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おはようございます。ぺんたです。
今日は物件を持ち込む時の報告書形式の資料についてです。
こちらのほうは自分が買おうとする物件について
・こんな感じで経営すれば満室に出来て高収益が得られる
という命題の「証明」を解くような感覚で書いています。中学の頃、数学で証明問題ってありましたよね・・・。
もうこれだけで読者の方の拒否反応が予想されますが（笑）、大家業の実務に置き換えるとそんなに難しくありません。計画していることをとにかく具体的に書くことがコツです。
===
資料の冒頭で、購入する不動産の所在地と固定資産税評価額を明示しておきます。
次のページで建物の外観と敷地内の様子をお見せします。現状確認ですね。
次にGoogleマップを使って、この物件の立地を説明します。
「国道からちょっと北に上がったところで、近くに大学もあるし社会人と大学生の両方が狙える立地ですよ～」
それに続いて、
「駐車場もこんな風に確保できます」
という記述を入れています。
この物件は現状入居率が50％なのですが、その原因を推定しています↓↓↓
・駐車場がない
・そもそも募集していない
・設備仕様が劣っている
「設備面で特に劣っているのは
・古めかしい和室
・バランス釜のお風呂
・屋外の洗濯機置き場
の3点です・・・」
と想定しています ↓↓↓
和室については
「セルフリフォームでこんな風にします。コストは安いです。」
「室内洗濯機置き場にして、お風呂には追い炊きを追加します。単身物件の追い炊きは殆どないので差別化出来ます」
「でも総コストはたったこれだけですよ～」
次は融資の組み立てです。
「総費用はこれだけで、そのうち自己資金をこれだけ入れて、こんな組み立てにします」
「希望する融資条件はこれです！」
リフォームとか購入費用といった、出金関係の話題が続いたのでこんどは賃料売上のはなしです
家賃を3万円に設定するのですが
「過去に自社の同種物件では、その価格に下げたらこんなに反響がありましたから！」
とSUUMOのPVグラフを証拠に引用。
その売上をもとに収支計画を作って5年分提示します。
これまで購入後半年程度で満室にしてきましたが、収支計算上は初年度入居率70％・次年度以降90％という低めの入居率で売上を計算しています。
にもかかわらずかなり利益が出る試算になっているし、返済比率も非常に低めで安全なお取引です・・・
ゆえに∴「何卒ご融資下さい」と結論付けます。
===
金融機関の担当さんと雑談していると、こういうレポートを書いて持ってくる大家さんは皆無だった！とお聞きしていますので、こういうのを提出しただけで他の大家さんと「差別化」出来ているのかもしれませんね。
私は下見の段階でストーリーを考えていますし、何度も書いて慣れているのでレポート作成には半日もかかりません。
少し手間はかかりますが、得られる効果は大きいのでオススメですよ。
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という命題の「証明」を解くような感覚で書いています。中学の頃、数学で証明問題ってありましたよね・・・。
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資料の冒頭で、購入する不動産の所在地と固定資産税評価額を明示しておきます。
次のページで建物の外観と敷地内の様子をお見せします。現状確認ですね。
次にGoogleマップを使って、この物件の立地を説明します。
「国道からちょっと北に上がったところで、近くに大学もあるし社会人と大学生の両方が狙える立地ですよ～」
それに続いて、
「駐車場もこんな風に確保できます」
という記述を入れています。
この物件は現状入居率が50％なのですが、その原因を推定しています↓↓↓
・駐車場がない
・そもそも募集していない
・設備仕様が劣っている
「設備面で特に劣っているのは
・古めかしい和室
・バランス釜のお風呂
・屋外の洗濯機置き場
の3点です・・・」
と想定しています ↓↓↓
和室については
「セルフリフォームでこんな風にします。コストは安いです。」
「室内洗濯機置き場にして、お風呂には追い炊きを追加します。単身物件の追い炊きは殆どないので差別化出来ます」
「でも総コストはたったこれだけですよ～」
次は融資の組み立てです。
「総費用はこれだけで、そのうち自己資金をこれだけ入れて、こんな組み立てにします」
「希望する融資条件はこれです！」
リフォームとか購入費用といった、出金関係の話題が続いたのでこんどは賃料売上のはなしです
家賃を3万円に設定するのですが
「過去に自社の同種物件では、その価格に下げたらこんなに反響がありましたから！」
とSUUMOのPVグラフを証拠に引用。
その売上をもとに収支計画を作って5年分提示します。
これまで購入後半年程度で満室にしてきましたが、収支計算上は初年度入居率70％・次年度以降90％という低めの入居率で売上を計算しています。
にもかかわらずかなり利益が出る試算になっているし、返済比率も非常に低めで安全なお取引です・・・
ゆえに∴「何卒ご融資下さい」と結論付けます。
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金融機関の担当さんと雑談していると、こういうレポートを書いて持ってくる大家さんは皆無だった！とお聞きしていますので、こういうのを提出しただけで他の大家さんと「差別化」出来ているのかもしれませんね。
私は下見の段階でストーリーを考えていますし、何度も書いて慣れているのでレポート作成には半日もかかりません。
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