１４．理事長が地権者を「中傷」の上代理人を「恫喝」
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２．組合施行型の土地区画整理事業とは
一般論ですが(星田北・星田駅北といった個別ケースを指しているわけでない)営利でないと自己主張しつつも高値で土地を貸したいまたは高値で土地を売りたい賛成派の地権者がハコモノを受注したい事業化検討パートナー・一括業務代行予定者や安く都市計画道路や公園を整備したい市町村等とともに、税金を投入し、反対派の地権者からまで減歩と称して土地や清算金を徴収し、事業費を捻出する事業です。そのため、小規模宅地所有者が住まいを追われあるいは清算金を請求され、後世まで営農を希望する農家が強制的に減歩され、といった問題が従来からありました。さらに、地価下落により、1〜2割だった減歩率が4〜5割に上昇しております。また、減歩と徴収した土地である保留地の処分ができなかったり、進出予定企業が二転三転したり、進出予定企業がなかったり、することによって組合の破産や地権者の土地の差押えが相次いでおります。組合が破産したら、反対派からも賦課金を徴収しあるいは税金を投入します。なお、事業化にあたっては、都道府県からの事業認可が必要であり、法的には3分の2以上の同意があれば事業認可を受けることが可能です。しかしながら、お住いの宅地所有者を強制連行して、家を取り壊し、土地を減歩の上タタキ売る、ことは事実上不可能ですから、100%同意が求められます。100%同意なしに事業認可を受けても、事業実施することが困難ですから、組合が破綻し、反対派からも賦課金を徴収するか税金を投入する可能性もあります。
３．費用
総事業費は130億円を超え、保留地処分金や国や府からの補助金を除いた交野市の財政負担は、交野市の試算でも約30億円+利子約6.3億円を見込んでおります。なお、星田北・星田駅北に枚方市部分を含んでおりますが、交野市民の皆様が負担します。なお、既に技術的支援と称して、1億円以上の交野市民の皆様の税金をドブに捨たと言われても仕方がありません。
平成21年度 30万円 中田市長時
平成22年度 50万円 中田市長時
平成23年度 248万円 中田市長時
平成24年度 706万円 中田市長時
平成25年度 1500万円 中田市長時
平成26年度 4500万円 中田市長時
平成27年度 4200万円 黒田市長時
４．固定資産税と都市計画税の増加
一方で、商業地が約40%で約18ヘクタール、住宅地が約13%で約6ヘクタール、農地が約17％(開発に反対する農家の方々の土地)で約8ヘクタール、道路や公園等の公共用地が約30％で14ヘクタール、と仮定すると固定資産税と都市計画税は年約3億円増加します。
商業地
180000平米×6万円(路線価)×1.7%(税率)=1億8360万円
商業施設
100000平米×6万円(路線価)×1.7%(税率)=1億200万円
住宅地
60000平米×6万円(路線価)×1.7%÷6（軽減税率※）=1020万円
※住宅地の固定資産税の軽減措置による
住宅
30000平米×6万円(路線価)×1.7%÷6（軽減税率※）=510万円
※住宅地の固定資産税の軽減措置による
農地
生産緑地のため固定資産税と都市計画税は極わずか
公共用地
固定資産税と都市計画税は非課税
⇒商業地＋商業施設＋住宅地＋住宅＝1億8360万円＋1億200万円＋1020万円＋510万円＝3億140万円
５．個人市民税の増加
対価として様々な住民サービスが提供される反対給付をともなうことから、計算から除外しなければなりません。
６．法人税の増加
法人市民税均等割は、法人の資本金額や従業者数で決まるものの、年間数百万円程度のため計算から除外します。
７．地方交付税の減額補正後の税収増分
固定資産税と都市計画税が約3億円増えても、日本には、地方交付税制度があり、収入が増えても、75%にあたる年間約2億2500万円地方交付税が削られ、結果、年間約7500万円しか税収は増えません。
地方交付税の公式
地方交付税額＝基準財政需要額(単位費用×測定単位×補正係数)－基準財政収入額(法定普通税収の見込額×0.75+特例交付金の一定割合+地方譲与税)
地方交付税額＝－3億×0.75＝－2億2500万円
⇒税収増は、3億－2億2500万円＝7500万円
平成29年10月1日発行自由民主によると地方交付税の減額補正をせずに計算していました。
８．採算性
交野市の財政負担36.3億円を税収増分7500万円で割ると、約49年もかかります。
９．財政指標
将来負担比率が約20％、実質公債費比率が約1.5％上昇します。平成32年度には、将来負担比率が約220％(平成27年度197.5%)、実質公債費比率は約14％(平成27年度12.9%)に悪化し、基金は約20億円(平成27年度末は約41億円)に減少します。
