maneo(マネオ）川崎ファンドは元本割れ決定的！２０億遅延で今後どうなる？サービサー売却？＜追記＞

maneo

2019.10.12

はいどうもエニートです。
<９月２８日追記>

再度競売にかかるか？という話もありますが、今現在はその情報はありません。

また抵当権順位者１位でも損失が出てくる可能性がでてきました！恐ろしいファンドであったと評価せざるを得ません。

またサービサーへの売却が行われた場合の通常のシナリオについて追記しました。

１０月２２日　追記

今更になって東証２部上場企業のアルデプロ社にmaneoがはめられた！と記事化されている方もいらっしゃいます。当ブログではそのことは再三記載しておりましたが、あらぬ言いがかりをつけられると困りますので、再度その流れについて追記したいと思います。またmaneoの本件に対して、どんな擁護のされ方をしても担保査定を一切していなかったという事実は変えられず、maneoには重大な過失があったことには変わりありません。

＜追記終了＞

今回はマネオで発生した大規模遅延について、用語を含んでかみ砕いて解説していこうと思います。

期限の利益の喪失や抵当権順位とはなんぞや？という用語の解説ですので、初心者の方向けの記事になります。

（経済用語って難しいですよね。私も勉強するまで知りませんでした。）

＜追記＞

マネオが貸し付けたのはA社（調べれば社名はわかります。ですがここでは匿名にしておきます。）の評判は相当悪いですね。

問題点をあげれば切りがないですが、業績予想発表から数ヶ月以内に毎回業績の下方修正をする（違法性はないけど信頼性という点で問題。）というのを繰り返しています。

端的に言ってしまえば問い合わせがなどがあっただけで売り上げ予測に入れてしまい、売れなければ業績を下方修正するなどおそろしく杜撰な運営をしてます。

その点を含めてより解説していきたいと思います。

また更に調査したのですが、マネオが貸し付けたリクレ株式会社の杜撰さが酷い。無論だますA社が一番悪い。ですがマネオはあまりにも投資家のお金を預かっているという発想がないのが気になります。

そしてマネオが行っているノンリコースローンとはどういった意味なのかも追記を行いました。

マネオからの貸し付け利回りは15％でした。これは法定金利の上限になります。この点についても解説していこうと思います。

マネオはもう開き直っています。

特別売却でも売れなかった。（競売の最低売却額は４億）

これは実際どうあがいても４億以下でしか売れないことを意味しています。

つまり私は抵当権順位３位なのですが、３位以下の全損はほぼ確定しました。

もう正直言ってしまえば、マネオはどうしようもありません。

Contents [hide]

マネオで20億CU社向けファンド（募集金額約20億円）で一斉延滞が発表されました。

本件は、事業者C社から同一の債務者（不動産事業者CU社）に対する不動産担保融資について、
「ｍａｎｅｏ」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

２．経過および回収の見込み

事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。

2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、
事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってｍａｎｅｏ社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。
そこで、事業者C社は、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、
5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のｍａｎｅｏ社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。

しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、
すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもｍａｎｅｏ社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、
ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、
10月29日を期日とするｍａｎｅｏ社への利息の支払いを履行しない意向をｍａｎｅｏ社に対して示しました。

事業者C社及びｍａｎｅｏ社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。
その後の回収の進捗状況につきましては、「３．今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。マネオ公式サイトより

まあ色々と不思議ですよね。
そもそも論で言ってしまえば、5月25日に約定支払いが遅れた時点で速やかにmaneoも事態を報告すべきであったと思います。

時間をかけて引き延ばしていたのでしょう。

遅延が発表されたマネオファンドに抵当権順位付きファンド！

マネオの遅延が発表されたファンドには抵当権付き不動産担保ファンドと抵当権なし不動産担保ファンドがあります。

抵当権順位なしファンドとは？

抵当権なしファンドの説明は簡単です。

マネオの遅延の発表のとおり、元本の棄損は避けられない。

任意売却をすすめて、その売却額を出資額に応じて分配する。

例えば２億円出資したが、ファンドがうまくいかなかった。

その結果担保を売却したが１億でしか売れなかった。

１億÷２億＝0.5　よって投資家は出資金の５０パーセントを棄損します。

ただ個人的にはマネオの評価額であれば、投資額以上に担保価値のが高かったのに元本の棄損がおきるのはおかしくない？
とうのは素直な感想を持ってしまいます。

抵当権順位ありファンドとは？

上述のケースは抵当権順位なしファンド。
つまり投資家全員に平等に分配されます。

抵当権順位ありファンドというのはどういうことでしょうか？

これは高順位者から優先的に元本の返済が行われます。

上述の例題でいえば、二億円を抵当権順位ごとに５０００万ずつ募集したとします。
（抵当権順位１位から４位までつけられます。）

物件を売却した結果、１億でしか売れなかった。
そうなると
抵当権第１位の５０００万出資者と第２位の５０００万出資者には元本が棄損なく弁済されますが、第３位と第４位には１円も弁済されません。

