単位のキャッシュフローを手にする夢を見始めます。

そして”今持っている物件を売って、「法人スキーム」でやり直します”という具合に”洗脳”が完了します。

繰り返しますが、半分事実、半分虚偽になります。個人の信用の枠内でも10億規模の融資を引くことは不可能ではないからです。しかし、この頃は物件を売ることが正義とされているので、10ある情報のうち2、3の情報は意図的に伝えず、客との間の情報格差を作り出すことに専念することになります。

何がすごいかと言うと、約20万人のリストの中で取引が完結できてしまうところです。

20万人の顔の見えないリストから、面談によって顔が見えるようにして、「法人スキーム」のトークによる”洗脳”で持ってる物件を売らせ、他のリスト内の客に「法人スキーム」で買わせる。なかなかうまく出来た仕組みでした。

「法人スキーム」自体は特に問題はありません。その客が銀行に嘘をついて既存債務を隠すことを除いては。

問題は、前回の記事で取り上げた”収益物件売買の最前線の現場”で行われている手法でした。そのため、面談客の中ではNとの面談中に銀行を騙す手法をとってまで投資規模を拡大したくない、と正義感を振りかざして帰っていく人もいました。

ボクの考えとしては、結論が出ていました。

誰もが認める正規の手法で、どこにも突っ込みどころがなく、違法性が全くない王道の投資法、そんなものは誰でも考えつく程度のものなので大きなリターンを得ることはできないでしょう。ある人間があるニュースを聞いて何かを感じたら、同時に同じようなことを考えている人がものすごくたくさんいるものです。人間の思考パターンは大抵決まっているので。それに当てはならない人はサイコパスということになります。

その他大勢の人の中にいて、自分が抜きんでた資産を築き上るなら、よほど能力がずば抜けていてビジネスなど取り組むものに成功するか、よほど運が良いか、または際どい手法を採るかです。完全に違法なことや税金をごまかすのは、前者は中長期的には必ず明るみに出てしまうため、後者は税務当局は日本で一番の調査能力を持っていることから避けるべきです。

”収益物件売買の最前線の現場”で行われている手法については、金融機関側も暗黙の了解的な必要悪的なものだったのでギリギリグレーだと自分に言い聞かせていました。

いまになって、当時の手法が明るみになっていても、ごく一部の例外を除いて裁判や逮捕者が出ていないのはそういうことだと考えることもできると思います。

ボクはそのような考えにすぐにたどり着き、”収益物件売買の最前線の現場”に馴染んでいきました。

・・・何度も言いますが、この話はフィクションなので決して事実と思わないよう念押ししておきます。

2019年10月23日03:39

whitepinkrum

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10月22

六本木回顧録(スルガ案件と不動産の最新事情)

こんにちは、ゆう＠保有物件の空室が増えてきたので、カップ麺と使い古しのネクタイを営業さんにあげてきました。

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スルガ案件を自分で客付するべる買い付けがいくつも入りましたが、スルガ銀行の融資はボクのそれまで扱ってきた収益物件とはまったく別物でした。

どう別物だったかと言うと、ボクの地元の不動産会社では物件の取得のための諸経費まで普通に融資をしてくれる金融機関が多く、オフィシャルオーバーローンがスタンダードでした。金利は1〜2％の間で属性次第でした。それを当たり前と思っていました。

一方、スルガ銀行は物件価格の90％までの融資、諸経費は自己資金による対応、というもの。1億の物件なら2,000万円弱の自己資金が必要になります。・・・ルール上は。

ボクも不動産会社で数十人を束ねる管理職にいた人間、不動産業界の裏側を十分に知っていたつもりでいました。しかし、Nの会社で行われていた業務はボクの常識の1歩2歩先を行っていました。

まず、物件価格の2割近い自己資金をなんとかしなくてはそもそも物件を買うことすら出来ないので、というか4.5％の高金利の融資を引くのに2割も自己資金を入れる人がいるはずがない(!)という暗黙の了解があるので、ここをクリアする必要があります。

