金融庁が地方銀行などを対象に投資用不動産ローンの実態調査に乗り出すことになった。直接的な理由はスルガ銀行による不正融資だが、同行だけでなく地方銀行全体がアパートローンに過度に依存しているとの指摘は以前から存在していた。
定期的なモニタリングを行うことで不良債権化を防ぐ算段だが、場合によっては融資が一気に縮小する可能性がある。アパートなど一棟モノへの投資を行う、いわゆる「大家さん業」の個人投資家にとってはいよいよ厳しい時代の到来となるかもしれない。
沈静化していたアパート建設が再び加速
金融庁は2018年9月26日、2018年度（2018年7月〜2019年6月）の金融行政方針を公表した。この中でもっとも目を引いたのが投資用不動産向け融資のモニタリングである。
ここ数年、アパート建設ラッシュとも呼べる状況が続いており、各地で需要をはるかに超える数のアパートが建設されてきた。背景にあるのは相続税対策と量的緩和策による低金利である。税制上、更地で土地を持っているよりも、アパートなどを建てた方が相続税の財産評価額を下げることができるので、土地を保有している資産家にとっては、積極的にアパートを建てるインセンティブがある。
こうした状況に日銀による超低金利政策が加わったことから、各行はアパート向けローンを急拡大。融資先の開拓に苦慮している地方銀行は特にその傾向が顕著となり、地域によっては賃貸需要をはるかに上回るアパートが建設されるという異常事態になった。
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過剰なアパート・ローンは、将来の不良債権予備軍になる可能性があることから、金融庁は2017年から金融機関に対して過度な融資を実施しないよう、事実上の行政指導をスタートしていた。国土交通省が毎月発表している住宅着工の動向を見ると、2017年12月には主にアパートを中心とする貸家の建設が10％近くのマイナス（季節調整済み前月比）に落ち込むなど、ローンが抑制される傾向が見て取れた。
しかし2018年に入って再び建設が加速し、4月には8.5％の高い伸びを示している。金融庁は危機感を強めており、モニタリングの方針を強く打ち出すことになった。
実態調査では、シェアハウス向け融資で行われたような抱き合わせ販売についてもチェックが入ることになるが、不動産関係者が本当に気にしているのはこの問題ではない。金融庁が本格的にモニタリングに乗り出すことで、事実上の総量規制のような状況となり、不動産向け融資が一気に萎んでしまうリスクを懸念している。
林 總
横山 光昭
