住宅ローンの借り換えで返済負担を軽減しよう！得する条件・タイミングを解説

住宅ローンの借り換えは、上手に活用すれば、家計への負担を大きく減らせる可能性があります。

ですが、いざ借り換えをしようと思っても、

「借り換えをすると、どれくらいお得になるのか」
「借り換えをして、損をしてしまう場合もあると聞くけど本当なのか」
「借り換えをしたいけど、どの金融機関に借り換えれば良いのか」

など、分からないことも多いですよね。

例えば、平成30年10月現在のフラット35の最低金利（融資率9割以下）は1.410％で、平成22年3月の最低金利2.550％と比較すると、1.1%ほど下がっています。
このように借り換え前後で金利差が大きい場合は、借り換えによって利息負担額を減らせる可能性があります。

ただし、借り換えには50万～100万円ほどの諸費用が必要となります。
もし借り換えによる利息軽減金額よりも、諸費用の方が大きくなってしまう場合、借り換えをする事でかえって損をしてしまう場合もあるため、注意が必要です。

この記事では、住宅ローンの借り換えとはどういう事なのか、住宅ローンの借り換えでお得になる人の条件、どれくらいの利息軽減効果があるのか、借り換え先を選ぶ際のポイントについて、解説していきます。

「住宅ローンの借り換え」とは？

住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンの借入先を変更することを指します。

例えば、現在の借り入れ先をA銀行、借り換え先をB銀行、残高は2,000万円だとすると、

①B銀行から、2,000万円を借り入れる
②A銀行に、2,000万円を返済する
③以降は、B銀行に返済をしていく

ということですね。

借り換えを行うメリットは、今よりも低金利の住宅ローンに借り換えることによる利息負担額の軽減です。
つまり、住宅ローンでの利息負担を少なくできる可能性があるという事ですね。

では、住宅ローンの借り換えのメリットを得られるのはどういう人なのか、をここから解説していきます。

住宅ローンの借り換えでお得になる人・ならない人

住宅ローンの借り換えは誰にでもメリットがあるわけではありません。
借り換えによるメリットが得られるかどうかの詳細については、新しい借り入れ先に計算してもらう必要がありますが、住宅ローンを借り換えることでお得になるのかどうかの目安を知る方法はあります。

ここでは借り換えで得になる人、得にならない人の目安をお伝えいたします。

借り換えでお得になる人

借り換えで効果が得られる人は次のような場合です。

• 住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている
• 現在の借入先と新しい借入先との金利差が１%以上ある
• 返済期間が10年以上残っている

それぞれについて具体的に見ていきましょう。　

住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている

住宅ローンの借り換えは、ある程度の借入額が残っていないと効果が出ません。

借り換えで返済金額を軽減するには、

借り換えによって軽減できる返済金額　＞　借り換えに必要な諸費用

となることが重要です。
ですので、返済残高が1,000万円より少ない場合では、軽減効果よりも借り換えに必要な諸費用の方が大きくなってしまう可能性が高いのです。

例えば、借り換えをすることで返済金額を10万円安くできたとしても、諸費用で50万円かかってしまっては、トータルで見れば40万円多く支払うことになってしまう…という事です。

もし住宅ローン残高が数百万円ほどで、借り換えによる軽減額よりも、諸費用の方が高くなってしまうような場合は、コストを掛けずに利用できる繰り上げ返済を利用する方が良いでしょう。

現在の借入先と新しい借入先との金利差が1％以上ある

上でも説明した通り、住宅ローンを借り換えるには諸費用が必要となります。
諸費用を含めた上でも、借り換え前よりも負担金額を減らすためには、今よりも低い金利で借り換えるということがポイントです。

借り換え先との金利差が1%に満たない状態では、「借り換えによる軽減額　＜　借り換えに必要な諸費用」となってしまう可能性が高くなります。

借り換え時の金利差は大きければ大きいほど、借り換えによる軽減効果が大きくなりますが、一般的に最低1%は必要とされています。

返済期間が10年以上残っている

返済期間があと10年以上は残っているということも条件の1つです。

住宅ローンの借り換えのメリットは、低い金利に変更することで利息の負担を減らすことにあります。
住宅ローンの利息額は、返済期間が長ければ長いほど多くなります。

住宅ローンの金利差による返済額の軽減効果は、返済期間が短ければ短いほど、少なくなります。
ですので、ある程度の返済期間が残っていないと、多少金利が低くなったとしても、返済額に大きな軽減効果は得られないのです。

