～不動産売却のQ&A～第1回：相続した実家を売却したい
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不動産売却の3ステップ
STEP1 査定
- 数社に不動産を査定してもらう。
STEP2 媒介契約
- 査定内容等を吟味して、信頼できる不動産業者と媒介契約。
STEP3 売買契約
- 買い手が見つかったら売買契約。
ソクうーるは一括査定をお手伝い！
ソクうーるのカンタン査定 3ステップ
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ご希望にあった会社をお選びください。
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お問い合わせ方法など、ご不明点があれば、お電話でご説明します！
ソクうーる(マイナビ賃貸)サポートセンター
受付時間：平日 9:30～18:00（年末年始・祝祭日は除く）
お電話の際は、「ソクうーるを見て」とお伝えください。
査定金額などについては、ご案内いたしかねますので、あらかじめご了承ください。
初めての不動産査定質問集
- 初めての不動産売却です。まず何をすればいいですか？
- 不動産を売却するためには、売却価格を決める必要があります。そこで、まずは不動産会社に売却したい物件の価格査定を依頼しましょう。
- 査定に必要なものはなんですか？
- 一般的には「所在地」「マンションの場合は名称と部屋番号」「構造」「築年数」「床面積」「建築面積」「施工会社」。最低限以上の情報がわかれば、およその査定額は教えてもらえます。
より正確な金額を知りたい場合は「不動産の登記簿謄本の写し」「購入時にもらった物件パンフレットや設計図」「マンションの場合は長期修繕計画書（管理会社に発行を依頼）」も不動産会社に提出すると良いでしょう。
ソクうーるの一括査定には「物件種別」「所在地」「マンションの場合は名称と部屋番号」「専有面積」「間取り」「築年数」「物件の名義人との関係」が必要です。
- すぐに売るつもりではないですが、査定依頼はできますか？
- もちろん、できます。
不動産は高額な資産ですから、数年後に売却を考えている場合でも、今現在の査定額を知っておくことはとても重要です。また、査定を依頼すれば現在の不動産市場相場について、不動産会社からアドバイスしてもらえることもあります。
- まだ居住中ですが、査定できますか？
- もちろん、できます。
マンションの場合は、基本的に室内を見なくても、Q2の情報さえあれば査定することが可能です。一戸建ての場合は物件によっては不動産会社が現地まで査定に来ることもあります。ただ、その際も居住中の状態で全く問題ありません。
ソクうーるの一括査定なら、マンションでも一戸建てでもパソコンもしくはスマートフォンさえあれば、簡単に査定できます。
- 査定してもらったら、必ず契約しないといけませんか？
- そんなことはありません。
不動産の価格査定は、ほとんどの不動産会社がサービスとして行なっていることなので、査定をしてもらったからといって、必ずその不動産会社と契約する必要はありません。また、契約する場合も、査定額とは異なる金額で契約することも可能です。ただし、現地査定を実施する場合は、交通費などの実費や住宅診断費用などがかかることがありますので、事前に確認しておきましょう。
マイナビ一括査定のメリット
- 個人情報保護のため、JIS Q 15001規格に準拠した適切な個人情報保護マネジメントシステムを策定しています。お客様の大切な個人情報を適切に取り扱うことをお約束します。またサポートセンターによる電話サポートも完備し、操作方法をご案内。安心して一括査定を依頼することができます。
- ソクうーるは賃貸や社宅代行のポータルサイトを運用する「マイナビ賃貸」が運用しています。お客様の大切なお不動産を、安心して売却できるよう、厳正な掲載審査を通過した不動産会社(※クリックして会社一覧を見る)のみを掲載しています。また大手ポータルサイトが部会メンバーをつとめる「ポータルサイト広告適正化部会」や、「不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）」にも入会しており、広告表示適正化や、違反広告の掲載防止に努めています。
- なるべくなら早く、でもよりよい価格で売りたい方へ。ソクうーるは、一度に複数の不動産会社に査定依頼が可能。一社一社、電話やメールをする手間が省けます。
売り先行・買い先行 それぞれのメリットとデメリットは？
売り先行の場合
