土地の種類.

タイの土地の種類

タイの土地の単位

タイの土地はタイ国独自の単位にて取引されています。

１ไร่　(ライ)　＝　1,600㎡
１งาน　(ガーン)＝400㎡
１ตารางวา　(タランワー)＝4㎡

1ライ＝４ガーン＝400タランワー
となります。
バンコク中心部のコンドミニアム、オフィスなどはタランワーの単位での販売となっていますが、
カンチャナブリの土地は1ライなどの大きな単位での販売となっております。

土地の種類

タイには様々なカテゴリーの登記の土地があります。
タイの土地は危ない、などというのは、知識のない方がきちんとした登記でない土地を購入してしまったりするためです。
またタイでは山林は国有地となっています。山に登記書類がある場合、それは（袖の下などで）違法に発行させた登記書類であることが多く、土地局が把握すれば、この登記は取り消されます。このような問題はサムイ島、プーケットなど、欧米人やその他外国人が好んで投資する場所で多く発生しています。山間部に「海の見える別荘」などという名目で高級物件を建設、販売したりし、その後登記が取り消しとなるケースです。その場合、既に支払った資金がきちんと戻ってこないことのほうが多いようです。

このようなトラブルはタイの土地とその登記に対して正しい知識と理解を持っていれば起こりません。

タイの土地登記

１　ノーソー４（น.ส.๔）

一番高いカテゴリー。最も正式にその土地の「所有権」として扱われる土地登記カテゴリー。
売買ができ、銀行の融資を受ける際の担保としても認められている。
他人が住居を構え居住した場合、10年間住み続けなければその者の居住権は発生しない。
取引が成立すれば、すぐに登記移転できる。
発行時期により、ノーソー４ゴ（น.ส.๔ ง）、ノーソー４ジョー（น.ส.๔ จ）に分かれる。

※タイで取り扱われる最高ランクの土地です。弊社がメインで取り扱うのはこのランクの土地です。

２　ノーソー３コ（น. ส.๓ ก ）

ノーソー４として認められる直前の土地。
航空写真により登記内容の精度が確認されている土地。
このカテゴリーもノーソー４同様、法的に土地の「所有権」として認められている。
売買ができ、銀行の融資を受ける際の担保としても認められている。
価格はノーソー４と同等あるいは9割程度。申請によりノーソー４へ切り替わる。
他人がその土地に住居を構え居住した場合、1年間住み続けるとその者の居住権が発生する可能性があるため、少なくとも年に１度は土地の状況を確認しなければいけない。
取引が成立すれば、すぐに登記移転できる。
※弊社では立地条件などがよい土地については、このノーソー３コの物件も取り扱うことがございます。その場合には、土地の管理および１ヶ月に１度の現状チェックを行います。

3　ノーソー３（น. ส. ๓）

このノーソー３までが、法的に土地の「所有権」として認められているカテゴリー。
売買ができ、銀行の融資を受ける際の担保としても認められている。
基本的にはその経済的生産活動（農業、酪農、店、ビジネス何でも構わない）をすることが望ましいとされている。
価格はノーソー4の8〜9割程度。申請によりノーソー３コ → ノーソー４へ切り替わる。
他人がその土地に住居を構え居住した場合、1年間住み続けるとその者の居住権が発生する可能性があるため、少なくとも年に１度は土地の状況を確認しなければいけない。
取引成立後、土地局にて１ヶ月間公示が必要。
※弊社では立地条件などがよい土地については、このノーソー３の物件も取り扱うことがございます。その場合には、登記移転時の公示、土地の管理および１ヶ月に１度の現状チェック全てを行います。

4　ノーソー２(น .ส. ๒)

国へ「この土地を使用しているため、所有権を申告する」という旨の書類。これだけでは「所有権」とは言えず、「所有権」を与えて良いか審査中であるといえる。
ノーソー2はノーソー３の前段階であり、申請によりノーソー３に切り替わるが、このような土地はノーソー３に切り替わった後、10年間は売買が禁止されている。
※このカテゴリーも売り買いはされておりますが、弊社では取り扱いません。

５　ソーコー１(ส.ค.๑)

この土地の所有者であるという証明書類。ただし、１〜３のような正式な書類ではなく、あくまでも「所有者であるという申請をした」という書類。
現在ではこのカテゴリーは発行されないが、古くに登記し、その後ノーソー２、ノーソー３などに申請をしていない場合、未だこのカテゴリーのままである土地もある。
土地、登記に問題がなければ、すぐにノーソー３などに変更できるはずであるため、変更することが望ましい。
※弊社ではこのカテゴリーは取り扱いいたしません。

6　ポーボートー５(ภ.บ.ท.๕)

これは土地の「所有権」ではなく、「その土地を使用するにあたり支払った税金の証明」となります。その土地を開拓し、居住し、（農業、酪農などを営み）生活の糧としている、ということでその土地の使用が認められており、それに対して納税しているという意味です。
使用者が使用している土地について納税し、使用者名義で納税証明書類が出るため、これを「所有権」と誤った理解するタイ人、外国人が多いのが現状です。実際は「使用権」に近いでしょう。
トラブルの発生する土地カテゴリーは大抵このポーボートー５です。
あくまでも「所有権」ではありませんので、本来は売り買いできません。土地局でもこのカテゴリーの土地については売り買いをしないよう勧告しています。
ただし、ASEAN統合の影響を受け、地価が高騰するカンチャナブリでは、このカテゴリーの土地も多く売買取引がされているのが現状です。
※リスクが高いため、どんな条件のよい土地でも弊社ではこのカテゴリーの土地は取り扱いいたしません。