つまりこのファンドでは第６位の方は元本の大幅な棄損（ないしは全損）も十分考えられます。

この優先して弁済してもらえる権利を抵当権順位とよびます。

期限の利益の喪失とは？

マネオのファンド当該ファンドではすべて期失と表示されています。

この意味は期限の利益の喪失。

通常借金をする側は決められた元利息を返済することで、借りているお金（債務）を期限まで返済しなくてもよい。
というのが期限の利益。

この期限の利益を喪失すると債権者は債務者（お金を借りている側）にすぐにお金を返せと請求できます。

お金が返せないのであれば、担保を処分し、その借金の返済に充てる。

<追記>マネオは任意売却と競売の双方で売却先を探していると発表

正直この報告は意外でした。というのも任意売却は難しい立地条件であったため、競売が既定路線になっていると感じていたためです。

マネオの債権回収に関する報告について

１．回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

事業者C社は、新たに横浜市の法人より上記物件を一括購入したいとの打診を受けており、現在、金額の提示待ちの状況となっております。
購入検討中の大阪府内の上場企業子会社につきましては、引き続き一括での購入を検討中であるとの報告を受けております。
あわせて、物件毎の個別の販売活動も実施しており、不動産仲介会社を通じ11月14日以降、
新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

２．今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。maneo公式サイトより

正直この報告は以外。
（ただ個人的には時間稼ぎをはかっている可能性があるのでは？と感じる部分もあります。）

ではその任意売却と競売どちらが投資家に有利なのでしょうか？

任意売却のが投資家に有利も立地条件が厳しい！

マネオの担保評価額は業者買取価格という全く当てにならない指標です。

本ファンドは麻生区の駅から遠い山奥の地。とても１６億の資産価値はありません。

本ファンドの土地を調べたところ、固定資産税路線価格は9.1万円。

さらに本担保は山の上に建物がたっており、担保の土地は斜面が多く、斜面には当然建物が建てれません。

ですので素直に土地の広さだけでは土地の価値は見いだせない。

ただもし任意売却で学校or病院として使用予定の業者に売却できれば、ある程度の売却額は得られます。（相当な幸運ですが。）

それ以外の場合は任意売却や競売でもかなり買いたたかれることが予想されます。

追記！A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった！

この１件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当などひとひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

アルデプロ社も責任があるが本ファンドを組成したmaneoに一番責任がある！

当初は川崎ファンドは投資家資金はある程度返ってくるというよくわからない楽観的な見方もありましたが、ここにきて絶望的だということが判明。（さんざん擁護されていた方もいましたが、ようやく状況がつかめてきたようです。）

ただ本件。アルデプロ社としては倫理的な問題は別として、法律的には何ら問題はありません。

問題はアルデプロ社の主張に対して、なんら疑いをもたずファンドを組成し、投資家に安全性をうたっていたmaneoに大きな問題があります。

土地の担保査定を一切行わなかったmaneoはあり得ません。

さらにこのファンドにけりをつけず、投資家に説明義務も果たさず、雲隠れしているマネオの滝本元社長の姿勢も不誠実この上ない。

本当にこれが社是が誠実の会社が行う事でしょうか？

追記　リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰！

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15％！

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15％で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが９～１０％であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15％で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド。

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

＜追記＞マネオが行ったノンリコースローンの意味は？

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。owners bookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査すると言うことを怠ってしまいました。

３月２９日のメールでも安定の進捗なし報告！

もう本当にいい加減にすべきでしょう。

１．回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしましたとおり、学校法人からの買付（購入申込書）の提示につきましては、
購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは見積りを受領しましたが、当初の予算想定額を超過しているため、回答を保留しているとのことです。
残りの2社につきましては、現地の下見を済ませましたが、時期的な理由から詳細調査の日程を確保できていない状況です。
そのため、見積りが出揃い、買付の提示を得るには数週間程度の期間を要するものと思われます。
また、東京都内の大手不動産会社の系列企業、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、医療福祉事業者が引き続き購入を検討中でございます。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人との面談につきましては、日程を再調整しております。
面談の事前に紹介者である医療コンサルタントを介してメインの取引銀行に取り組みを打診している状況ではありますが、現時点では本審査まで進展しておりません。
複数の金融機関に打診し、資金調達の目途を立てた上での面会になる見込みです。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売手続きが進行中です。マネオマーケットより

これの狙いは明らかです。

ずばり事件の風化。

散々指摘いるように２億の土地を１６億と担保評価したこと。そしてマネオがだまされたこと。これは金融業界でやってはいけないレベルのミスです。

これを表に出したくないマネオは売却への道が進んでいるように見せかけて、時間稼ぎを行っているのでしょう。

冷静に考えてください。上述の通りなんの価値もないこの土地をまとまった金額で購入する会社があるでしょうか？

すぐに本件を発表したらマネオは投資家からの怒りをかってしまう。だからこそこのように情報を小出しにしつつ、進んでいるように見せかけ、投資家の怒りが収まるのを待つ。そして怒りが下がってきたところでファンドが高値で売却できず、元本の大幅棄損があったと発表するのでしょう。

毎週金曜日の業務終了後に不祥事を発表するマネオマーケットが考えそうなシナリオだと断言してしまっても問題ないでしょう。

５月末のメールでも安定の進捗なし報告！

読み飛ばしてしまってかまいません。下で解説するので。

１．回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までに検討状況をご報告いたしておりました学校法人からは購入見送りとの連絡を受けました。
購入後の施設建設に関わる造成費用が当初の予算想定額を大幅に上回るため取得を断念するとのことでございます。
東京都内の大手不動産会社の系列企業に対しては、しばらくの間回答を保留しておりましたが、交渉を再開いたしました。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査において取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしているとの報告を不動産仲介会社から受けましたが、現時点では審査状況に関する追加の報告を待っている状況です。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては現地及び物件資料の確認後、
建物のコンバージョンプランの作成及び費用算出中との報告を不動産仲介会社より受けております。
なお、本件売却活動とは別に対象不動産に対する競売手続きが進行中です。