軽減効果を得られる年数の目安が、返済期間が10年以上ということですね。

あと数年で完済予定だった場合は、借り換えの手間やコストを考えると、お金を貯めて一括返済する・繰り上げ返済を利用する等の方法が良いでしょう。

借り換えでお得にならない人

一方、借り換えをしても効果がない人は次のような場合です。

• 上記の3つの条件を満たしていない
• 借り換えのための資金が不足している

それぞれについて具体的に見ていきましょう。

上記の3つの条件を満たしていない

必ず効果が得られないわけではありませんが、

• 住宅ローン残高1,000万円以上
• 金利差1％以上
• 返済期間10年以上

を満たしていない場合は借り換えによる効果がないか、薄い可能性があります。

住宅ローンの借り換えをする際には、手続きなどに大きな労力が必要になります。
借り換えによる軽減効果が薄い場合では、必要な労力に対してのメリットが少なくなってしまいます。

借り換えのための資金が不足している

住宅購入時に住宅ローンを組んだときと同じように、借入れる際には諸費用がかかります。

諸費用は、借り換え時に合わせて借入れることはできますが、借り換えによる効果が薄くなってしまいます。
また、場合によっては借り換えすると損をしてしまうケースもあります。

借り換えに必要な諸費用に対して、資金が不足している場合は、借り換えのタイミングとしては不向きでしょう。

FPからのアドバイス

ここで挙げた3つの条件はあくまでも目安となります。
条件を満たしていなくても借り換えの効果を得られることもありますので、興味のある方はシミュレーションをしてみましょう。

また借り換えには普通、借り換え用の資金が必要ですので、家計に余裕があるかどうかの判断も必要です。
借り換えによる利息負担の軽減だけにとらわれず、資金が減少しても問題ないかどうかも確認しましょう。

住宅ローンを借り換えで、どれくらい返済負担を減らせるのか

＜住宅ローン借り換えシミュレーション　前提条件＞

借入金額3,000万円、金利2％、返済期間35年で借りた住宅ローンを15年後に借り換えると想定します。
このような住宅ローンの借り入れ状況でシミュレーションをして、どのぐらい借り換えによる効果があるか見てみましょう。

借り換えでお得になった事例

金利が1％の金融機関に借り換えたことによって、約162万円軽減された場合の事例を見てみましょう。

借り換えによる利息負担金額の違い

<住宅ローンの借り換え前と借り換え後の比較>

まず、「月々の返済額」を見てみましょう。
借り換え前が99,659円だったのに対し、借り換え後は90,599円となっており、月々の返済額を約9,000円も軽減できています。

次に表の一番下にある「残り20年の利息負担額」を見ますと、借り換え前が約420万円だったのに対して、借り換え後は約200万円となっています。
この時点での借り換え効果は約220万円となります。

次に、借り換えでは諸費用がかかりますので、諸費用を加えた借り換え効果を見てみます。

借り換えに必要な諸費用

今回のシミュレーションでは諸費用が約52万円必要となります。
※借り換えのメリットをイメージしやすいため、今回は現金で支払うこととします。

諸費用を含めた借り換えによる軽減金額の計算

借り換えによる利息軽減効果は、下記の計算式で算出できます。

借り換え前の利息負担額 － (借り換え後の利息負担額＋諸費用) = 借り換えによる利息軽減効果

この計算式に、先ほどの諸費用52万円と、借り換え前後での残り20年間の利息負担額を合わせて計算すると、

420万円－(200万円+52万円) ＝ 168万円

となり、この場合は借り換えにより、約168万円の利息負担が軽減されたことになります。　

あなたの借り換えシミュレーションをチェック

今回のシミュレーションは、三井住友銀行のシミュレーションツールで行いました。

借り換えシミュレーションができる金融機関は多いですが、三井住友銀行は毎月の返済額を入力する必要がなく、次の数値のみでシミュレーション可能です。

• 借入残高
• 残りの返済期間
• 今の借入金利（当初の借入金利）
• 借り換え金利

諸費用の概算も同時に出ますので、簡単に借り換えの効果を確認することができます。

シミュレーション機能の注意点

シミュレーションを利用する際には、おもに以下の情報が必要となります。

• 借入残高　
• 残りの返済期間　
• 現在の借入金利　
• 毎月の返済額　
• 借り換え金利

借り換え金利につきましては、事前に借り換え予定の金融機関の金利を調べておく必要があります。
またサイト上のシミュレーション機能による結果は概算となります。

借り換えをすることで、実際にどれだけのメリットがあるのか、借り換えするべきなのか、という事は直接金融機関に相談してから、判断をするようにしましょう。

借り入れや返済のシュミレーションについて知りたい際は「住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる！」を参考にしてください。

住宅ローンの借り換えは、いつすれば良いのか

住宅ローンの借り換えをするタイミングは、基本的には新規借入時から10年以上を目安にしておきましょう。
これは、住宅ローンの借り換えは新規借入時から一定の年数を経過していないと、借り換えの効果を得づらいためです。