１１．大阪府都市整備推進センターが関与するとお金がかかる？
交野市が施行した唯一の土地区画整理事業であり、星田北・星田駅北と同様に大阪府都市整備推進センターが関与する河内磐船北土地区画整理事業の詳細は次のとおりです。
総事業費 約17億7000万円
保留地処分金 約5億8000万円
国や府からの補助金 約6億円
交野市の財政負担 約5億9000万円
固定資産税と都市計画税 年約7500万円(平成26年度)
地方交付税の減額補正後の税収増分 年約1875万円(平成26年度)
採算性 交野市の財政負担÷税収増分＝約31.5年
利払いが発生していないにもかかわらず、また、事業当初の固定資産税と都市計画税の少ない時期を考慮していないにもかかわらず、採算をとるのに約31.5年かかっていることから、通常の事業スキームでは、採算をとるのに約40年はかかります。
１２．土地を貸しても一攫千金はムリ？
土地を貸したい地権者は、当初、1坪当り月額1000円で借りるとの条件が提示されていました。ところが、アリオが「逃走」した跡地の約半分の商業地は、1坪当り月額600円〜800円が相場であるにもかかわらず月額1000円で商業施設を誘致しようとしていたため、全くあてがありませんでした。私は、交野市役所に無茶苦茶だと忠告したものの無視され、交野市役所は、商業施設を誘致できると大見得を切りましたが、やっぱり失敗し、倉庫に舵を切りました。倉庫の借り手が見つかっても、地代には、所得税、住民税、社会保険料、がかかり、控除後に固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額を1平米あたり6万円すなわち1坪あたり20万円と想定すると、1坪あたり年額3400円、月額約300円かかります。果たして、一攫千金はできるのでしょうか？
１３．パチンコ屋に立体駐車場を建設可能にするため市街化編入
枚方市高田のパチンコ屋駐車場が星田北の土地区画整理事業の範囲内にあることから、立ち退かせるために、平成3年に既存建築物を取り壊して作られた枚方市高田のパチンコ屋とその周辺を検討区域と称して市街化区域に編入し、立体駐車場を建設可能にし、さらに、用途制限に違反した違法建築物件を無罪放免にします。しかし、パチンコ屋周辺は農地で、市街化区域に編入することは不適当です。そもそも、公正・公平であるべきはずの土地区画整理事業や市街化編入が捻じ曲げられているからこのようなことになるのだと考えます。
１４．理事長が地権者を「中傷」の上代理人を「恫喝」
平成30年2月12日午後1時半から、星田駅北の土地区画整理事業の全体説明会が開催されました。私は、営農希望のある地権者からの要請により、委任状を作成・持参の上、代理出席しました。
午後3時半からの休憩時間中、理事長は、交野市役所職員の制止を振切り、ある営農希望の地権者を「あんな奴」、「邪魔ばかりしやがって」、「よりによってこんな奴」と中傷の上、席に黙って座っていただけの私に「来るな」、「よりによって○○の代理は許さん」と恫喝いたしました。
私は、公選職ですから、「恫喝」は受忍すべきと考えますが、ある地権者への「中傷」は法的・道義的に大問題です。また、理事長の「中傷」・「恫喝」に多くの地権者は恐怖に震えました。反対したら、「中傷」・「恫喝」を繰り返すのでしょうか。なお、理事長は、後に、ある地権者が気に食わなかったと弁明していましたが、弁明になっておりませんでした。
１５．一部の副理事長や理事等が約半分弱の広大な土地を所有するエリアを星田駅北の土地区画整理事業からはずして一方で市街化編入するのはどうなのか
※ビラ配布部分の詳細を記載
星田駅北土地区画整理事業では、エリアのうち東側約1.2ヘクタールをエリア外にしました。さらに、交野市役所は、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールを市街化区域に編入します。
星田駅北のエリアのうち東側約1.2ヘクタールを除外
神出来交差点南西側0.2ヘクタールを市街化編入
「第二京阪沿道まちづくり方針」によると「土地区画整理事業等計画的な開発事業が実施されることが確実となった時点で、随時、市街化区域に編入」とのことですが、星田駅北土地区画整理事業からはずし、地区計画を定めるとはいえ、なぜこうなるのでしょうか。
当該エリアは、減歩されませんし、用途制限に違反した違法建築物件であっても市街化区域への編入にともない合法になってしまいます。私は、他の地権者が平均4割減歩であるため(1割減歩の場合もあれば6割減歩の場合もあり)、交野市役所に不公平・不公正と追及しました。しかし、交野市役所は、星田駅北土地区画整理準備組合総会で、減歩なしであるという事実を十分に説明せずに同意を取ったにもかかわらず、問題ないと主張しております。なお、戸田建設は、東側約1.2ヘクタールをエリア外にしたのは戸田建設ではないと主張しております(この点は事実)。
