不動産査定 | 売却前に絶対に損をしないおすすめの査定方法

「住み替え」「相続」「介護」「離婚」など、家を売る理由は色々とありますが、すべてに共通して言えるのはできるだけ高く売りたいということですよね。

「不動産の売却って、不動産会社に行って、契約結んで売るんでしょ？」と漠然と知っている人もいますが、有名な不動産会社と契約したからといって、それだけで高く売れるわけではありません。

むしろ、会社の規模は大手にかなわなくても、地域密着型の会社の方があなたの不動産をスムーズに高く売ってくれるかもしれません。

つまり、“不動産会社をきちんと選ぶこと”が家を高く売るために最も大切なステップなのです。

ですがほとんどの人が、不動産業者をどうやって選べば良いのかわからない状態だと思います。

よほどの不動産のプロか投資家でない限り、不動産売却や取引は一生に一度あるかないかのイベントです。

そこで今回のサイト記事では、実践した人の9割以上が「やって良かった」と答えている“家を高く売るための不動産査定の情報”を分かりやすくまとめてご紹介して行きたいと思います。

ぜひ実践して、お持ちの家や土地をできるだけ高く売ってくださいね。

不動産査定の一括サイト申込数ランキング

※上記のサイトは弊サイトの申込数によるランキングとなっています。

不動産査定とは？

不動産の売却は不動産会社に査定依頼することから始めます。

とはいえ「何の準備もせずに今すぐ査定をしたら損をしそう」と心配な人もいらっしゃることでしょう。

不動産査定とは、自宅の売却や買い替えの検討をするときに「売却できそうな価格」を不動産仲介会社などに算出してもらうことをいいます。

「不動産査定の価格」は、近隣で売買された類似物件の成約価格などをもとに、売却する物件の特徴（築年、向き、間取りなど）や現状の不動産市況（競合物件が多いか、人気のあるエリア・物件タイプかなど）を加味して算出されます。

その上で売主は査定価格を参考に売出価格を決定することになるのです。

不動産査定の注意点

ただしここで注意しなければならないことが、査定価格とは“売却できそうな価格”であり、車などの買取り価格のように、その金額で売れることを約束するものではないということ。

中古車や中古ピアノなどの場合

世の中には、中古車や中古ピアノなど「査定」や「見積」等の似たようなものが存在しますが、不動産の査定の場合、車やピアノの買取査定とは異なります。

車の査定やリサイクルショップの査定は、査定後に購入して商品として売りだします。査定商品を購入できなければ、ビジネスはできません。

だからこそ中古車のディーラーやリサイクルショップは、高価査定を期待している顧客を収集するために「どこよりも高い査定をします」と大々的な広告をしますよね？

査定方法も商品自体の価値を判断するのではなく、「いくらで販売できるのか」という金額を考えてから算出しています。

アパートや土地・戸建住宅の不動産査定の場合

一方、アパートや土地・戸建住宅の不動産査定は、中古車販売店やリサイクルショップのように不動産会社が転売用の物件を手に入れるために査定しているわけではありません。

過去の取引事例、現在の市場動向、地域の特性などに基づいて「この金額なら買う人が出ますよ」とアドバイスするのです。

これが不動産会社によって行う査定価格の出し方です。

客観的なデータに基づいて行われるので「売り手が望む販売価格」と乖離することもしばしば。

「あなたの希望販売価格はいくらですか？」と持ち主の要望とすり合わせて査定額を微調整することもあります。

そのため不動産業者によっては、販売価格が市場価格から遠い査定価格の不動産も少なくないのです。

言い換えれば、あなたの不動産が市場に比べて高価であるという状況を知らずに、売られていくこともあるということ。

上手な不動産査定の方法とは

損をしないためには複数の不動産会社に査定を依頼するのが鉄則

このように不動産査定とはあくまでも売却の予想価格です。

予想である以上、査定をする人によって査定額はバラつきます。

下の画像を見てください。

これは同じ物件を不動産会社A社からF社まで査定してもらった結果ですが、一番安い査定額と一番高い査定額では800万円もの差があります。

つまり、１社だけの査定では、その査定額が適切なのかどうか判断することは難しく、「より高く売れるかもしれない」という可能性を見逃すことにもなりかねません。

特に、住宅ローンの残債が残ったまま住宅を売却する人にとって、査定額はとても重要な位置づけですよね？

住宅ローンの残債が残っている人は、売却額によって残債を返済する人がほとんど。

そのため、仮に査定額が住宅ローン残債よりも低ければ死活問題になります。

場合によっては売却そのものを取りやめる必要性も。

特に住宅ローンを抱えているような人は、売却額の予想に客観性を持たせるためにも、必ず複数の不動産会社からしっかりと査定を取るべきです。

不動産の売却で損をしないためにも、必ず複数の不動産会社から査定額を取得するようにしましょう。

不動産査定の依頼方法・システム

では実際にどのように複数の不動産会社に査定依頼したら良いのでしょうか。

そこで次に賢い不動産査定の方法についてご紹介します。

インターネットが普及していなかった時代は複数の不動産会社に査定を依頼しようすると、自力で一軒ずつ電話して面談のアポイントメントを取るという作業が必要でした。

実際にこのような方法で複数の不動産会社へ査定を依頼しようとすると、とても手間がかかります。

郊外の物件であれば、信頼できそうな不動産会社をピックアップするだけでも一苦労です。しかも不動産査定を依頼してみたら、実は売買の仲介はあまり得意ではなかったというケースもあり得ます。

