ラッキーバンク詐欺事件！投資家はどうすべき？最悪の結末！元本大幅棄損！

はいどうもエニートです。

当ブログで取り上げていたラッキーバンクはサービサーへの債権譲渡という最悪な形で結末をむかえることになりました。
ラッキーバンクは悪意の塊！などその対処方を書いてきたのですが、残念でなりません。

投資家に対して不誠実な行為は決して許されない行為だと考えるのは私だけでしょうか？

サービサーへの債権譲渡。

これによって投資家の大幅な元本棄損は免れません。投資家への返済額は５０億のうち１６億を公平分配。
（つまり３２％しか投資したお金が返ってきません。）

そこで今回は
１　ラッキーバンクでは何故このような事態が起きたのか？
２　投資家は今後どのような行動をすべきか？
３　日本の不動産市場の話。
４　信頼できる不動産投資業者はどこか？

という順序で話を進めていきたいと思います。

ラッキーバンクは何故このような詐欺に近い行為ができたのか？

ラッキーバンクは今後どうなる？伸展もなく不誠実だと考えるわけ！

上記記事に細かい解説があります。要約すると

１　ソーシャルレンディングという非匿名組合の仕組みをいかして親族（ママ）が経営するＷ社へ投資
２　ママの経営するＷ社は債務超過＆担保付きで安全とうたっていたが不動産価値を水増しして投資家をだましていた。
３　上記点を金融庁から突っ込まれ、処分されることになると、１０．５億駆け込みで集めた。誠実さのかけらもなし。
４　任意売却で売れる立地条件なのにもかかわらず、売却したのが１％程度。

ここまでがサービサーの売却前にわかっていた情報です。
たとえば親族が所有しているビルなど本当に買い手がつかないのか？本当につかないのであれば私が共同出資で購入させてください。

という担保ファンドもあったので任意売却がここまで進まないのは異常事態でした。
更に言えば、任意売却ができないのであれば競売すれはよかった。（競売ですと市場価格の８割程度になりますが、サービサーへの債権譲渡よりも遙かにマシ）

ラッキーバンクはサービサーへの債権譲渡を発表しました。

少々長いので読み飛ばして頂いても構いません。下で解説しますので。

X社及びF社に対する債権回収方法について
ラッキーバンク・インベストメント株式会社

この度、ラッキーバンク・インベストメント株式会社（以下「弊社」といいます。）は、X社及びF社（以下総称して「両社」という場合があります。）にかかる弊社の債権回収方法について、以下でご案内のとおり、外部の弁護士等と意見を交えながら社内で検討を重ねた結果、競争入札方式により最高額を提示した業者（以下「最高入札者」といいます。）に、平成30年12月6日付で、債権譲渡することを決定いたしました。両社が借入人となっているファンドにつきましては、後記「5．対象ファンド一覧」をご参照ください。

これまで弊社では、両社の返済が遅延して以降、お客様の利益の最大化を図るべく、任意売却による弁済を両社に求めてまいりました。また、任意売却が停滞している状況を踏まえ、不動産競売について検討も進めてまいりましたが、弊社の資金繰りでは、不動産競売にかかる一時的な費用（以下「予納金」といいます。）が捻出できない状況にありました。

今般の債権譲渡では、両社の債権総額約50億円に対して、譲渡額が約16億円となる予定であり、お客様の出資金に毀損が発生する見込みです。最終的な債権譲渡の金額は、本年12月6日以降、速やかにご通知いたしますので、誠に恐れ入りますが今暫くお待ちくださいますようお願い申し上げます。お客様に対しては、長期にわたり出資金の返還が遅れておりますこと及び出資金に毀損が発生する見込みでありますことを深くお詫び申し上げます。

なお、最高入札者等の名称等の詳細については、相手方との守秘義務により開示いたしかねます。何卒、ご理解賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

1. 任意売却の検討の経緯
本年5月以降、匿名組合契約（以下「ファンド」といいます。）にかかる金銭消費貸借契約に基づき、両社が期限の利益を喪失し、債務の一括弁済が必要となったため、弊社では、両社との債権債務関係を解消し、また、両社に対する弊社債権（以下「対象債権」といいます。）の回収の極大化を図るため、担保物件の売却による返済を求めてまいりました。

弊社では、定期的（週に一回程度）にまたは進捗があった場合は随時、X社との面談等により、各担保物件の売却の進捗状況について確認を行ってまいりました。また、販売活動に進捗が見られないものについては、X社に対し、早期の売却を実現するよう、販売方針、売却価額の見直し等を求めるなどの対応を行ってまいりました。

X社では、購入検討者の開拓を図るため、不動産販売会社数社に一般媒介を依頼し、媒介会社が紹介する購入検討者からの問い合わせに対して、媒介会社経由で対応しながら、販売活動をつづけてまいりました。