星田駅北のエリアのうち東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールは、星田駅北土地区画整理準備組合の一部の副理事長や理事等が約45%にも上る広大な土地を所有しています。減歩(平均4割)をされずに市街化編入や隣接地での土地区画整理事業により一定事業の便益を享受すると想定し、また、地価が保留地の想定売却価格である1平米12万円と想定すると、1平米につき4万8000円得をし、副理事長や理事等が合計で約3億1680万円も得をする計算になります。
副理事長1 2256平米 1億829万円
副理事長2 973平米 4670万円
理事 391平米 1877万円
◯◯ 1269平米 6091万円
△△ 1711平米 8213万円
※親族名義分の土地を含む
なお、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールで土地区画整理事業をする場合、星田駅北土地区画整理準備組合は、住宅や店舗に移転補償費等が約7億円かかるので、そもそも土地区画整理事業の採算がとれず、「誤った情報」と主張しております。
しかし、国土地理院から入手したデータによると、府道や市道との高低差がほぼないところが多く、住宅や店舗は移転する必要がありません。他の土地を所有している地権者は、他の土地を減歩し、また、他の土地を所有してない地権者は、清算金を課せば、移転補償費なしで土地区画整理事業が成立します。私は、ある交野市役所職員を問いただしたところ、移転することを前提にしていることを認めました。つまりは、移転が不要であるにもかかわらず、発生しない移転補償費を根拠に採算がとれないと主張していたのです。
その後、移転補償費ではなく、下水道整備費と調整池整備で採算がとれないと話を変えました。中身を確認したところ、減歩率を農地であっても10%と低く見積り、さらに、交付金をもらわないことにし、収入が少なくなるようにしていました。また、下水道整備距離を異様に長くした上に調整池整備費を異様に高くしていました。
結果として、副理事長や理事等が得をするなんて、交野市民の皆様の怒りに火をつける行為であると考えます。
さらには、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールに現時点で、用途制限に違反する違法建築物件まである始末です。役員なのですから、用途制限違反くらい、市街化編入前に解消してはいかがでしょうか。
交野市民の皆様の税金37億円を投じ、更に、地権者に平均約4割の減歩を求めながら、一部の副理事長や理事等がこのようなことなんてことはどうなのでしょうか。本来なら、公正・公平に減歩し、道路の拡幅・新設、緑地帯確保(公共減歩)、事業費捻出(保留地減歩)に充てるべきと考えます。
１６．保留地を入札せずに売却 市内業者はダメ
星田駅北土地区画整理事業で、減歩により地権者が提供した土地である保留地は、交野市役所の資料によると入札せずに、1平米12万円で売却することが示されましたが、その後、1平米15万円になりました。売却先は、ハイネスコーポレーション(老人向けマンション)、関電不動産開発(戸建住宅とマンション)を予定しており、当初予定していた長谷工コーポレーション(マンション×2)には「逃走」されました。また、交野市内の事業者に結果としてお声はかかりませんでした。交野市役所は、コミュニティーセンターを建設予定ですから、土地は値上がりする可能性が高く儲かります。入札すれば、高く保留地を売却することができ、税金の投入をかなり減らせると考えますが、そうするとまずいことでもあるのでしょうか。
１７．違法建築物件設置者が保証金ゲットで得をするのか
星田北・星田駅北は、市街化調整区域であるため、建築制限がかかっているにもかかわらず、コンテナ事務所などの数十にも上る違法建築物件が林立しております。一般的に、違法建築物件は借地に建設されているため、本来なら、土地区画整理事業以前に取り壊して退去すべきです。しかし、土地区画整理事業により、営業保証金をゲットするのはどうなのでしょうか。
１８．星田駅北準備組合・戸田建設に月額家賃5万円で事務所提供
交野市役所は、旧星田ふれあい館・旧ほしだ児童会館を月額家賃5万円という周辺相場からすると激安で星田駅北準備組合に提供しております。星田駅北準備組合の業務一括代行予定者は、戸田建設ですから、事実上、戸田建設の事務所として利用されております。そもそも、旧星田ふれあい館・旧ほしだ児童会館は、一般に貸出されていませんので、交野市民の皆様は利用不可能で、戸田建設だけ利用できるようになっております。なお、他の公共施設は、このようなことになっていないことをあわせて申し添えます。
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