１．大規模小売店の出店規制
新しい大規模小売店舗を出店するときに、事業者が充足しなければならない建築規制がいくつかあります。その中のひとつに、平成10年（1998年）に制定された「大規模小売店舗立地法」（略称：大店立地法）という法律があり、店舗面積が1,000m²を超える大規模小売店舗の出店を規制しています。
この「大規模小売店舗立地法」が制定される前には、大規模小売店の出店を規制する法律として「大規模小売店舗法」という法律がありました。正式名称は、「大規模小売店舗における小売業の事業活動の調整に関する法律」（昭和48年10月1日法律109号）といいます。非常に長い名前のため、通称を「大規模小売店舗法」いい、さらに略して「大店法」と呼ばれていました。この法律は、現行法である「大規模小売店舗立地法」が制定された時、同時に廃止されました。現在では、私達は廃止されたこの法律を「旧大店法」と呼んでいます。
２．大規模小売店舗法
「大規模小売店舗法」は次の経緯で制定されました。昭和40年代頃から各地で「スーパーマーケット」を初めとした大型商業店舗の出店が急増し、それに対抗するようにして地元商店街による大型商業施設の進出反対運動も盛り上がりを見せるようになりました。こうした問題を踏まえ、昭和48年（1973年）に旧百貨店法の対象を拡大する形で「大規模小売店舗法」が制定され、昭和49年（1974年）より施行されました。
中小の個人商店にとって、自分の店舗近くに大型店が出店することは、大変な脅威です。大型店にお客を奪われ、今まで営々として続けてきた商売が成り立たなくなる可能性があります。「大規模小売店舗法」は、地元の中小の小売店が大型店が出店しても大型店と並存して商売を継続できるよう、大型店事業者と地元小売店事業者が事前に出店予定の大型店について協議し、大型店の店舗面積の調整や出店後の相互の協力体制の構築を図る目的で制定されました。
実際に調整にあたるのは商工会議所（商工会）に置かれる商業活動調整委員会で、商業者・消費者・中立委員の3グループで構成され、中立委員が中心となって調整を進めていました。昭和50年（1975年）頃からは、大型店進出が集中するような地域では商業調整が厳しく行われ、極端な場合は出店調整にあたる商工会議所が出店の凍結を宣言する場合も出ていました。
３．日米貿易交渉における「大規模小売店舗法」撤廃圧力
流通の国際化とともに、主としてアメリカから「大店法は海外資本による大規模小売店舗の出店を妨げる非関税障壁の一種である」という批判と市場開放を求める圧力が強まり、平成以後はこうした外圧に対応する形で大店法の規制緩和が進められることとなりました。特に重要な分岐点となったのは、平成2年（1990年頃）の日米貿易交渉におけるトイザらス進出をめぐる議論です。
その議論が沸騰したのは、ちょうど前大統領ジョージ・Ｗ・ブッシュのお父さん、パパ・ブッシュが大統領として初来日した頃です。その頃、日本の商品の競争力が世界市場を席巻し、日本の輸出超過とアメリカの輸入超過が歴然としはじめ、日米間の貿易不均衡が問題になっていました。アメリカは、アメリカ製品が日本で売れない、又はアメリカ企業が日本に進出できない原因は、日本固有の制度、法律、規制等が障壁となっているからだと主張していました。日米貿易交渉において、アメリカはそれら日本の不公正と思われる制度、法律、規制等を緩和もしくは撤廃するよう求めていました。そのひとつが、「大規模小売店舗法」です。
パパ・ブッシュがアメリカ大統領として初来日したとき、忙しい公式行事の合間を縫って、トイザらスの日本進出第１号店のオープンセレモニーに出席し、テープカットを行いました。これは、「日本市場を早く開放せよ」と日本の喉元に匕首を突きつけるアメリカ大統領のデモンストレーションでした。アメリカ大統領にそういった役回りを演じさせるほどアメリカの日本市場開放への圧力は大きかったのです。
日米貿易交渉におけるアメリカの要求は「Deregulation」でした。アメリカは、この言葉を「規制の撤廃」と捉えていました。一方日本は、「規制の緩和」と捉えていました。双方、解釈に微妙な違いがありました。アメリカの要求は、彼らの解釈の「Deregulation」のとおりに、アメリカチェーンストアの日本進出の障壁となっている「大店法の完全撤廃」でした。一方、日本は日本の解釈「Deregulation」のとおり規制の緩和としか考えていませんでしたから、完全撤廃に応じることはありませんでした。
４．「大規模小売店舗法」の廃止と「大規模小売店舗立地法」の制定
