フルローンとは、自己資金をほぼ用いることなく不動産投資を行うための方法です。一方でフルローンについてはいくつかのデメリットが指摘されています。この記事ではフルローンのデメリットやリスクを把握した上で、そのメリットについて説明し、さらにフルローンを最大限活用し不動産投資を成功させるための方法を解説していきます。
フルローンとは？ フルローンが組める投資物件や審査基準を紹介
まず「フルローン」とは何かについて説明します。
フルローンとは？
フルローンとは、不動産投資に必要な不動産の購入金額のすべてにつき、銀行などの金融機関から融資してもらうローン商品の総称です。
不動産価格の100％を金融機関から借り入れることで、実際の不動産投資に必要となる諸費用（登記費用、仲介手数料等手数料、火災保険料、不動産取得税など）については自己資金が必要となることが多いものの、自己資金の大きな負担を負うことなく不動産投資が可能となります。
フルローンを組むためには
ではフルローンの融資につき、金融機関による審査はどのような基準でなされるのでしょうか。一般に、二つの要素が審査を左右するとされます。一つ目は投資物件の評価、二つ目は借り主の金銭的な信用力です。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
- 投資物件の評価について
投資物件の状態によっては、入居率が低くなって家賃収入が十分に得られず、ローンの返済が追い付かなくなるというような場合が想定されます。このような事態に陥らないよう、金融機関は投資物件の評価を行います。
この際、不動産投資物件の価値を表す指標として金融機関が主に着目するのは、「積算価格」と「収益価格」の二つです。積算価格は「現在と同じ土地を購入し、まったく同じ建物を建てた場合、いくらくらいかかるのか（再調達原価）」を意味し、その物件自体の価値を表すものです。
収益価格は「現在その建物から得られる家賃収入等から計算した場合、どのくらい儲かるのか」を意味し、その物件が生み出す価値を表すものです。これらの価格が高いほど融資を受けやすくなります。
具体的な計算方法はこちらをご参照ください
関連記事：その物件、正しく評価されてる？積算価格と収益価格について解説
- 借り主の信用力について
物件の価値以上に重視されているとされるのが融資を返済する能力である「信用力」です。信用力を左右するものの一例としては、年収が挙げられます。年収数千万円の人と数百万円の人では、前者のほうが融資を受けやすいのは明らかでしょう。年収以外には職業や勤務先、これまで過去に返済の延期や滞納が無かったか、といったことが審査の対象となります。
不動産投資ローンの審査について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
フルローンを利用する際に知っておきたいデメリット
ここまで、フルローンとはどういうものなのかを説明してきました。続いて、フルローンを利用する際に知っておきたいデメリットについて解説していきます。
フルローンのデメリット
- 返済金額の負担の増大
自己資金とローンを組み合わせた場合と比べ、毎月の支払ローン金額が大きくなってしまいます。以下、代表的な不動産ローンである住宅金融支援機構のフラット35を用いて、5,000万円の物件を35年払いで購入する場合（ボーナス分無し、固定金利、元利均等とする）を事例として、実際にどれくらいの違いがあるか見てみましょう。
- 自己資金を用いて物件の価格の2割(1,000万)を頭金として払い、それ以外をローンで支払う場合
フラット35を利用した場合、今検討しているような物件に対して最も高い頻度で適用される金利は1.340%となります。結果として、毎月の支払額はおよそ12万円、総支払額は頭金と合わせておよそ6,010万円となります。
- フルローンで支払う場合
フラット35では、不動産価格に融資額が占める割合である融資率が9割以上のとき金利が高くなります。今検討しているような物件につき、フラット35が最も高い頻度で提供しているローンでは、金利は1.780%となります。
また、自己資金を用いる場合は、それを頭金に当てることで金利が発生する金額を小さくすることができますが、フルローンの場合は物件価格全体に対して金利が発生することとなります。結果として、毎月の支払額はおよそ16万円、総支払額はおよそ6,720万円となります。
このように毎月の支払額では約4万円、年間の支払額では約50万円の差額が生じます。
そのため、フルローンを選んだ場合はキャッシュフローがマイナスとなったり、債務超過となったりする危険性も大きくなります。
フルローンを利用する際に知っておきたいリスク
- 物件を売却するときのリスクが高まる
フルローンは、自己資金では手が届かないような高価な物件の購入も可能にするものです。しかし、いくら好条件が揃っていたとしても、一定以上に高価な物件の購入には売却という観点から注意が必要となります。
なぜなら、極めて高価な物件には買い手が見つかりにくいため、売却を望んだ時にすぐに売ることが難しくなるためです。もし早急な売却が必要であった場合には、売却価格を相場から大幅に下げざるを得なくなります。
- 購入直後の修繕費などの急な出費
特に中古物件や、築年数の長い物件の場合、購入直後に修繕/リフォームを余儀なくされる場合があります。自己負をほぼ無しで利用できるフルローン制度ですが、このような急な出費に対応できるほどの資金は最低でも必要であると考えられます。
フルローンのメリットとデメリットやリスクを踏まえた活用方法
フルローンのメリット
（1）自己資金が少ない方でも不動産投資を始められる
登記費用、仲介手数料等手数料といった諸費用のための自己資金が一般に必要となるとはいえ、自己資金はまだ少ないけど不動産投資を開始したい、という方でも不動産投資を始めることができます。
（2）更なる不動産投資や緊急時のための資金を多く残すことができる
手元に資金を残しておくことで、更なる投資や、急に大金が必要になった場合への柔軟な対応が可能となります。