ただし、借り換えするタイミングはいつが良いのかは、人それぞれです。
シミュレーションの結果を踏まえた上で検討してみると良いでしょう。

借り換えの場合でも審査はある

住宅ローンの借り換えをする際には、金融機関による審査があります。金融機関ではどのような審査が行われているか解説していきます。

借り換え審査の基準

金融機関による審査基準は公開されていませんが、公開されている調査などによると次のような基準があります。

• 完済時年齢
• 健康状態
• 借入時年齢
• 担保評価（土地と建物の価値）
• 勤続年数
• 年収
• 連帯保証
• 営業エリア
• 返済負担率
• 融資可能額
• 雇用形態
• 他の債務状況や返済履歴　など

借入れの審査ですので、おもに返済能力があるかどうかを確認していることがわかります。

借り換え審査を突破するための対策

低金利ローンへの借り換えの審査を突破するためには、返済能力を上げることが大切です。
収入は急に上げることはできませんので、具体的な行動としては、支出面での見直しを行います。

審査項目にあります、「他の債務状況や返済履歴」について考えてみましょう。

住宅ローンの返済負担率を考えるときには、これから借りようとするローンの借入金額だけでなく、現在返済中の借入金額を含めます。

キャッシングや自動車ローンの返済など、住宅ローン以外の返済金額がどのぐらいあるか確認しておく必要があります。
金融機関によってはキャッシングしていなくても、カード借入可能額も審査の対象としているケースがあります。

次に、担保評価（土地と建物の価値）についても考えておく必要があります。
例えば、借り換えで2,000万円必要でも担保価値が1,500万円しかなければ借入上限額は1,500万円となり、不足する500万円は持ち出しとなります。

このような状況を担保割れと言いますが、担保割れに備えてある程度の借り換え資金を準備しておくと借り換えをしやすくなります。また、借り換えの諸費用を含めてローンを組んでも効果が得られることがありますが、諸費用は一括払いすることで審査に通りやすくなります。

借り換え審査にかかる期間

住宅ローンの借り換え審査には、2週間から1ヵ月程度かかります。
審査期間をなるべく短くしている金融機関はありますが、申込み具合によって遅くなることもあります。

書類の不備がありますと審査結果が出るまでに余計に時間がかかりますので、間違いや漏れなく記入し、必要書類を確実に準備することで審査がスムーズに進みます。

借り換え審査の必要書類

借り換え審査に必要な書類は、金融機関によって若干異なりますが、おおむね以下のようになります。

• 借入申込書　
• 本人確認書類
• 収入確認書類
• 健康保険証
• 印鑑証明書
• 団体信用生命保険申込書兼告知書
• 不動産に関する書類（登記事項証明書や売買契約書）
• 返済に関する書類（住宅ローンやカードローンなどの返済予定表）

本人確認書類は運転免許証やパスポート、住民基本台帳カードなどで、収入確認書類は給与証明書や源泉徴収票、納税証明書、確定申告書などがあります。

住宅ローン借り換えの注意点

ここでは借り換えをする際の注意点についてお伝えしていきます。
借り換えを考えている方にとっては大切な内容ですので、参考になさってください。　

借り換えには50～100万円の諸費用がかかる

借り換えシミュレーションでも解説しましたが、シミュレーションでは諸費用は約50万円でした。
諸費用は金融機関だけでなく、借入金額によっても異なります。諸費用を含めて借り換えることができますので、資金が不足している場合は検討しておきましょう。

借り換えによる効果は諸費用の額にも左右される

シミュレーションで諸費用50万円、かなりの金額になります。諸費用の大半を占めているのが保証料です。
金融機関によっては、保証料が金利に含まれている場合や保証料ではなく事務手数料の負担が大きくなっている場合があります。

金利が低くても保証料が高かったり、保証料が無料でも事務手数料が高かったりしますので、諸費用の合計額で比較しましょう。
諸費用の金額でも借り換えによる効果は変わりますので、注意が必要です。

普通、現在の借入先である金融機関では借り換えできない

一般的に現在の借入先である金融機関が扱う商品との借り換えできません。
借り換え先を選択する際には他行から選ぶことになります。ただし、金融機関では金利の設定変更ができます。

金利の設定変更は変動金利から固定金利、固定金利から変動金利への変更となりますが、借り換えとは違って、ほとんどの金融機関では手数料なしで手続きが可能です。

また金融機関の商品とフラット35の変更は、借り換えとなります。
この変更が可能かどうかは金融機関によって異なりますので、都市銀行とネット銀行を中心に調べてみました。以下の表を参考にしてください。