２．今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、6月末を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。マネオより

簡単に言ってしまえば、一切進捗しておりません。次回は６月にまだ進捗していないメールを送ります。電話でお問い合わせいただいても投資家の平等の観点から詳細はお伝えできません。

と本当に社是が誠実なのか？という対応になっております。

今回は進捗していないという事実と共に、今まで記載があった、医療法人、医療福祉事業者の記載がなくなりました。

その購入への話はなくなったのでしょう。

結果として状況は進捗どころか、状況はより悪化した。というのが実情でしょう。（ただ元々絶望的なファンドであったため、悪化も何もない！とも思いますが。）

何故マネオは本件を進捗させたがらないのか？

本ファンドに投資をしている１投資家として（といっても５万円程度ですが）ははやく決着をつけて欲しい。来年の確定申告でさっさと相殺したい。というのが本音ですが、大口の投資家はそうはいかないでしょう。（数百万単位の方もいるとお聞きしています。）

なぜ進捗させたがらないのか？というのは簡単です。

本件を本当に売却すれば、ほとんどの投資家は助かりません。

そして多くの投資家を大損させたとなれば今現在進んでいる投資家のマネオ離れがより進む。

手数料で稼いでいる会社にとってこれは致命的です。

だからこそ少しでも延命するために（進展させないということは不誠実この上ないですが）、１ヶ月に一度進展しているようで一切していないメールを送ってくるのでしょう。

競売で売却！でもそもそも競売とは何なのか？

競売とは：

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばいまたはきょうばい）」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

競売のメリットとしては任意売却と異なるスピード感。
任意売却でいつまでも売れないくらいなら競売でさっさと売却をして、現金を手に入れたい。

そう考える債権者も多くいます。

本ケースで言えば、高抵当権位者であればさっさと競売で売り払って貰い、元本の返済をしてほしいというのが希望になるでしょう。

ただもしかすると第一抵当権順位者ですら、元本の棄損がありうる。それくらい酷い立地条件の担保というのは断言できます。

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却される。

競売のデメリットそれは売却額が市場価格を下回って売却されること。（下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。）

競売が申請されると裁判所から任命された不動産鑑定士が最低売却金額を決めます。
（相場の３～７割程度が最低売却金額。）

その後最低売却額を上回る価格で入札した業者の中で、最高額をつけた業者に売却されます。
（相場の８割程度。）

相場の８割程度で物件が手に入るわけですから、競売は業者にとって旨みが大きい。

ただ本ファンドは間違いなく１６億の価値がない山奥の担保。

競売になったら抵当権順位者だけでなく、中抵当権順位者も元本が棄損する恐れがあります。

重ね重ねマネオの不動産担保の評価が非常に甘かったことが招いた事件と言えます。

不動産の担保を正確に評価し、それを投資家に伝えるという大原則を守れなかったことに本件の本質的な問題があります。

maneoからついに競売に出されることが正式に発表されました！

悪夢のような川崎ファンドがついに競売にだされることになりました。

１．回収活動状況について

前回までに任意売却活動と並行して対象不動産に対する競売手続きが進行中であることをご報告しておりました。
この競売については7月3日が開札日、7月10日が売却許可決定日となっており、競売の期日を踏まえて売却活動を継続して参りました。
東京都内の大手不動産会社の系列企業につきましては、一旦、購入検討は断念するとの意思表示がございましたが、
事業者C社から競売の入札参加を案内し、現在その可否を検討いただいております。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては、建物のコンバージョンプランの作成
及び費用算出に時間を要しているとの報告がございましたが、競売の開札日を踏まえ、早期の検討結果の報告を依頼するとともに、
競売への入札参加を促している状況です。
なお、リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査で取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしておりましたが、こちらも取組不可の回答を受けたとのことから検討断念となりました。
これらを踏まえますと、回収手段として最も実現を見込めるのは、従前及び現在の検討者による入札、
もしくは、これまでに接点を持たなかった新たな検討者の入札参加による競売での回収ということとなりました。　マネオマーケットのメールより

買い取りを検討しているという学校法人、医療法人に関する記載は突如として一切なくなり、大手不動産会社や医科大学に競売の案内を流す。

つまり２０１９年１１月より売却活動を行ったが、一切進捗がなく、売却できなかった。その結果競売となった。そして担保価値を水増ししており、ふたを開けてみれば川崎のど田舎のファンドであったというのが今回の真実です。