そこで紹介するのが、無料のオンライン不動産一括査定サイトです。

オンライン不動産一括査定とは

オンラインの不動産一括査定とは、無料で複数の不動産会社に査定を簡単に依頼することが可能です。

もし1社だけからしか査定を受けず、その査定額を妄信してしまうと、ローンの返済や買い替え計画に大きな狂いが生じ、損をする可能性があります。

したがって、査定は必ず複数の不動産会社に依頼することが鉄則になるので、注意してください。

インターネットの不動産査定サイトは2種類ある

不動産査定サイトには大きく2種類に分かれます。

1つが先ほど触れた「不動産一括査定サイト」もう一つが相場だけが分かる「不動産査定サイト」です。

匿名で不動産査定も可能！どちらの不動産査定サイトがオススメ？

匿名の不動産査定サイトは、とりあえず概算の不動産価値だけが知りたい人が使うサイトです。

イメージとしては「今、私の不動産いくらぐらいなんだろう？」と興味を持っている人で、売却意欲が少しでもある人には向かないサイトです。

また、前にも述べましたが、不動産は株価のように上下があり、また1つ1つ異なるため、なかなか簡易的に概算価格（相場）を出すのが難しいです。

一応、2018年現在で筆者がいくつか試したところ、下記3つのサイトであればそこそこ精度が高いと判断したため紹介します。

不動産査定は簡易的な物からAIが価格を算出するサイトまでさまざま

など、少しでも売却意欲がある人はもう1つの不動産一括査定サイトが良いでしょう。

価格を見て、売るかどうか迷っているという人でも、机上査定を選択すれば、メールのみで不動産会社からリアルな査定額をヒアリングすることができます。

不動産査定のソフトとサイトは何が違うの？

インターネット検索で“不動産査定”と調べると、「イエイ」や「一括サイトアスレ」など複数の不動産査定サイトを見つけることができるでしょう。

しかし、中には「不動産査定」と検索して不動産査定ソフトについての記事が出てくる場合もあります。

不動産査定サイトは不動産査定を依頼できるサイトのことですが、不動産査定ソフトは一般的の方は使用できません。

というのも不動産査定ソフトには不動産業者しかもっていない売却事例が必要だからです。

査定をするための第一歩は適切な取引事例を決めること

適切な事例を集め、その情報を入力することによって査定ソフトを活用することができます。

つまり、周辺の住宅や土地の物件情報・沿線・駅の距離・用途地域・セットバックの有無、接面道路の状況、道路との高低差など、一般の人が自力で査定ソフトを使おうと思っても、うまく使えない「障害」が数多くあるのです。

その為、とりあえず査定価格を出してほしいのであれば、"不動産一括査定で机上査定”を申し込むといいでしょう。

査定サイトならば、運営側が直近の取引事例に基づいて査定してくれるので、手軽に査定金額を知ることができます。

不動産査定には無料と有料の物がある

匿名の簡易的な不動産査定サイトもあると言いましたが、これとは逆に有料の不動産査定もあります。

無料で出来る不動産査定をわざわざ有料で行うメリットとはどこにあるのでしょうか。

無料の不動産査定と有料の不動産査定のシステムの違いとは

不動産鑑定士による不動産査定は有料です。

日本には不動産の値付けを職業としている人がいます。それは不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人たちです。

不動産鑑定士は、「不動産鑑定」や「不動産査定」を行うことで収入を得ています。

そのため不動産鑑定士に依頼する不動産査定は「有料」となります。

有料の不動産査定が使われる3つのシーン

基本的な家の売却であれば無料の不動産査定で充分なのですが、では、どのような時なら、わざわざ有料の不動産鑑定を行うべきなのでしょうか。

主に下記3つの場合は、不動産鑑定士に不動産査定を依頼します。

有料の不動産鑑定は、裁判所や税務署に対する証拠資料としての性格を持ち、無料査定は裁判所や税務署に提出する証拠資料にはならないので注意しましょう。

不動産査定書の雛型はどこで貰えるの？

不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。

不動産査定書のマニュアルダウンロード

https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。（逆に不動産会社は査定に要した費用は依頼者に請求できないことになっています。）

基本的には無料の不動産査定サイトや有料の不動産査定と、どの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれるので、気兼ねせずに不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産査定の仕方と不動産売却の流れ

