はいどうもエニートです。
前回マネオの２０億債権回収に関する報告に対する所感！今後どうなる？という記事を書きました。
今回はその遅延しているファンドのうち川崎担保のファンド（１６億の担保付きの最大ファンド）について詳しく解説していこうと思います。
（用語の解説を含みます。）
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川崎市の担保には１６億の価値はありません。
いきなり身もふたのない発言ですが、このマネオのファンドの担保評価額は全く当てになりません。
というのもこの評価基準が業者の買い取り価格です。
全く当てにならない。
上場企業の不動産担保の価格査定などであれば、当てになりますが、いくらでも恣意的に変えられる業者の買い取り価格です。
川崎市麻生区の物件
川崎市麻生区の物件
延滞したローンファンドの会社と不動産
TSR情報部は、延滞したファンドの一部不動産の住所を特定し、現地を確認するとともに不動産登記簿を取得した。
評価が約16億円という川崎市麻生区の物件は今年1月31日、不動産業の（株）アルデプロ（TSR企業コード:294467530、新宿区）がA社（2017年7月設立）に売却した。
返済延滞の翌日である5月26日、物件はA社から（株）TT（TSR企業コード:022868461、大阪市）へ売買により、所有権が移転する。TTについて、「maneo」の関係者は、「（maneo）グループ企業ではない」と明言する。
川崎市麻生区の物件は、私鉄の最寄り駅から徒歩10分。山林の中腹にある診療所跡地だ。入口は閉ざされ、周囲は草木が生い茂り、物件の確認が難しい。近隣住民も「数年前から人の出入りがない。こんな山中の物件を買う人がいるのか」と話す。
複数の不動産業者によると、この物件は15億円で売りに出されている。「maneo」が投資家に提示した評価額16億円を1億円も下回る。担保評価の業者買取価格の妥当性はわからないが、「maneo」やリクレは物件の売却に難航しているようだ。
A社は、「maneo」のファンドを利用し、川崎市麻生区の物件のほか、神奈川県内や東京都内などでリクレに不動産担保を提供する形で資金を調達している。ＴＳＲより
上記物件を見ていただければわかるのですが川崎市とはいえ麻生区の田舎の診療所。
正直なかなか買い手がつかないであろう物件と断言できます。
特に私が問題視するのは業者の売り出し価格が１５億であるのにもかかわらず、担保評価額を１６億にした点。
（その一億はいったいどこから出てきたのでしょうか。）
写真を見てもわかる通り、お世辞にも立地条件が良いといえない物件であるため、担保価値を１億水増しした理由が本当に気になります。
おそらくこの物件を売りに出したところですぐに買い手はつかないので、投資家は長期戦を覚悟しなければなりません。
高抵当権順位者はおそらく元本割れは免れる。
比較をすること自体がおかしいのですが、本ファンドの遅延はラッキーバンクやみんなのクレジット事件とは異なります。
上記２件は身内貸し（特にみんなのクレジットは詐欺目的の可能性が濃厚）でしたが本ファンドはちゃんと外部に貸し出しています。
（当たり前のことだと思いますが..)
ではなぜ外部に貸し出しを行っているのにも関わらず、本ファンドの遅延が起きたのでしょうか？
マネオ自身がファンドがうまくいかない場合を想定していなかった。
はっきり言ってこれはおごり高ぶりであり言語同断。
今までファンド組成で失敗したことがないから大丈夫だろう。
担保はこの程度だが失敗しないし万が一が起きてもこれくらいの土地があればたぶん大丈夫だろう。
というファンド組成に対して真剣に考えていなかった。
投資家がいて、その投資家がいるからこそ、マネオ自身が業務を行えているという基礎的な意識の部分が欠如していた
だからこそこのようなマネオ自身が安全性をうたっていたファンドで元本割れが濃厚になってしまっている。
高抵当権順位者が元本割れが免れるわけ
業者買い取り価格とはいえ１５億の担保があるわけです。
であれば処分さえすれば、高抵当権順位者にはお金が返ってくる。
ただ土地が土地だけに長期戦を覚悟しなければならない。
抵当権順位１位の人であれば、さっさと元本を返してほしい。そしてほかの投資先に投資をしたいというのが本音でしょう。
抵当権順位者付きファンドだから抵当権順位なしファンドより取扱が難しい。
これは想像していただければわかると思うのですが、抵当権順位がないファンドであれば、
例えば８０％しか回収できなくとも、投資家に平等に８０％ずつ分配して、話はおしまい。
投資家としても他の投資家も同じように損をしているわけですから溜飲を下げやすい。
ですが抵当権順位付きであれば、
８０％の回収。その中で抵当権が１位から５位まで設定（同じく２０％ずつで設定されていたと仮定します。）
その場合１位から４位の方には元本がまるまる帰ってくるのに、５位の方には１円も返ってこない。
今回の場合であれば仮に１０億の回収であれば、１位から５位の方にはお金が返ってきますが、６位以下の方には１円も返ってこない。
ですのでマネオはファンドをできるだけ高値で、しかしあまりに長引かせると今度は１位の方から不満がでてくるという非常に厳しい状況に置かれます。
（全てはマネオがファンドの担保について丁寧に精査しなかった身から出た錆としか言いようがありませんが。）
このように不動産担保付きファンドといえども業者やファンドによっては安全性は保障されていません。
ではどこの業者のどのファンドであれば安全性が高いと言えるのでしょうか？
安全性が高い不動産ファンドは上場企業の評価付きファンド！
Modern apartment buildings in New Westminster, British Columbia, Canada.