その結果、本年11月末時点までで、X社の保有する担保不動産20物件のうち、2物件が売却に至りました。また、他の一部の担保不動産についても、売却に向けた交渉が進んでいたものもございましたが、同月末現在、成約には至っておりません。加えて、一部の担保不動産については、X社の資金繰りが悪化したことで、当初計画していた改装工事等を中止せざるを得なくなり、販売活動自体に全く進捗が見られない状況となっておりました。

他方、F社は、X社に対して貸付債権を有しており、F社から提出を受けた返済計画案は、X社に対する貸付金を回収し、弊社への返済にあてるという実現性に乏しい内容であったため、弊社としては、早期に担保不動産の任意売却に着手するよう繰り返し求めておりました。

2. 不動産競売の検討の経緯
不動産競売については、本年5月以降、弊社内で、本件全ての担保不動産のための予納金として、4,000万円ほどかかるとの試算が出ておりました。

弊社には、本年5月時点で、当該費用を捻出できるほどの余剰金はなかったため、早急に募集業務を再開することで収益を上げること又は外部からの資金調達によって当該費用を捻出するよう、内部管理態勢の整備を進めてまいりましたが、結果として態勢整備が遅れ、今日に至るまで競売費用を準備できない状況にありました。また、一部の担保不動産について段階的に競売を申立てるという選択肢もありましたが、不動産競売によって毀損を生じさせるよりも、任意売却で出資金の回収の極大化を図るべきと判断し、当該時点においては、任意売却を継続的に求めていくという方法を選択しておりました。

なお、本年10月末時点の両社の全担保不動産について、弊社が試算した不動産競売による売却見込価額は、総額約19～20億円となりました。この金額は、弊社がファンドの募集時に評価し、公表していた不動産調査価格の約60億円の約3分の1となっておりますが、これは、一般的に、不動産調査価格は不動産の収益を考慮して価格を算出するものであるのに対し、不動産競売における売却の基準となる価格は、原則として不動産の収益を考慮せず、公示地価等の積算価格により算出するため、このようなかい離が生じたものです。

このほか、不動産競売以外で、貸金返還請求訴訟も選択肢としてございましたが、上記のとおり両社は担保不動産の処分による返済以外に返済原資を確保する手段がないことが明らかであったことから、弊社としては、当該訴訟は提起しておりませんでした。

3. 債権譲渡の検討の経緯
上記と並行して、おおよそ本年8月末頃から、将来的に対象債権の譲渡を検討する場合に備え、弊社では、過去弊社の業務の中で接触があった業者のうち債権回収業務を行っている可能性のある会社及び今回新たに取引先から紹介を受けた法務省の許可を受けた債権回収会社の合計5社の債権譲渡候補先と接触を図っていました。当該5社とは、本格的に対象債権の譲受けを検討することとなり、本年9月下旬頃から本年10月10日頃まで、候補先によるデュー・デリジェンス（対象債権を譲り受けるにあたり、担保となっている不動産の価値やリスクを精査することを指します。以下同じ。）が実施され、競争入札により譲渡価額の提示を受けました。

また、より公平な手続きのもと多くの参加者が関与した方が、出資金の回収の極大化に資するとの考えから、既存の債権譲渡先5社に加え、過去弊社の業務の中で接触があった業者のうち、今般の債権譲渡への参加可能性を探るべく、改めて接触を図った3社を候補先として加えるため、対象債権の譲受けを検討できるか否かを打診しました。しかし、いずれの候補先についても、先方から今回は参加を見送る旨の返答がありました。その後、法律事務所からも6社の紹介を受け、対象債権の譲受けの検討が可能か否か先方へ打診いたしました。

上記の結果、本年11月22日までに接触した債権譲渡候補先は14社となり、5社からは入札を受け、6社は見送り、2社からは検討可能との返答を先方から受け、1社は弊社から謝絶いたしました。

4. 臨時取締役会における決議
その後、再度債権回収の方法を協議すべく、本年11月26日に臨時取締役会を開催しました。まず、両社の担保不動産にかかる競売の売却見込金額について、不動産鑑定士の意見を踏まえて協議した結果、競売を申し立てた場合に、（1）両社に対する債権の処理までにかかる期間が長期に及んでしまうこと、（2）弊社の現在の資金繰り状況を踏まえると、予納金の準備は極めて困難であることから、競売を選択することは困難な状況であると判断いたしました。
また、弊社の財務状況の悪化に伴い、今後、仮に弊社の経営が破綻した場合、お客様への出資金の返還手続きに更なる時間を要するばかりでなく、破産手続きにおいて、匿名組合契約にかかる債権は、一般債権者も含めた調整が行われることとなるため、そのような事態がお客様の利益の最大化につながらないことへの懸念がありました。