（LTV７５％、担保がある安全なファンドといっていたのにもかかわらず！）

この競売の結果、第四位以下の方は元本の全損も有り得ます。これがマネオ崩壊の本格的な第一歩とよべるでしょう。

maneo川崎ファンドの競売金額について！

評価額は私の予想を上回り5.3億。ただしこれは売却基準価格となります。

売却基準価格とは何か？

ではこの売却基準価格は何か？と問われれば、不動産鑑定士が査定した価格になります。

ですのでこのファンドを不動産鑑定士が評価すると5.3億の価値がある。

ではこのファンドが必ず5.3億以上で売却できるか？と聞かれるとそうではありません。

買取可能金額が最低売却額になります。

オークションでいうところの入札価格。この価格以上じゃないと購入できません。というのが買取可能金額になります。

この設定されている価格が4.2億。ですので競売での売却がうまくいった場合、抵当権順位者第二位までが元本の棄損がない！ということになります。

ただしこれは買い手が現れた場合になり、最悪の場合買い手が現れず、競売不成立になる。という可能性も十分あり得ます。

（しかしこのファンドマネオは16億で査定していましたからね。なぜここまで担保評価額と乖離があるのか明確に説明して頂きたいです。できるのであれば。）

このように抵当権高位者ですら、元本の棄損があるのにもかかわらず、安全性を歌っており、16億もの担保査定をしたマネオは決して許されません。

このようにラッキーバンクもそうでしたが、このように担保価値の水増しがおきてしまうのがソーシャルレンディング最大の問題点といっても過言ではないでしょう。

maneo川崎ファンドの競売は不買！買い手なし！

７月３日の最新情報になります。

この川崎ファンドは不買になりました。これは買い手がだれもつかなかった。

また入札もどの業者も一切なかった。ということになります。

当初私の読みでは二億程度の土地。それが売却基準価格が五億二七三〇万で、おや？っとおもっていましたが、予想通りこの土地には五億以上の価値などありません。

だからこそ入札すら一切なし！という結果になったのでしょう。（読みがあたったのは、つまりマネオよりも正確に担保を査定できたのは喜ばしいですが、万一この予想が外れていれば、抵当権順位が三位のファンドに投資していたので助かったので複雑です。ただ今後投資ファンドを決める上では、担保査定能力は大切なのでやはり正確に査定できてよかったというべきでしょうか？）

７月２２日までに買い手がつかなければ、競売は不成立

ただ率直な感想を述べると、この価格では買い手はつかないでしょう。

この土地に三億以上のお金をだす人間は皆無。重ね重ね担保査定がいい加減であったことが悔やまれます。

maneoの川崎ファンドの競売の公示を確認しました。

公示を見た限り、本当にぼろぼろな建物。

開発許可を得ているのかわからないような違法建築に近い物件でした。

私は当初二億程度と予測していましたが、それを下回る可能性すらある物件だと評価せざるを得ません。

７月３１日のメールより４億ですら売れずに、競売が不成立であったことが公表されました。

１．回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回ご報告いたしました競売につきましては、入札が無く不成立となり、特別売却についても不成立となりました。
これを受け、競売手続き上は、再度の入札条件や開始日を決定していくことになります。
この手続きには一定の期間を要することから、事業者C社は競売と並行して、従前の検討者に対し再度検討を依頼するとともに、
新たな購入希望者の探索にあたっております。

マネオ債権回収メールより

結論を言ってしまえば、４億ですら売れませんでした。特別売却でも売却できませんでした。

ですので抵当権順位者３位以下の全損はほぼ確定的。２位も大幅毀損。１位ですら債権の回収ができない可能性がある。というとんでもない担保評価を誠実に行わなかったファンドです。

ただ本ファンドの投資家に罪は一切ありません。

業界最大手、今まで元本の毀損がほとんどなし、各種ＶＣがついている。

と信頼できる要素が当時はあったマネオがここまで担保査定を誠実に行っていなかったと見抜くのはまずどう考えても不可能です。

この物件を一六億と評価したマネオは有り得ませんし、債権回収能力もありません。（だからこそ今現在遅延の連発なのでしょう。）

マネオのファンドの募集が停止しました。これは当然のことです。

そもそも論ですが、maneoがファンドの募集ができていたことがおかしかった。

冷静に考えてください。

グリーンインフラレンディングの投資家資金流用問題。

クラウドリース＆ガイアファンディング＆CFFの全件期限の利益喪失問題。

そしてこの記事で解説しているようにマネオ本体での川崎ファンドの担保額水増し問題など

金融の世界では絶対にやってはいけない問題を繰り返していました。

擁護は不可能です。

マネオがすべきことは全力で投資家資金を回収すること。

にもかかわらずファンドの募集が続いていたこと。はっきり言ってあり得ません。

だからこそ私はグリフラ問題以降はマネオファミリーから償還の度にお金を抜いていくべきだと主張しました。

それがＬＣレンディングのような上場企業関連の会社であってもです。

マネオが誠実であり、投資家資金の回収に努めるため、ファンドの募集を停止

こちらのケースであれば、私はなんの文句もありません。

是非期失ファンドの回収に努めて欲しいと思います。

たとえばマネオ2億程度の価値しかない土地を16億と主張しファンドを組成

上記ファンドの回収を全力で行って欲しいと思います。

行政からの指導で募集を停止している

私はこちらの方があり得るケースだと考えます。（あくまで読みです。）

ただクラウドリースやCFFが突如として不正問題を認め始めているのは、（例えば、CFFで担保資金を他のファンドの償還に利用した。いわゆるポンジスキームを行ったことを自ら報告するなど。）金融庁または関東財務局からの指導だと考えてまず間違いないでしょう。

であれば、ファンドの募集が停止しているのが行政の指導というのは十分あり得るケースです。

どちらのケースであっても今現在はマネオに投資をすべきではない

今後再度ファンドの募集が再開されるかも知れませんが、今現在マネオ＆マネオファミリーに投資することは一切お勧めできません。

はっきり言って今のマネオは不正問題だらけであり、超高リスク業者であり、年利5％程度で負うべきリスクではありません。

ですので債権を納得できる形で回収したSBIソーシャルレンディングや、マネオと同じプラットフォームビジネスながら不正リスクが皆無といえるfundsに投資をするのが投資家としては正しい戦略と言えます。（倒産時一番安全なソーシャルレンディング業者はfundsと言えます。）