具体的には銀行向けの契約書を作って「物件価格の約2割の手付金を支払った」ということにします。

しかし、物件価格の約2割もの手付金を支払いました、というのはあまりに不自然なので、その証拠として手付金を支払った履歴を提出します。この「手付金を支払った履歴」を”作る”わけです。また、それだけの自己資金をもともと持っていたことにするために、銀行口座についても”作る”わけです。

この作り方はボクが地方の不動産会社でやったことがあるのはアナログな方法で、契約書の数字の部分を別に作ってそれを元の契約書の数字の部分の上に貼って、コピーして作っていました。これは不動産業会ではよく行われていることで、銀行側も暗黙の了解とされていることでした。

Nの会社ではこれをデジタルな方法でやっていました。契約書そのものではなく契約書のスキャンした画像を切り取って、貼り付けて、全く新しい契約書を作り上げていました。そのクオリティが完璧すぎて全く疑う余地がないレベルです。

この技術は銀行口座についても使われていて、通帳やオンライン口座など画像になりさえすれば自由自在に口座情報を作り上げることができます。

これらの技術をNはもちろんのこと、事務スタッフに至るまで全員が当然のこととして業務が行われていました。契約書をコピーしてアナログに作るのはまだ可愛げがありましたが、ここまで来ると全く可愛げがありません。正直、かなり驚きました。

しかし、これが”収益物件売買の最前線の現場”でした。

そしてボクはこの技術を使って1件目のスルガ案件の決済を無事迎えることになりました。物件価格は19,800万円、利回り11％の物件だったので仲介手数料は片手で600万円以上、両手の案件だったので1件の契約で1,200万円以上の売り上げになりました。

Nの会社では報酬は折半だったので、1件の契約を決めただけで600万円の報酬になったわけです。

この報酬を手にすることで六本木に来て数ヶ月であっという間に1,000万円を超える報酬を手にすることになり、”収益物件売買の最前線の現場”に完全に足を踏み入れて後戻りできなくなっていったわけです。

そして「エビ」という言葉もすぐに普通に使うようになりました。「エビ」とはエビデンス、自己資金の証明となる口座情報のことで、”収益物件売買の最前線の現場”では頻繁に飛び交うワードでした。

このような手法で融資を引く行為は完全な犯罪行為で、銀行を騙す詐欺行為となります。しかしボクが一番驚いたのは、通常被害者となる立場のスルガ銀行の融資担当者がこの手法を知っていたこと。それどころか、当初、慣れない作業で細かい数字のミスがあって”あり得ない数字の口座情報”を融資担当者に送ってしまったこともありましたが、それに対して丁寧に修正依頼をしてきたこと。

カルチャーショックなんてものではありませんでした。

ただ、六本木に来たばかりの頃はまだスルガ銀行の融資担当者もあからさまではなく、”密室感”を出していました。

これが後にオープンな雰囲気で、しかも広く行われるようになっていきます。そうなると末期症状なんですよね。

とにかく、最初にこの”収益物件売買の最前線の現場”に直面したときには、どこまでが良くてどこからが悪いのかの線引きが不明確で非常に困惑しました。しかも、かなりデリケートな手法、決して外に出してはいけないレベルのノウハウなのに、Nの会社では大っぴらに話されていて、しかも組織化されていないのでチェック体制もまったくない状態でした。これは組織の管理をしていた立場だったボクには信じられないことでした。

Nはサラリーマンでも零細企業で数年勤務していたくらいで組織の運営の経験がないので、組織を作るノウハウが分からなかったんでしょうね。

また、そもそもNの会社とそれぞれの会社の代表との業務委託契約なので、雇用契約のように組織化に馴染みづらいのもありました。

このあたりも後に破綻する要因の一つになります。

2019年10月22日05:41

whitepinkrum

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10月18

六本木回顧録(スルガ案件へのマインドセット完了)