ここからは不動産査定の仕方と不動産査定の流れを簡単にご紹介していきたいと思います。

不動産を売却するまでの流れを見て全体像を掴みましょう。

以上が不動産売却の一般的な流れです。

不動産査定の仕方として多くの売主はこの手順に沿って事前に売却前の査定を行い、納得できれば売却に移っています。

不動産査定マニュアル【査定に必要なもの・こと・時間】

かんたんな情報で可能な簡易査定では、用意するものも特にないのと反対に、訪問査定では多くの情報を不動産会社に提出する必要があります。

それは少しでも正確に不動産を査定してもらうためですが、中には事前に準備が必要な書類もあるのでよく確認しておきましょう。

なお、いずれの査定もほとんどの不動産会社で無料にて行っています。

不動産査定に必要な情報は？

不動産査定では簡易・訪問査定に限らず、次のような情報が確認されます。

簡易査定の場合は、後に挙げる必要書類も求められませんが、書類の提出も求められるケースがある訪問査定では、上記の情報はその書類で分かります。

よって不要に思えますが、訪問前に簡易査定を行っておく目的で確認しているようです。

それよりも、書類では分からない次のような情報も査定額に影響するので伝えた方がよいでしょう。

不具合やリフォーム

物件の状態を正しく不動産会社に伝えないと、適正な査定額が得られず、結局は自分にとっても意味がないので伝えるべきです。

心理的瑕疵

物件の物理的な評価は変わらなくても、心理的瑕疵がある物件の売買価格は下がる以上、査定額も変わるので伝えるべきです。

書類からも分からないのであれば、特にマイナスな情報は隠したくなるものですが、不動産の売買では売主がそれを伝える義務があり、意図的に隠して行われた取引は、契約破棄や損害賠償の対象となります。

いずれは伝えなければならないので、正確な判断のためにも、査定の段階で伝えておくのが賢明です。

不動産査定の必要書類

不動産査定の簡易査定で求められることはまずありませんが、不動産査定の訪問査定の場合には次のような書類が求められることがあります。

ただしその多くは売却時に必要なもので、あればより正確に情報を査定に反映できる程度で、書類の有無だけで決定的な違いが出ることは多くありません。

何より率先して準備せずとも、必要に応じて依頼する不動産会社から指定されるはずなので、参考程度に挙げておきます。

土地・戸建売却で必要な書類

マンション売却で必要な書類

マンション・戸建で共通で必要な書類

不動産査定では掃除や片付け（ハウスクリーニング）は必要？

実際に売り出す段階では掃除や片付けが不可欠になりますが、訪問査定はあくまでも査定であって、購入希望者が見に来るわけではないため掃除や片付けをしても査定額が上がるようなことは期待できません。

ただし物は考えようで査定員も人間ですから、新品に近いものが汚れていたら傷んでいる印象を受け、古くてもきれいに磨いていたら十分使える印象を受けます。

不動産会社の査定方法は決まっておらず、その為、査定する人によっては室内がきれいであることを評価するかもしれません。

ただし、だからといって不動産の査定額は実際に売れる価格とは異なりますし“不動産会社がどう思うかではなく、購入希望者がどう思うか”が重要です。

ですから、査定では特別な掃除や片付けはせず、日常に必要な掃除程度で十分でしょう。

不動産査定に掛かる時間は？

不動産査定の訪問査定にかかる時間は、訪問時に1時間～2時間、査定結果の報告まで1週間程度は見ておきましょう。

報告が遅れるのは、査定から得られたデータを使って査定額を求める作業と、役所や法務局にも確認するケースがあるからです。

簡易査定は早ければ数時間後に連絡が来ることもありますが、それは算出が複雑ではない土地だけの場合や、物件に価値が付かない場合で、事例が少ない地域や物件の価値が残っている場合はその分時間がかかります。

また、簡易査定でも自主的に登記簿を確認したり、現況確認を行う会社もあり、その場合は訪問査定と同様に1週間程度かかることもあります。

こうしてまとめた情報を見ると、「不動産査定は難しそう」と思ってしまうかもしれませんが、実際はプロに任せておけば査定から不動産売却までスムーズに進めてくれるので安心してください。

不動産査定・不動産売却まとめ・成功のカギは信頼できる不動産会社探し

不動産査定してもらう上で大事なことは「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもあるので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

不動産査定のおすすめサイト一覧

ここで紹介した不動産一括査定サイトはほとんど「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」を選べることができます。

この時点で、査定額の高い安いは気にする必要はありません。机上査定の方は、一旦査定額を提示を受けると、それ以上の営業は来ません。

訪問査定を選んだ場合は、電話かメールがかかってきたら、実際に不動産会社を呼んで、面談を行うことになります。

各社の査定額を見てみると、おおよその不動産の価値が分かってくるので、自分の中でこれ以上の売却額でいきたいというのを決めておきましょう。

ちなみに、不動産会社は特に1社に絞る必要もありません。面談して見て気に入った不動産会社を数社ピックアップし、一般媒介で依頼するのが良いでしょう。

一般媒介で不動産会社同士を競争させることが得策です。

せっかく複数の不動産会社と接点ができた訳ですから、そのメリットを最大限に生かすことをおすすめします。