追記！maneo滝本氏の株式が藤澤氏が率いるNLHD社に譲渡されました。

maneo前社長の滝本氏の株式がほぼ全て藤澤氏に譲渡されることになりました。今後maneoはNLHD社の藤澤氏と業務提携しながら、業務改善に取り組むことになります。

絶望的な川崎ファンドはmaneoの債権回収能力では不可能。

進展がある。こういった意味ではmaneo投資家にとって朗報といえます。

Jトラスト傘下のパルティール債権株式会社は債権回収のプロ集団

maneoと異なり、Jトラストは債権回収の実績があるプロ集団です。

正確に言うとJトラストの傘下にあるパルティール債権株式会社が債権回収のプロになります。

一向に進展しないmaneoにまかせるよりもよほどいい結果になる。

具体的に申し上げれば、実際回収可能なファンドは個別で回収を行う。そして川崎ファンドのように全く回収の見込みがないファンドは債権譲渡という形で平等分配になる可能性が相当高い。

何にせよ一切進展しないmaenoに任せるよりもよほど良いとは私は思います。

当ブログをよんでくださるはしも２様と私は同一の見解です。

予想もしていなかったところが出てきたものですね。
「投資家の元本回収の最大化を図るため云々・・」と、ほざいていつまでも進展しなかった状況からは前進することを期待します。
が、おそらく冷徹に、粛々と、切るところは切ってくることでしょう。
それでも何も進まないよりはマシだと思いますね。

maneがJpartnersの傘下に！maneoの期失ファンド一歩前進か！？より

はしも２様コメントより

冷静に切っていく。これは川崎ファンドとその他ファミリーのファンドになります。

じゃあ具体的にどこのファンドが当てはまるの？と聞かれれば以前の記事の再起になってしまうのですが、マネオ&マネオファミリーで不正を行ったファンド一覧がその対象として該当します。

maneo本体で言えば、川崎ファンド。その他ファミリーの不正が起きたファンドが気になる方は下記の記事をご参照ください。

maneoファミリー＆maneo本体は債権回収に対して一向に動いていない理由

再度本記事の要点を言ってしまえば、

１　マネオ自身が年利15％で貸し付けを行いたい為、ファンドを組成。

２　担保とした土地の真の価値は２億程度。にもかかわらず16億と担保査定をし、無謀な融資を実行。

３　しかし融資先のがマネオより上手。一度の返済もせず、飛ぶ。

４　残されたのは2億以下の土地。だが12億貸し付けいる。間違いなく焦げ付く状況になってしまった。

５　ノーリコースローンでファンドを組成している為、担保を渡せば融資先からこれ以上のお金の請求ができない。

これから導き出される答えはなんでしょうか？

上記maneo川崎ファンドの結末はおそらくサービサーへの売却。

上記のファンドが回収が非常に難しいファンドとなり、おそらくサービサーへの売却という結末を迎える。ただこれによって損益通算ができ、確定申告で多少取り戻せる。

サービサーへの売却は非常に腹が立ちますが、何も進展しないよりはマシでしょうね。

無論maneoマーケットに対しては当然思うところはあります。ですが再度になりますが何も進展しないよりも遙かにマシ。

サービサーへmaneo川崎ファンドが売却された場合どうなるのか！？

一気にその可能性が高まってきました。

川崎ファンドがサービサーへ売却された場合、考えられる通常のシナリオは債権の平等分配。

つまり抵当権順位関係なく、出資者でお金が分配されます。

私自身の立場としては抵当権順位が３位のため、回収は絶望的。そのためサービサーへ売却が行われた場合、０％の返済から、１０％程度返ってくる可能性があるため、まだありがたいシナリオになります。

なぜ１０％程度なのか？と聞かれるとこれはあくまで読みですが、２億弱（１，６億程度）でサービサーへ債権譲渡された場合、

1,6億÷１６億＝約１０％

しかし競売で売られた場合、１，６億の場合抵当権順位１位しかお金が返ってこないため、抵当権順位３位である私は絶望的と言えます。

個人の立場から言えば、サービサーへの売却で平等分配のがありがたいですが、抵当権順位１位の方からすれば、たまったもんじゃないでしょう。

さらに私も出資しているとはいえ、５万円だけですからね。（私にとっては大金ですが。）

maneoに対して、非常に腹正しいですが、どうにでもなるリカバリーがきく金額です。ですので事態を冷静に見守りたいと思います。

追記！川崎ファンドは再度競売にかけられる可能性があり！

これはあくまで速報ですが、再度競売にかけられる可能性があります。

本ファンドは公共使用でない限り、いちいち行政の許可が必要になるファンド。

また特別売却でも売れなかった。これを考えれば２億以下で売却される可能性も十分でてきました。

つまり抵当権順位１位ですら、元本の棄損の恐れがある。

これが本当に担保を正確に査定していた会社でしょうか？

本件で投資家が忘れてはいけないのはmaneo本体は一切回収に対して何ら実績があげられなかった。だからこそSBIソーシャルレンディングが問題発覚時、すぐに動きだし、多くの投資家が納得いく形で債権回収をおこなった実績が光ります。（このような危機にこそ、その業者の実際の能力がはかれるという証明になります。半年以上なにもせず、競売に持ち込み、さらに不買となったマネオとは全く異なると言えます。）