平成10年（1998年）に、日本は形だけアメリカの要求に沿う形で「大規模小売店舗法」を廃止しました。その代りに「大規模小売店舗立地法」という新しい法律をつくり、別のやり口で大規模小売店舗の出店規制を行いました。それもアメリカ・日本のチェーンストア業界・日本の中小商業者の三者が面と向かって反対しにくい「環境保護」を御旗に掲げ、新たな出店規制体制を敷きました。「環境保護」という正義の御旗を掲げることにより、利益が相反する三者が黙って従わざるを得ない新しい出店障壁をつくったのです。実に賢明というか、ずるがしこいというか、どこからも正面きって反対できないようにする日本人らしい解決方法です。この方法を思いついた役人は、この法律が国会を通ったとき、してやったりと得意満面の笑みを浮かべたのではないでしょうか。
５．「大規模小売店舗立地法」施行の影響
この「大規模小売店舗立地法」という新しい出店規制が、「大規模小売店舗法」が目的としていた中小の小売店舗の保護の傘を奪いとりました。大型店事業者は、旧大店法時代に大型店出店の障壁となっていた地元商業者の商売について気配りすることなく、大型店を出店できるようになりました。大規模小売店舗立地法の環境基準さえ充足すれば、大型店事業者の意図するとおりにいくらでも大きな店舗をつくることができるようになりました。この業界は、もともとその傾向が強かったのですが、この法律の施行以後「より規模の大きい店舗が小さい店舗に必ず勝つ」「大きいことはいいことだ」という力の論理がまかり通るようになり、優勝劣敗の傾向がますます強くなりました。
当然、この法律の施行以後、郊外型ショッピングセンターの出店ラッシュとなりました。各チェーンストアは、競って旧大店法時代より数倍規模の大きい巨大ショッピングセンターをつくるようになりました。地方の駅前の零細な個人商店が連なる商店街は、品揃えも少なく、モータリゼイションが始まる前に街の形ができあがってしまったため、満足な駐車場がありません。近くに大型ショッピングセンターができあがると、鉄道網が充実していなく自動車で移動することが多くなった地方は、大規模駐車場があって、品揃えも豊富なロードサイド型ショッピングセンターにお客を奪われてしまいました。日本全国の駅前商店街が、商売が成り立たないで店じまいをし、「シャッター通り」と化しました。
６．「大規模小売店舗立地法」の駐車場の整備基準
「大規模小売店立地法」の「環境基準」の要求項目はいくつかありますが、その中で最も重きを置く要求項目は、次の2点です。
- ①出店敷地の前面道路に交通渋滞を起こさせない駐車場の整備
- ②近隣への騒音防止対策
その中で、大型店事業者にとって大きな重荷になったのが、前者の「駐車場整備基準の充足」です。立地法の駐車場の整備基準は、次の考え方です。
- ■店舗の規模に応じた十分な駐車台数をもつ駐車場が整備されていれば、お客の来店車はスムーズに店舗敷地内に入り駐車場に駐車できるため、新店ができたことに起因して前面道路が交通渋滞となることはない。
- ■前面道路の交通渋滞は、店舗の規模に見合った十分な駐車場がないから、駐車できない車が前面道路に溢れ出て引き起こされる。
この基準は、来店車が最も多い曜日、時間帯であっても前面道路に交通渋滞を引き起こさない駐車場の整備を要求しています。
大規模小売店立地法が制定される前は、附置義務駐車場を規定した法律は、駐車場条例しかありませんでした。その駐車場条例の規定で、附置義務駐車場を整備しなければならない地域は、商業地域、近隣商業地域等の人口密度の高い地域で、郊外型ショッピングセンターが多く建てられた元工場跡地工業地域やのような人口密度の低い地域には駐車場の設置義務はありませんでした。そのため、旧大店法時代の店舗に設ける駐車場の規模は、事業者が来店車数を予測し、自分達の基準で決めていました。
ところが、大店立地法が施行されて、駐車場条例で附置義務駐車場を設置する必要がないところでも、大規模小売店舗に限っては店舗の立地に応じて、立地法の指針で示す駐車場台数を確保した駐車場を整備しなければならなくなりました。その附置義務駐車場の駐車台数が、旧大店法時代の店舗に整備されていた駐車場の駐車台数の1.5倍にも膨らみました。
７．立地法駐車場整備基準による店舗開発コストの増大
大店立地法の基準で、旧大店法時代と同じ店舗面積をもつ店舗をつくる場合、旧大店法時代より1.5倍駐車台数が多い駐車場を整備しなければなりません。そのためには、旧大店法時代より、より大きな敷地と、より駐車場台数の多い駐車場を整備しなければならなくなりました。店舗面積が同じでも、駐車場が増えた分だけ旧大店法時代より余計に店舗開発コストがかかります。店舗面積あたりの売上が同じであれば、駐車場が増えた分だけ余計にかかる店舗開発コストを商品価格に転嫁しなければでなければ、旧大店法時代と同じ利益が上げられません。