従って、本来は、不動産競売や、債権譲渡をする場合であっても、より広く譲渡候補先を募るなど、より透明性の高い手続きを経ることが妥当ではありますが、弊社の財務状況に鑑み、速やかに債権回収方針を決定する必要があるため、当該期日時点で入札のあった5社から債権譲渡先を決定することとし、最高入札者である下記D社に対する譲渡を、弊社臨時取締役会にて決議したものです。なお、各入札者の入札金額は以下のとおりです。
A社・・・14.6億円
B社・・・15.2億円
C社・・・14.3億円
D社・・・16.0億円
E社・・・14.2億円

上記の決議を受け、当該決議内容を最高入札者から債権回収の委託を受けている債権回収会社に伝え、契約に向けた具体的な交渉を行い、その結果、契約締結日及び債権譲渡の実行日を本年12月6日とすることとなりました。

5. 対象ファンド一覧
以下のリンクよりご確認ください。

X社：https://www.lucky-bank.jp/news_files/181205/saiken_fund_x.pdf
F社：https://www.lucky-bank.jp/news_files/181205/saiken_fund_f.pdfラッキーバンクより

まあ多くの突っ込みどころがあります。
ですので要点だけまとめようかと思います。

１　ママが経営するＷ社が自転車操業であった。（これは金融庁の発表で知っています。）
２　不動産調査価格と公示地価は異なっていた。（これも担保価値の水増しで知っていました。公示価格は競売で基準になる価格です。）
３　競売では２０億で売れそうだが、予納金の４０００万がない（←理解不能です。この論理は無理でしょうし、投資家を怒らせるでしょう。）
４　その為サービサーに売却した。（サービサーに売却するのは手段としてはあり得ます。ですが上記流れでは理解されないでしょう。）
５　身内のサービサーであれば厳しく請求されないorキックバックを渡すことでその債権をうやむやにできる。（５に関しては可能性です。十分考えられますが…)

ひとつ解説するとサービサーというのは取り立てが難しい債務を債務者に変わって取り立てるため、債権を買い取り取り立てを行います。
無論取り立てというのは難しいので１００万円の債権だからといって、１００万円でサービサーは買い取ってくれません。何割かに

もし本当にラッキーバンクが業務再開＆投資家への返済を本気でするのであればママの物件を取り上げて、任意売却しています。
そもそも予納金の４０００万が支払えないという論理は理解できません。

上記がサービサーへの売却で押さえなければならない点です。

投資家は今後どのような行動をすべきか？

今回は前例であったみんなのクレジットの３％の返金と異なり、３２％は返ってきます。（この額も酷い話ですが。）
また担保は確かに存在しており、（担保価値の水増しをしていましたが）、ママの経営するＷ社は存在していました。

ですのでほぼほぼポンジスキームであったと断言しても良いみんなのクレジットと異なり、訴訟となると難しいハードルが多い。
訴訟になればみんなのクレジットには勝てる可能性は正直あります。（ここでは詳細は記載しません。これは訴訟を担当されている弁護士様の戦略を邪魔しないためです。）

ただ今回のケースでは外形上は、明らかな詐欺とは言い切れないスキームを作っています。（中身は相当酷いですが。）

個人での訴訟は相当難しい。ですのであおい法律事務所などにまずは相談してみる。
（訴訟される人数が多ければ着手金が下がることも考えられます。）

またこれだけは声を大にして言いたいのですが、

悪いのは投資家ではなく、悪意をもってだまそうとしたラッキーバンク！貴方の人間としての価値を下げるようなことでは決してありません！

お金は確かに大切ですが、一番大切なのは貴方自身。お金は時間で取り返せますが、命は取り返せません！

３　日本の不動産市場の話

都内の不動産付きの担保ファンドであれば、年利９～１０％というのはあり得ません。（事業者の貸し付け金利を考えれば年利１２％以上の高利！）

ラッキーバンクがうたっていたような好立地のファンドでは銀行もしくはそれに近い機関が低金利で貸し出してくれます。
たとえばOwnersBookであれば都内の一等地の担保。その分利回りが4.5％と納得できる長さになっています。

今後も不動産担保付きファンドで都内であれば年利５％程度が納得できるラインだと覚えておいてください。

またラッキーバンクは不動産の鑑定価格がいい加減な不誠実な業者でしたが、信頼できる明確な理由をつけて誠実な不動産事業者を紹介させて頂きます。

不動産担保系業者で投資をお勧めできるのはこの２つ！

不動産系ＣＦ業者クリアルのファンドは住所が明記されいる！

今回は業者としての信頼度にとことんこだわってご紹介させて頂きます。

まずは新規に参入してくる業者のCREAL

クリアルは怪しい？危険でリスクが高い？信頼度は？に詳しい記載をしております。

上記記事を要約すると

１　社長の横田氏は３００億の運用受託を受けており、屈指の信頼できる業者の人物。

２　第一号募集ファンドのホテルの稼働率は高く（現状９０％という驚異的な数字）、ソーシャルレンディングと異なり住所が明記されている。
（投資家もファンド自体を確認できる。）