デメリットやリスクを踏まえた、フルローンをうまく活用する方法
これまでフルローンについて、メリット・デメリットもふまえて解説してきました。では、フルローンのメリットを最大限生かしつつ、デメリットを回避するにはどうしたらよいのでしょうか。フルローンの上手な活用方法について解説していきます。
- 頭金は別のローンを組んで、金利を下げる
デメリットの項で述べたように、代表的な不動産ローンである住宅金融支援機構のフラット35では、借入額が物件価格の9割以上を占める場合、金利が高くなってしまいます。
しかし、フラット35を提供する金融機関の一部では、フラット35と併せて物件価格の1割の金額を融資するローンを提供しています。それにより、金利の上昇を回避しつつ、フルローンのメリットを享受することができます。
- 金融機関の評価価格と実勢価格の差を利用する
「投資物件の評価について」で述べました積算価格に代表される、金融機関による不動産の評価価格と、実際に売買されるときの価格である実勢価格には差が生じる場合があります。フルローンは不動産の購入金額のすべてを融資で賄うものであるため、実勢価格がそのまま借入金額となります。
一方で、「フルローンのデメリット」においては、フルローンでは借入金額の増大により債務超過になりやすいと指摘しました。しかし、実勢価格(=借入金額)＜金融機関評価額 となっている投資物件を選ぶことができれば、債務超過を回避できるのです。
- キャッシュフローを特に重視する
キャッシュフローとは得られた収入から必要経費やローン返済などの支出を差し引いて、手元に実際に残る資金の流れを意味します。不動産投資においては、
家賃収入−管理費/修繕費用等経費−支払ローン金額−税金
で表されます。デメリットとして紹介したように、フルローンで融資を受ける場合は頭金がある場合と比較し、毎月の支払ローン金額が大きくなるため注意が必要です。フルローンを活用する場合は表面利回りの値に着目しキャッシュフローをプラスにすることが重要となります。
- 表面利回りの違いによる家賃収入の差
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割って算出する値です。2,000万円の新築分譲マンション（占有面積25平方メートル）をフルローンで購入したときに表面利回りが4.5％の時と5%の時の差を簡単にシミュレーションします。
借入金は2,000万円、金利は2.0％で30年返済、元利均等返済のフルローンであるとします。管理費は 家賃収入の5％と仮定し、修繕積立金は年1.5万円と仮定します。今回のシミュレーションでは簡易化のため、税金は省略します。
・表面利回り4.5％の時
家賃収入は年90万円（=2,000万円×0.045）、ローン返済額は年83万円（計算式省略）、管理費は年4.5万円（＝90万円×0.05）、修繕積立金は年1.5万円なのでキャッシュフローは年1万円（=90万円−83万円−4.5万円−1.5万円）です。
元利均等返済の計算に関する詳しい情報は以下の関連記事をご参照ください。
・表面利回り5％の時
家賃収入は年100万円（=2,000万円×0.05）、ローン返済額は年83万円（計算式省略）、管理費は年5万円（=100万円×0.05）、修繕積立金は年1.5万円なのでキャッシュフローは年10.5万円（=100万円−83万円−5万円−1.5万円）です。
このように表面利回りが0.5％違うだけで約10万円も変わるという結果になりました。空室率や家賃下落率、税金、諸費用などを考慮すると収支が圧迫されるおそれがあるので、利回りの数値の差が、いかに重要か分かるでしょう。
- 表面利回りによる売却時の差
先ほどの物件を10年目で売却するとします。この時の残債を計算すると、約1,400万円です。純収益を還元利回りで還元し売却査定額を求める、直接還元法を使うと仮定します。 還元利回りは5％とし、簡略化のため、家賃下落率は省略します。
・表面利回り4.5％の時
10年目の純収益は約84万円（=90万円−4.5万円−1.5万円）なので、直接還元法より売却価格は1,680万円（=84万円/0.05）と想定されます。よって売却時のキャッシュフローは280万円（=1,680万円−1,400万円）となります。
・表面利回り5％の時
10年目の純収益は約93.5万円（=100万円−5万円−1.5万円）なので、直接還元法より売却価格は1,870万円（=93.5万円/0.05）と想定されます。よって売却時のキャッシュフローは470万円（=1,870万円−1,400万円）となります。
不動産投資では物件の購入から売却までのトータルで考えるので、家賃収入と売却のキャッシュフローを合計すると、表面利回り4.5％では290万円（280万円+1万円×10）、5％では575万円（470万円+10.5万円×10）となります。0.5％の違いが大きな差を生むことが分かります。
このように毎月の返済金額が大きいフルローンでは特にキャッシュフローをプラスにすることへの意識が大切であると言えます。不動産会社等のシミュレーションサイトを利用して、自分が検討している物件が果たして現在の資金で安全に投資ができるのか、確認してみると良いかもしれません。
まとめ
今回はフルローンについて、そのデメリットもふまえながら解説してきました。自己資金が少なくても始められるフルローンですが、ある程度の自己資金を用いて行う不動産投資に比べ返済金額とそれに伴うリスクが大きくなるという認識が大切です。ご利用の際は、日々の生活に悪影響を及ぼさないためにもローン完済までの見通しをしっかり立てて、自分自身でリスクをコントロールできるような工夫をしましょう。
本記事ではフルローンについての解説のみでしたが、以下記事ではそもそも不動産投資ローンとは何かを解説しております。
不動産投資を始める際にはこちらも合わせてご一読ください。
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