具体的にmaneoの不動産ファンド延滞時と、SBIソーシャルレンディングの延滞時の対応を比較していきたいともいます。

ＳＢＩソーシャルレンディングは延滞時どのように対応したのか？

一方ＳＢＩソーシャルレンディングは2018年7月に発生した不動産バイヤーズローンの遅延をすぐに投資家に報告。

その4ヶ月後には元本の90％を回収しました。

それまでの分配金を合わせれば、ほぼほぼ元本の回収に成功。

またここの貸し付け先はカボチャの馬車の関係であるトウキョウ運河。当初は長引くのでは？という予想もされていましたが、4ヶ月という短期間で回収に成功。

maneoとSBIソーシャルレンディングに差がついたのは当然のこと

上述の通り、マネオとＳＢＩソーシャルレンディングには債権回収能力に大きく差があります。

だからこそかつての業界一位のマネオは凋落し（マネオファミリーの不正問題も大きな原因ですが）、今現在はファンドの募集すらできない。

一方SBIソーシャルレンディングは業界一位に躍り出た。

これは当然の帰結と言えます。

SBIソーシャルレンディングが更に業務の幅を広げる！maneoとの差はより明確に！＜追記＞

＜追記　9月16日＞

もはや圧倒的に差がついているmaneoとＳＢＩソーシャルレンディングですが、更に差がついたことを実感する出来事がありました。

ＳＢＩソーシャルレンディングが玄海インベストメントアドバイザーと霞ヶ関キャピタル株式会社との業務提携が発表。

GIA、SBISLの2社は、これまで、ソーシャルレンディングを活用した協業ローンファンド（愛称：「かけはし」、「かがやき」^※5）を組成し、累計で約253億円（2019年7月末時点）の融資を行うことで、再生可能エネルギーの普及に貢献してまいりましたが、今般、不動産本来の価値を引き出すプロデュース力に定評があるKSMが新たに参画し、不動産分野、特に、宿泊施設の充実による観光産業の発展を企図としたアパートメントホテル開発において、ソーシャルレンディングを活用した新たな資金調達スキームを開始することとなりました。

これにより、SBISLはアパートメントホテル開発の用地取得段階における資金需要に応えるとともに、投資家のお客様に新たな投資機会を創造し、KSMは今後設立するファンドに向けた良質な開発案件の獲得機会を得ることとなり、KSM、GIA、SBISLの3社は、投資家のお客様の期待と観光産業の発展への期待に応えてまいります。

SBIソーシャルレンディング公式サイトより

今回の発表の要点としては、ＳＢＩソーシャルレンディングはメガソーラーファンドだけでなく、不動産事業にも力をいれるということ。

玄海インベストメントアドバイザーは太陽光発電などの自然エネルギーが強み。

一方霞ヶ関キャピタル株式会社は不動産開発や不動産コンサルティングが強みです。

ですので要は自然エネルギーファンドがメインであったＳＢＩソーシャルレンディングですが、不動産事業も大きな柱に今後なっていく。ということになります。

ソーシャルレンディングのファンドの多くは自然エネルギーor不動産ファンド。

その日本の柱のうち、弱かった不動産部分が強くなっている。これによりＳＢＩソーシャルレンディグが業界で圧倒的な業界ＮＯ．１になっていくのは間違いないでしょう。（かろうじて食らいついていけるのはクラウドバンクでしょうね。それでも業界１位はＳＢＩソーシャルレンディングに間違いないでしょうが。）

最後にＳＢＩソーシャルレンディングのメリット、デメリットについて解説したいともいます。

SBIソーシャルレンディングの事業者リスク、メリット

超大企業のＳＢＩグループのソーシャルレンディング部門ＳＢＩソーシャルレンディング
東証一部上場企業のＳＢＩを親会社にもつ事業者として信頼できる会社です。

SBIソーシャルレンディングの評価ポイント

東証一部上場企業の親会社をもつ。

つまりコーポレートガバナンス体制やコンプライアンス体制が抜群。

みんクレ事件やラッキーバンク事件からの踏まえなければいけないことは事業者が親族に貸し付けるということが簡単にできてしまうこと。
逆に言えばこういったコーポレートガバナンスがしっかりしている会社は不正ができません。

金融庁の監査にもしっかり対応していますし、事業者リスクは現時点で1位（一番安全）といっても過言ではありません。

＜追記＞

２０１９年にはついにＳＢＩソーシャルレンディングが業界最大手になりました。（一月あたりの募集額において。）

要因としてはやはり

１　バックにＳＢＩという超巨大グループがついているという信頼性。

２　今までの実績（延滞案件での債権回収という面も含む。）

３　ＴＶなどでもＣＭをうつなどの積極性。

上記３点にまとめられます。今後もＳＢＩソーシャルレンディングには業界最大手としてソーシャルレンディングを引っ張っていって欲しいですね。

SBIソーシャルレンディングのお勧めの投資法！

不動産ディベロッバースファンドやメガソーラーシリーズ
しっかりとした償還実績もありますし、担保もしっかり取ってあります
問題は5億程度であれば10分程度で集めてしまう投資倍率の高さでしょうか？
私もサラリーマンなのでクリック合戦になってしまうと参加できなくて投資できないことが多々あります。