こんにちは、ゆう＠Nの会社出身者が軒並み金回りが悪くなっているようです。

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昨日はランチミーティングでNの会社のときのスタッフと会って話をしていました。噂好きなスタッフで以前Nの会社にいた人間の話をいろいろと情報収集していて、聞いていると面白いんです。軒並み六本木時代より収入が減っているようです。。。

まぁ、みんな有名芸能人やプロスポーツ選手なみに稼いでましたからね^^;

Nの会社はスルガ銀行をメインで使って個人で融資を引かせるスタイルの者から、メガバンク・地方銀行を使って法人で融資を引かせるスタイルの者と、個性が分かれていました。

当初、2件連続でボクの担当の物件をスルガ銀行で客付してくれたイケオジサーファーOはスルガ銀行やオリックス銀行をメインで使い、個人の信用枠で物件を買わせるスタイルでした。Oと仲の良かったテキーラモンスターTOYOもスルガが多かったです。こだわりラガーマンMも当初スルガが多かったですが、途中から法人を使うようになっていきました。

ガリガリNo.1のTはごくたまにスルガを使っていましたが、基本的には法人スキームを使った融資、しかもかなり幅広く金融機関を開拓していました。

それ以外の初期メンバーは知識はあるものの、変にこだわりすぎて結果に結びつきづらい人たちでした。プーさんMYは知識もなく結果も出ていませんでした。

ボクはまずはイケオジOにピッタリついてスルガを覚えました。

なぜかというと、当時、ほんの数年前まではスルガ銀行の融資期間はRCが50年(たぶん)、鉄骨造が45年から築年数を引いた融資期間でした。それがボクが六本木にいく少し前くらいからRCも鉄骨造も60年から経過年数を引いた期間が融資期間になっていました。

日本では1947年〜1949年までの第一次ベビーブームで生まれた人たちが成人して20代前半〜半ばになった頃には、住宅が増え続けて戸建ても共同住宅もどんどん建ち続けていきました。

2度のベビーブームを経て、アパートマンションが建築され続けていったので、築30年クラスの物件が非常に多く、RC建築費が高いので全国的には鉄骨造のアパートが非常に多い状態でした。

しかし、通常の金融機関の融資期間は法定耐用年数から経過年数を引いた期間であるため、築30年近い鉄骨造の物件は長期融資が引きづらい状況にありました。

そんな中スルガ銀行が法定耐用年数を度外視する60年から経過年数を引いた融資期間を導入してきたので、一気に全国の鉄骨造の物件の魅力が上がることになりました。

当時はスルガ銀行は融資対象のエリアを絞っていたため、全国的にまだまだ浸透していませんでした。

しかし、スルガ銀行の「特別推進チーム」がNの会社でイケオジOを窓口として出入りしていたため、スルガ銀行の融資については最新の情報に触れられる状況にありました。

あとは、全国で眠っている築30年クラスの鉄骨造の物件を仕入れるだけ、という状況です。

ボクはこの流れをしっかり把握していたため、あとは4.5％の金利で物件を売る、というマインドセットだけが課題でした。

しかし、ここで新しく分かったのがスルガ銀行で融資を引いた客も2〜3年で金利が落ちているケースが多いということ。3％近くまで落ちているということが分かりました。

そこでボクのマインドは出来上がって、30年融資で金利が2〜3年で3％台前半に落ちるのであれば、利回り次第では十分にキャッシュが出て返済や経費を支払った後にもキャッシュフローが出ることが分かりました。

そこで次の取引は、またたまたま以前からの知り合いと連絡をとっていると物件を売りたい、と。築年数30年近いRCで2億円の物件でした。

本当に運が良いんですよね。

欲しいと思った時期にちょうど良い案件が目の前にやってきてくれる。

さて、スルガ銀行を使った融資に初挑戦です。

客は十分にいました。毎日のように新規で六本木のNのオフィスに面談にやってくる客は、半分近い人が年収1,000万円を超えていて、地方の不動産会社にいる頃では考えられない属性でした。その客たちはこれまた驚きだったのが、借金不安がまったくなく、物件を紹介するとすぐに買い付けを出してきて契約をしたがること。