まず今の住まいの売買募集からスタートし買い主が決まってから、住み替え先となる新たな住まいを探して購入するための売買契約を交わします。
- メリット
- じっくりと時間をかけて買い主を探せるため、希望する価格で売却できる可能性が高まります。
- デメリット
- 買い主が決まってから引き渡すまでに、新たな住まいを決めなければならないため、物件を探すための十分な時間的余裕がありません。
買い先行の場合
まず住み替え先の物件を決定してから、今の住まいを売りに出します。
- メリット
- じっくり時間をかけて住み替え先の物件を探せるため、希望に合う物件を見つけられる可能性が高まります。
- デメリット
- 住み替え先の引き渡しまでに、今の住まいを売却しなければならないため、状況によっては価格を下げて売却することになる場合があります。また、どうしても売れなければ、売れるまでの間、二重に住宅ローンを返済しなければならなくなる可能性もあります。
- ローンが残っていたら……
- 住宅ローンが残っている場合は、今の家の売買代金によって残りのローンを一括返済することで、住み替えが可能です。
ただし、売買代金よりもローン残高の方が高い場合は、足りない分の現金を準備するか、別途ローンを組む必要性が出てきます。
不動産売却の流れ
不動産売却に関する基礎知識
1不動産売却にかかる諸経費
不動産を売却する際にかかる諸費用は主に以下の通りです。
- 仲介手数料：売買の仲介を依頼した不動産会社に対する報酬として仲介手数料を支払う必要があります。売買代金が400万円を超える場合、「売買代金×3%+6万円（消費税別）」で算出される金額が、仲介手数料の上限金額となります。
- 融資手数料：住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、借り入れをする金融機関に対して融資手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によって異なりますが、概ねローン金額の3%程度です。
- 保証料：住宅ローンを利用する際に、保証会社に対して支払う保証料です。金額は金融機関によって異なります。
- 団体信用保険料：団体信用保険とは、ローンの返済途中に本人が死亡した場合に、ローン残高分が保険金として支払われるものです。住宅ローンを利用する際には、加入が義務付けられるため、そのための保険料が発生します。保険料は金利に含まれている場合もあります。
- 火災保険料・地震保険料：火災や地震の際の備えとして加入します。住宅ローンを利用する場合は、火災保険への加入が義務付けられます。
- 司法書士費用：不動産の登記申請を司法書士に依頼することによって発生する費用です。
2不動産業者選びのポイント
不動産業者と一言で言っても、何十年も前から営業している信頼性の高い不動産業者もあれば、今年不動産業を始めたばかりの経験の浅い不動産業者もあります。
そこで、不動産業者を選ぶ際には、宅建業の免許番号が一つのポイントとなります。宅建業の免許は5年ごとに更新が必要で、1回更新するごとにカッコ内の数字が加算されていきます。例えば(1)と表示されている場合は、宅建業を始めて5年未満の比較的経験の浅い不動産業者といえます。反対に(5)と表示されていれば、20年以上宅建業をしているということになります。
免許番号は不動産業者のホームページに記載があるほか、物件の募集図面や募集広告でも確認することができます。
宅建業の年数が全てではありませんが、不動産業者選びの一つのポイントにはなるでしょう。
3媒介契約とは
不動産業者に売買の仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」と言います。宅建業では、仲介のことを媒介と表現するためこの名称になっています。
売却・購入どちらの場合も必要で、複数の不動産業者に重ねて依頼できる「一般媒介契約」、1社専属で依頼する「専任媒介契約」、自分で買い主を見つけてきた場合でも不動産業者を通さなければならない「専属専任媒介契約」の3種類があります。
4売買契約とは
買い主と不動産を売却する契約のことを売買契約と言います。
売買契約を締結すると、買い主から手付金が支払われ、以降はキャンセルをすると一定のペナルティが発生します。
5決済
買い主のローン審査などが通過して、残代金の支払い準備が整ったら引き渡しとなります。引き渡し日に残代金が支払われることを「決済」といい、決済と引き渡しは同日に行います。
記事執筆協力:株式会社棚田リーガルホールディングス 棚田 健大郎
