【椙田拓也さんのご著書】

「空室率７０％でもキャッシュが回る

　非常識な不動産投資術」

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僕はいつも

「不動産投資は事業」

と言い続けています。

これは一貫して

曲げるつもりがありません。

ただ、不動産投資の

「投資」色の部分がどこか？

と問われると

当然ながらそれは

「数字」を無視できない点です。

もちろん超ベテランや

キャッシュリッチな人で

数字なんか無視して欲しい物件を買う

という人もいますが

そういう人も

「数字」は知った上で

それに囚われず買っているだけです。

なので不動産投資初心者は

絶対にこの「数字」を

無視して物件購入してはいけません。

「数字」というと

利回り、キャッシュフロー、積算、

など色んな数字が思い浮かびますが

見過ごしていけないのは

空室による家賃ロスを

いかに実際に即した形で見積もるか？

という点ですよね。

不動産投資本などでは安易に、

「空室率を１０％見ておく」

とか書いている場合もありますが

それだけではなく

・入居期間

・空室期間

・次の募集までのリフォーム費用

・広告費および謝礼

なども踏まえて

現実的にいくらの手残りになるのか？

というシミュレーションを

するべきではないでしょうか。

例えば

広告費が１ヶ月で済む物件と

４ヶ月分もかかる物件とでは

同じ利回り、同じ空室率でも

手残りの結果が大きく異なります。

ランニングコストの面でもそうです。

例えば

・固定資産税／都市計画税

・火災保険料／地震保険料

・管理費

・維持費

・大規模修繕費

などをしっかり把握することで

単に「経費率〇％」ではなく

実際に即した形での支出を

計算しておくべきでしょう。

ここまで試算して初めて

例えば木造とＲＣ造における

経費の違いが実感できるわけです。

その他にも税金や減価償却

それに出口での建物解体費用などまで

視野に入れて本来計算して初めて

シミュレーションと呼べるでしょう。

しかし、そこまで精緻な

不動産投資シミュレーションソフトは

これまでありませんでした。

それを今回、ゆめたか大家さんが

なんと自作で作成されました。

早速僕も使いましたが

保有数年後の売却時点における

元本返済による残債と

減価償却費との差を考慮した

売却益ならびに譲渡税の計算という

築古土地値物件の特殊メリットまで

反映されている内容で

正直驚きました。

で、このシミュレーションソフト。

かなり詳細な８０ページにも及ぶ

解説書とセットで

格安で販売されています。

不動産投資をやるなら

絶対に活用した方が良いと

僕が太鼓判を押すソフトです。