完全なるカルチャーショックでした。投資マインドが”出来上がっている”人がとても多いんです。地方にいたときは数千万円の物件ですら慎重に、慎重に考えて、それでも買わないような人が多かったのに。

というわけで、投資マインドが出来上がっている客たちに物件を紹介すると、何件も買い付けが入り契約へ向けた動きとなりました。

しかし、スルガ銀行を使った融資はボクのそれまでの融資付けとはまったく異なるもので、これまたカルチャーショックでした。

2019年10月18日17:40

whitepinkrum

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10月17

六本木回顧録(スルガ案件へのマインドセット)

こんにちは、ゆう＠昼メシを2回食べて満腹です。

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前回の記事でNの会社での初取引と初報酬について書きました。

六本木に来ていろいろとお金が出ていく一方だった中で、やっと収入が入り始めたタイミングでした。それでも1ヵ月強は収入がなく、生活に必要なものを新しく買う必要があったのでそれなりにお金を使いました。

テレビ、冷蔵庫、洗濯機など新規で家具を揃えるとそれなりに金がかかります。成功だけをイメージしていたので、しばらくは買い換える必要がないようベッドは大塚家具で100万円のものを買いました。部屋の芳香剤はミッレフィオーリ。地方のナンバーだった車は品川ナンバーへ。

1ヵ月強で200万円以上貯金額が減っている中、収入が入り始めるのは精神的にかなり助かりました。

これは海外の研究結果ですが、経済的な安定は人生に一番大きな影響を与える要素らしいです。　貯蓄が減る一方というのは何ともメンタルに悪影響を及ぼします。

それが2ヵ月目には契約がとれて収入が入る見通しがたったのは非常にラッキーでした。ただ、決済までは約1ヵ月後、また報酬として受け取るまでにはまた時間がかかるので、約2ヶ月は無収入で地方面談で出張と高級ホテルに泊まる生活、六本木での生活でお金がどんどん出て行きました。

一度流れが変わると面白いもので、前職での客からたまたま連絡があり、そこで売却の話をしてみると売りたいとなりました。

そしてまたガングロイケオジサーファーOがそれを客付する、という流れで成約に至りました。

これまでの2件の契約はどちらもイケオジサーファーOがスルガ銀行にて客付をする、という流れでした。

ボクの不動産投資家としての感覚ではスルガ銀行の4.5％の融資で不動産投資をすることに意味を見いだせなかったので、客付できずにいる中、イケオジサーファーOは平然とスルガで客付、融資付けをする姿を見て正直カルチャーショックでした。

これは1件目の契約の京都の物件の売主も、利回り10％そこそこでスルガで買って大丈夫なのか？と心配するくらいでした。

ちなみにこの京都の物件の売主は楽待のコラムニストを以前やっていたこともあり、数字に強く、純資産も億単位でもっている方でした。その方も不動産会社社長としてのNに一目置いてわざわざアドバイスを求めに来ていました。

また2件目のボクの地元の売主も獣医で不動産投資でも成功して、リアルな資産家でした。その方もNに一目置いていたのがとても不思議でした。

それはNと数年の付き合いがあり、初期の頃の姿や進化していく姿、裏側を知っていたためでした。ボクは人間は表面的なもので簡単に評価が変わるものだと非常に勉強になりました。Nの中身は決して変わっておらず、広告によって全国的な知名度が上がっただけだったからです。

話を戻して、その当時の相場ではスルガでは表面利回り11％の鉄骨またはRCの物件で入居率が90％以上あれば即決の案件という感じでした。京都ではプレミアがついているので、10％台半でも即決案件という感じでした。

この当時はNの会社は全国でもかなり高く物件が売れる不動産会社の位置づけでした。

スルガ銀行を使った場合の成約ラインを2回の取引で体感したので、また報酬をイケオジサーファーOと折半だったので、次は自分でやってみようとマインドセットをし始めました。

2019年10月17日23:06

whitepinkrum

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