借入金額に上限がある

借り換え審査で担保評価（土地と建物の価値）の解説をしましたが、実際には借入金額の範囲との関係で、次のような決まりがあります。

借入金額の範囲　具体例

借入金額　50万円以上1億円以内（１万円単位）　※ただし次の①と②の範囲内
①税込年収に占める年間元利金返済額の割合が35％以内
②担保評価の最高300％の金額か最高2,500万円を加えた金額のいずれか低い方の金額

担保割れ（不動産の担保評価額が住宅ローンの残高より少ない状態）していても、②で担保評価以上の借り入れが可能だとわかります。

ただ金融機関によって「担保評価の最高200％」とするなど、借入金額の条件が異なりますので、希望する金額を借りられない場合もあります。

借り換えにこだわりすぎない

金利や借入金額、手持ち資金の有無など条件によっては、借り換えによる効果があまり得られない場合があります。

借り換えする理由は住宅ローンの家計への負担を減らすことにありますが、家計への負担を減らす手段としては他に、一部繰り上げ返済もあります。
借り換えの効果が薄い場合には、繰り上げ返済などの他の手段を選ぶか、借り換えを延期することも考えましょう。

変動金利への借り換えも考える

変動金利は、将来金利の上昇により利息負担額が増え、借り換えの効果が小さくなる可能性があります。
ですので、借り換えで変動金利を選択するのをためらう人もいらっしゃるでしょう。

情報サイトによってはこの変動金利のリスクのみを強調している場合もありますが、どの程度のリスクがあるのかを確認しておくことをおすすめします。

金利が低いと元金の減りは早くなります。支払金額に含める元金の割合が高いためです。
金利が低い変動金利は固定金利より元金の減りが早いため、借入金額と返済期間によっては変動金利による変動リスクは軽減されます。

変動リスクは存在しますので、金利が何％になると借り換えによる効果がなくなるか確認して、幅広く商品を選ぶことをおすすめします。

では、どのように借り換え先を選べばよいのか、次に解説していきます。

３つのステップでできる借り換え先の選び方

ここからは、「借り換えをしようと考えているけれど、どうやって借り換え先を選んだらよいのか分からない」という方に向けて、借り換え先の選び方について解説していきます。

ステップ1　借り換え先となる金融機関を探す

サイト上にあるランキングや評判は参考程度にとらえ、サイト検索でご自身に合った金融機関を選択していきます。
ネット銀行以外の金融機関は、営業圏内であることが条件となります。

候補としては、勤め先の提携の金融機関（福利厚生制度）、自宅や勤務先近くの金融機関、ネット銀行などから10行ほどの金融機関を選びます。
金利や諸費用は気にせず、ご自身の選択肢としてどのような金融機関があるか調べましょう。

この段階でランキングや評判を気にしすぎますと、自分に合った金融機関を逃す可能性がありますので、ご注意ください。

ステップ2　金融機関を絞り込む

金融機関を絞り込む時には、金利が低金利なのか、諸費用はどの程度かかるのかを基準にしますが、シミュレーションをしなければ比較することはできません。
ですので、ステップ1で候補に挙がったすべての金融機関でシミュレーションを行います。

ただし、諸費用が分からない場合がありますので、わかる範囲でシミュレーションをしましょう。
シミュレーションをした結果、明らかに借り換えによる効果が小さい金融機関だけ除外します。

このステップで絞り込んだ金融機関に直接、相談したり仮審査をしたりしていきますので、その手間を考え3～5行に厳選します。　　　

ステップ3　金融機関に仮審査を申し込む

借り換えによる効果を正確に知りたい場合には、仮審査を通過しなければなりません。
仮審査を通過後に、金融機関に問い合わせると、利息負担額や諸費用の詳細について教えてくれます。

そして、最終的にどの金融機関で借り換えれば、最も借り換えによる効果が高いかを見極めます。

借り換えにお勧めの金融機関については「住宅ローンの借り換えにおすすめの金融機関と選び方！」を参考にして下さい。

まとめ

この記事では、住宅ローンの借り換えのメリットや利息の軽減効果、借り換えが向いている人・向いていない人、借り換えの注意点、借り換え先の選び方などについて解説してきました。

住宅ローンの借り換えを上手に活用することで、家計への負担を減らせる場合があります。

どの金融機関がもっとも借り換え効果が高いのかは、仮審査の通過後に比較しないとわかりません。
ですので、最初はあまり選択肢を絞り込まず、幅広く調べることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えは金融商品なので、理解しにくさはありますが、この記事を参考により良い借入先を見つけてください。

あなたにぴったりの住宅ローンは、こちらの記事「あなたにぴったりな住宅ローンが見つかる！金利比較とかんたんシミュレーション」で簡単に確認ができますので、よければ参考にしてください。

執筆者情報

F＆J　FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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