今回は簡単に安全なファンドについてお話をしていきたいと思います。
私自身が安全性が高いと判断するのはowners bookとlendexのファンドになります。
まずowners bookは上場企業のロードキャピタル社が運営するソーシャルレンディング業者。
上場企業というのは厳しい監査の目にさらされます。
ですので恣意的にファンドの価値を高く見積るというのは明確な不正。
このような不正を行った場合、重大な処分が下ることになります。
そのため、そのようなリスクを負ってまで恣意的に担保価値を高く評価するということはあり得ません。
またLENDEXはすべての物件に東急リバブルの査定が付いています。
東急リバブルも上場企業。であれば上記理由と同様に不正をするというのが考えられません。
どちらもお勧めの業者なのですが、担保の立地条件の違いで、
全てのファンドがお勧めできるのがowners book、一定のファンドがお勧めできるのがlendexになります。
Lendexのお勧めファンド
lendexのお勧めは超優秀です。
詳しいことはlendexのローリスク型ファンドが評判も良く超おすすめな理由！をご参照ください。
上記記事を要約すると
ローリスク型ファンドの利回りが７％。
その高利回りにもかかわらずＬＴＶが５３％と大変低く投資家にとって安全。
東急リバブルの査定が付いており不正リスクが極めて低い。
ハイリスク型でもＬＴＶが８０％をきっており、利回りが９％と優秀なのですが、ローリスク型は屈指の安全度なのにも関わらず、利回りが７％もある。
LENDEXは今後伸びてくるソーシャルレンディング業者であると断言できます。
下記リンクより無料で口座開設可能です。
owners bookのお勧めのファンド！
当ブログでもたびたび取り上げていますが、一番安全なソーシャルレンディング業者は間違いなくowners bookです。
そのowners bookのお勧めのファンドは率直に言ってすべて。笑
ただそれだけだと説明にならないので詳しくは主婦や投資初心者にとってなぜowners bookが一番お勧めなのか？を参考にしていただければと思います。
上記記事を要約すると
上場企業の傘下であるため不正リスクは皆無。
ＬＴＶが８０％以下であり、リーマンショック級がきても元本の棄損が考えずらい。
全てのファンドに都内の一等地の土地や不動産が担保についている。
追加配当があるファンドでは、高値売却に成功した場合、年利１４％越えもあり得る。
やはり投資家にとってリスクも重視をしなければならない。
であれば都内の不動産が担保のついており、LTVがこれほど低いOwnersBookが一番安全な投資先になります。
下記リンクより無料で口座開設可能です。
投資先を分散させるというも同様に大切です。
ですので不動産担保系ソーシャルレンディング業者であればLENDEXとOwnersBookの二つに分散投資が一番賢い選択と言えるでしょう。
（太陽光発電であればクラウドバンクとＳＢＩソーシャルレンディング、海外投資のクラウドクレジットを組み合わせて投資するとなおよい。）
また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。
コメント
このファンド、一部は、１位と６位、２位と５位、３位と４位と、くっついて募集していたものもありました。私が被弾したのは３位と４位がくっついていたやつ。
５位や６位単独の人達に資金が戻ってこないと問題でしょうから、年オーダーで時間がかかるかもしれませんね。
抵当権順位の１位や２位の方々の不平不満が出てくるんでしょうね。何年もかかるようなら。
私もそう思います。
正直落とし所が難しいと思います。
任意売却でとことん時間をかけるルート
競売で短期でケリをつけるルート
この二つが考えられます。
どちらも一長一短ですが、存外マネオとしては長引かせるよりも高抵当権順位者のみ、4位や5位程度まで保証できそうな競売で解決して、問題解決アピールをするかもしれません。
いずれも事態を監視するしかないと思います。