３　クリアルも劣後出資者として出資。また損失が出た場合クリアルから優先的に損失を負担する。
（いわゆるsameボート。同じ船の人間のように運命を共にするという意味です。投資家に損失を押しつけるというのが仕組み上できません。）

４　第一号キャンペーンとして最大２％のキャッシュバック。（運用利回りが６．２％になります。１２月２７日まで）

やはり共同出資する業者は強い。なんといっても損失が出た場合クリアルから優先して損失を負担するわけですから。
またバックグランドも固く、２％キャッシュバックを合わせると、運用利回りが６．２％とファンドの固さから想像ができないほどの良条件のファンドになります。
（またクリアルのファンドはすべて住所が明記されているため、ラッキーバンクのように担保価値を誤魔化す。というのはスキーム上不可能です。）

今月から募集開始され、私自身の本ホテルファンドに投資をしました。（優秀なファンドも多く、分散投資に適しています。）

（夜景も美しく、立地条件駅ちかで良い。高稼働率も納得できます。）

またクリアルはメールアドレスの登録だけで、今後でてくるファンドの内容が確認できる。
であればCREALはまずは登録だけ済ましておき、その後出資を決めるというスタンスで問題ありません。

下記リンクより無料でメールアドレスが登録できます。

CREAL公式サイト

owners bookは上場企業傘下のソーシャルレンディング業者で屈指の信頼度！

上場系企業傘下のソーシャルレンディング業者。OwnersBookはラッキーバンクのように担保価値を水増しをするなどあり得ません。
詳しくはowners bookは超優良！年利14％の真実は！？をご参照ください。

上記記事を要約すると

１　親会社のロードスターキャピタル社は超黒字経営。（Ｗ社とは大違いの財務状況です。）

２　上場系企業の場合、担保価格を恣意的に水増しすると刑事罰もあり得ます。
（また上場企業は厳しい監査の目にさらされます。つまりラッキーバンクのようなことができない。）

３　LTVも低く担保も東京都心の１等地。万一の場合も投資家の保護が図られている。
（担保の売却も港区や品川区では買い手も多い為有利です。）

このLTV80％以下というのはすさまじい数字です。（今後不動産担保系に投資先を決める際にはＬＴＶの数値を常に確認するようにしてください。）
というのもこのLTVは（ローントゥバリューと読みます）どういった数字かといいますと

物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値で、通常は負債額を物件価格で割って算出する。

例えば1000万円の価値のある不動産のうち、800万円が借入金の場合、LTVは800÷1000＝80％となる。weblioより

つまり物件と借入金どちらが多いかという話になります。

例えば貴方が1000万の不動産を担保に800万を知人に貸しました。
しかし知人が借金を返せなくなったので、担保を処分することでお金を返して貰います。

当然不動産は1000万の価値があるので貴方は無事に貸したお金を返して貰えました。めでたしめでたし。

逆にその不動産の価値が500万しかなければ貴方はお金を返して貰えません。

この場合LTVは800万÷500万＝1.6になります。

つまりLTVが高ければ高いほどリスクがあり１を超えると危険。逆に低ければ低いほど安全になります。

オーナーズブックのファンドは全てLTV0.8以下！非常に安全と言えます。

このLTV0.8という数字は担保価値が２０％下がっても投資家の元本は棄損しません。

１００年に一度のリーマンショックの都心部の土地の下落率が約１５％程度。

となると仮にリーマンショック級が来たとしても、下落率が１５％程度であれば（これもすさまじい下落率ですが）投資家の元本棄損は免れます。

確かにowners bookは年利5％程度と他のソーシャルレンディング業者と比べると利回りは低い。（上場企業ですから不動産の担保価値査定は正確です。）

ですがラッキーバンクのように信頼できない業者の年利９～１０％などよりも担保＆事業者信頼度が別格なOwnersBookを中心に投資をするのが現状では間違いなくベスト
（間違いなくランクSSSのソーシャルレンディング業者といえます。）

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。
OwnersBook公式サイト

不動産ファンド投資であれば、上記２社に分散して投資をするのが正解になります。

必ず心がけて欲しいのが信頼できる業者にリスクヘッジの為に分散投資をする。

（私自身こういった信頼できる業者にのみ投資を行っていきます。
不動産系であればOwnersBook中心（６割程度）、CREALをサブ（３割）、その他１割）

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較！信頼度ランキング！