しかし、バブル崩壊後、チェーンストア業界は右肩下がりに売上が減少しています。また、サラリーマンの平均年収もここ10年間右肩下がりに460万円から430万円に下がっています。このようなデフレ状況下では、店舗開発コストの増大分を商品価格に転嫁することはできません。他の経費を圧縮するか、店舗の建設コストさらに下げて帳尻を合わすしか、事業収支が合うものにできません。延べ面積が1万坪クラスの店舗で旧大店法時代には30～33万円／坪で建設できたものが、立地法になってからは24～27万円／坪の建設コストを下げています。
こんな安い建設コストでは、郊外型ショッピングセンターは、ますます外壁をALC版で張りまわしペンキを塗って見かけだけを繕うバラックになってしまいました。永続的にその土地で商売をしていこうとする建物の装いではありません。長年ショッピングセンターの設計に携わってきたものとしては、現在の大規模小売店舗の状況は本当に悲しくて、腹立たしい限りです。
８．横浜市の立地法駐車場条例の無茶苦茶
腹立たしいことがもう一つあります。店舗の立地に応じた、立地法の指針で示す附置義務台数が、旧大店法時代の店舗の駐車場の駐車台数の1.5倍にも膨らみましたが、私は国の指針による駐車場の附置義務台数は、過大だと思っています。土日は駐車場がいっぱいになることがあると思いますが、ウイークデイはガラガラです。どうしてこんなに巨大な駐車場が必要なのか理由がよくわかりません。ほとんどのショッピングセンターで駐車場が満杯になったのは、オープン1ヶ月間だけでしょう。その後ズーット駐車場が満杯になったショッピングセンターはほとんどないと思います。
その国の指針すら過大だと思っているのに、その国の指針に輪をかけて過大な要求をしているのが、横浜市です。国の指針の更に1.5倍の駐車台数を要求しています。旧大店法時代より1.5×1.5＝2.25倍の駐車台数をもった駐車場を整備するよう求めています。国の指針とどういう理由で異なる基準になったのか根拠がよくわかりません。「エコだ！エコだ！」と騒いでいる割には、膨大な無駄を強制する横浜市のあまりの無神経さに開いた口がふさがりません。この異常さに対して小売業界は、誰も抗議しません。横浜市はおかしいと！
９．ロードサイド型ショッピングセンターの敷地要件
百貨店の多くは、鉄道の駅近く、又は、中心市街地にあって、ほとんどのお客が、鉄道を使って歩いて買い物に来ます。車で来る客は限られています。そのため客用駐車場はあまり多くは必要としません。
ところが、ロードサイド型ショッピングセンターは、鉄道の駅から遠い大都市の近郊の幹線道路沿いにあって、ほとんどのお客が車で買い物に来ます。したがって、客用の大規模駐車場を必要とします。
チェーンストア事業者が挙げる郊外型ショッピングセンターの敷地要件は、
- １）敷地面積が8,000坪以上であること
- ２）地盤が平坦なこと
- ３）敷地の二辺以上幹線道路に面していること
- ４）車で来店するお客が見込める商圏の人口が厚いこと
以上4点です。
１０．ロードサイド型ショッピングセンター敷地の供給源
ロードサイド型ショッピングセンターは、その多くが大都市近郊の工場敷地だった敷地に建てられています。日本では市街化区域内でまとまった大きさをもった敷地は、工場敷地ぐらいしかありません。日本のロードサイド型ショッピングセンターは、産業構造の変化で、工場が移転したり、廃業したりして空地になった工場敷地をショッピングセンター用地に転用して使用している場合がほとんどです。
工場用地としては用済みになった広大な土地をもつ工場主は、その土地を売ることはほとんどありません。それは、土地が有効な資産であり、その資産を売ってしまうと工場主のその後の生計が成り立たないからです。多くの工場主が空いた土地を有効活用することで製造業から不動産業への転身を図り、それで生計を立てようとします。
しかし、多くの工場用地が、鉄道の駅から遠く、住環境としてふさわしくない位置にあるため、工場地帯の広い土地を使って、安定的かつ確実に利益を見込める不動産事業は多くはありません。その中で利益を見込める数少ない不動産事業の一つがショッピングセンター事業です。
ショッピングセンター事業は、金はあるけれども土地がない小売チェーンストア事業者と、土地はあるけれども金がない地主との間で、その土地の利用計画について合意が形成された時スタートします。
土地利用計画に基づき、地主が建築主となってショッピングセンター建物を建設し、小売チェーンストア事業者がその土地・建物を借りて、キーテナントとして出店します。地主が建設資金を充分もたない場合は、小売チェーンストア事業者が地主に建設協力金を融資し、地主は、ショッピングセンターの土地・建物を小売チェーンストア事業者に貸して得た賃料収入から、建設協力金を返済していきます。こうした共に得する協力関係が成立することで、ショッピングセンター事業が遂行されています。実際、大型量販店事業の多くがこのパターンで行われていました。