とはいえそのクリック合戦がSBIソーシャルレンディングへの信頼であるとも言い換えられます。

そしてSBIソーシャルレンディングは2019年に一月あたりの募集金額1位を達成しました。他の業者と比較してもSBIソーシャルレンディングの信頼性は段違いと言えます。

2019年も業界を引っ張ってくれることを非常に期待しています。

SBIソーシャルレンディング公式サイト

また不動産クラウドファンディング業者であれば今回のmaneoのように担保価値の不当な水増しはできません。

fantas fundingもcrealも十分おすすめの業者なのですが、今回はmaneoのようにならない業者という点で、joint アルファについて記載したいと思います。

（SBIソーシャルレンディングは債権回収ができるという点でmaneoと異なり、jointαはmaneoのようにならない。という点でうまく対比ができてますね。本当にすばらしいマイルストーンを作ってくれたmaneoには感謝しかありません。）

不動産クラウドファンディング業者は不動産特別法の管理下に置かれているのが特徴！maneoとは異なる！

より法制度がすすんでいる不特法に管理されており、情報開示性に問題がありません。

理由は明確で、投資家が物件を確認できるから。（やはり今年は不動産型クラウドファンディングが躍進する年になるのは間違いなしと言えます。）

不特法とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」といいます。複数の投資家がお金を出し合って、いわゆるファンドの形態で現物の不動産に投資し、その不動産から生まれる運用収益を分配するスキーム（投資手法）です。fantas naviより

つまり不動産ファンドを小口債権化する手法をとっているのですが、この手法はソーシャルレンディングと異なり、古くからある手法です。

当然生まれたばかりの頃は、法整備もすすんでおらず、また多くの問題を抱えていました。

ですが、その問題がおきた結果、法制度を完備。今現在ではソーシャルレンディングとは比較にならないほど、不動産クラウドファンディング業者が従う不特法は不正ができないように仕組みが作られてます。

やはり今現在は不動産クラウドファンディングに優位性があるとはっきり断言できます。

一方ソーシャルレンディングは新しい投資法の為、法整備がまだまだ進んでいません。（だからこそみんなのクレジットやラッキーバンクの詐欺的行為ができたのでしょう。いまようやく重い腰を金融庁があげましたが。）

また住所が明記されており、maneoのように不当な担保価値の水増しができないというのが大きな特徴です。

その為、信頼できるという明確なエビデンスをもつ業者にしか投資ができないというのが続いています。

ジョイントαを運営する穴吹興産の信頼性は？社長の過去は怪しくないのか？

なぜ社長の過去を気にしなければならないのか？というと詐欺をおこなったみんなのクレジットやラッキーバンクなど社長の過去が全く信頼できないから。

みんなのクレジットの白石氏は正直詐欺師で有名。反対にラッキーバンクの田中社長は過去が一切わからない。

このように社長の経歴を調べることは投資先を決めるうえで一番重要な事項といえるでしょう。

まずは穴吹興産についてはいかがでしょうか？

穴吹興産は上場企業のため、信頼性は高い！

まずは穴吹興産についてどういった会社なのか確認しましょう。

穴吹興産株式会社（あなぶきこうさん）は、香川県高松市に本社を置く総合不動産会社。高品質「アルファ」ブランドのマンション分譲を展開している。対外的な表示はひらがな書きを混ぜた「あなぶき興産」を使用する^[1]。

西日本エリアの地方県庁所在地および郊外地域を中心に430棟（22,000戸）以上の供給実績を持つ「アルファ」ブランドの分譲マンション事業を展開している。アルファマンションシリーズはエリア特性を熟知したマンション開発を行っている。近年^[いつ?]では西日本エリア以外（東京都、千葉県、静岡県、長野県、群馬県）でも「アルファ」マンションシリーズの分譲を行っている。一般的な分譲マンションだけではなくリノベーションマンションや、コーポラティブハウス、再開発も手掛けている。

種類株式会社

市場情報
東証1部 8928

穴吹工業について　wikipediaより

種類	株式会社
市場情報	東証1部 8928

太字は私がつけました。

市場もマザーズではなく東証一部上場企業です。

この時点でポンジスキームのような詐欺リスクは皆無。外部の監査法人が入っているわけですからね。

では次に社長の経歴はどうでしょうか？

穴吹興産の社長の経歴も問題点なし

いわゆる創業者一族の社長です。

穴吹夏次氏の息子である穴吹忠嗣氏が社長を務められます。

私は創業者社長も特に問題視しておりません。下手な後継者争いがないという言えますし。

そしてその業界を継いだ人物であれば、信頼性という点で特に問題ありません。

穴吹夏次（あなぶきなつじ、1909年 7月29日 – 2000年 10月24日）は、株式会社穴吹工務店元社長。地方の建築業者だった穴吹工務店を、全国展開のデベロッパーに成長させた。また、穴吹興産や学校法人穴吹学園の創業者でもある。

穴吹氏について。wikipediaより

このようなバックグラウンドであれば、不動産クラウドファンディング業者を運営されるのも納得。

では今度はjointαのサービス自体について解説していきたいともいます。

jointαのファンドは買いです！私も参戦予定！

商品分類不動産特定共同事業

物件情報アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA

募集総額(上限) 47,600,000円

発行価額 1口あたり 100,000円

募集総口数(上限) 476口

運用期間開始日：2019/12/01(日)
終了日：2020/11/30(月)

支払方法指定銀行口座への振込

注意事項 ◆お申込いただける方は、国内に居住されている満20歳以上の個人の方のみとなります。
（外国に居住されている方、在住資格のない外国籍の方、及び法人名義でのお申込はできません）
◆出資あたっては審査がございます。
◆出資上限金額はお一人様５００万円までとなります。
◆募集総額に達し次第、募集を終了させていただきます。

jointα公式サイトより

商品分類	不動産特定共同事業
物件情報	アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA
募集総額(上限)	47,600,000円
発行価額	1口あたり 100,000円
募集総口数(上限)	476口
運用期間	開始日：2019/12/01(日) 終了日：2020/11/30(月)
支払方法	指定銀行口座への振込
注意事項	◆お申込いただける方は、国内に居住されている満20歳以上の個人の方のみとなります。（外国に居住されている方、在住資格のない外国籍の方、及び法人名義でのお申込はできません） ◆出資あたっては審査がございます。 ◆出資上限金額はお一人様５００万円までとなります。 ◆募集総額に達し次第、募集を終了させていただきます。

2019年１２月１日に募集開始されるファンド（ちょっと先ですね。ただだからこそ今から会員登録をしても間に合うとも言えますが）ですが、間違いなく買いのファンドといえます。

年利も３．４％とそこまで高いわけでもない本ファンドが買いの理由は立地条件がいいからなどではありません。（無論東京都の豊洲で立地条件は間違いなくいいです。駅から徒歩６分というのもすばらしいの一言。）

ただ注目すべき点は本ファンドの劣後出資の割合が３０％のなっている点。

crealは１０％、fantas fundingは２０％です。劣後出資者の割合では最高峰といっても過言ではないでしょう。

おそらく多くの方はご存じかもしれませんが、劣後出資者の意味をおさらいしたいと思います。

JOINTαの劣後出資者の意味とは？

そもそも劣後出資者というのはどういった意味なのかというと

優先出資者に劣後して償還を受けるという仕組み。運用の損失が劣後出資の範囲内であれば損失を全て負担する。しかし、ファンドの収益が一定額を超えた場合、劣後出資者の取り分が大きくなるなど、リスクを多く取る分、リターンも優先出資者より多く受ける仕組み。

劣後出資者について。コトバンクより

つまり本ファンドでは損失がでた場合、ジョイントαが優先的に損失を被ることになります。

そしてその額はなんと元本の３０％までの劣後出資者。

よって仮に万が一元本の３０％を棄損したとしても、投資家が損失を被ることはありません。

これが本ファンドのjointαの強みになります。

東京の地価下落率はリーマンショック時でも１５％

１００年に一度しかこないといわれたリーマンショック時でも東京の都心の下落率は１５％。

（１００年に一度しかこないといわれるリーマンショックがなんどもきてたまるかと思いますが。）

そして本ファンドの立地条件は豊洲。（東京都心です。）

そして３０％の劣後出資者となるのがジョイントα。

これから導き出される答えは一つ。

リーマンショック級の不況が来たとしても、３０％の劣後出資者にジョイントαがなっている以上、投資家が元本割れをし、損失をだすことは皆無！（リーマンショックをはるかに上回る不況ですか？起きてたまるか。という話です。）

これがジョイントαの強みでしょう。

ジョイントαのデメリットは？

最低出資金額が１０万円でややハードルが高い点でしょう。

他のソーシャルレンディング業者は１万円から出資できるわけですからね。

ただ複利のパワーなどを使うのにあたって１０万円というのは適切な数字ともいえます。

個人的にはそこまでデメリットだとは感じません。（投資初心者に若干ですがハードルが高いなと思いますが。）

ジョイントαはおすすめできる不動産クラウドファンディング業者なのか？

結論としてはランクSSSでお勧めできます。

安全性でいえばcreal級かそれ以上。

そして利回りでもfundsよりも高いため、投資家としても納得できます。

はっきり言ってしまえばmaneoとは比較にならないほど信頼性が高い。

これは個人的な読みなのですが、おそらくジョイントアルファも投資家に出資してもらい、現物不動産を買ってもらうために、こういった投資家に有利なファンドを組成しているのでは？と思います。

これをどう解釈するかは個人の自由なのですが、１投資家の私としてはたとえ宣伝目的という裏があろうが、投資家に有利なファンドを組成してくれるジョイントアルファはすばらしい業者だと思います。

利回りよりも安全性を優先したい投資家にとってはjointαはおすすめといえます。（だからこそ私もすぐに投資家登録をし、１２月のファンドに備えたとも言えますが笑）

下記公式サイトより無料で口座登録可能です。（私も２分程度で登録できました。）

Jointoα(ジョイントアルファ)公式サイト

当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか？安全性が高いのか？ということについて下記にまとめました。

是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。

信頼できるおすすめのソーシャルレンディング＆クラウドファンディング業者

こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。

ソーシャルレンディング比較！おすすめ業者ランキング！

不正を起こすソーシャルレンディング業者の特徴

みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。

危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴！信頼できる業者の見極め方！

記事を参考にして頂ければ幸いです。

SBIソーシャルレンディングとジョイントアルファの公式サイトになります。（どちらも無料で口座登録可能です。）

SBIソーシャルレンディング公式サイト