ラッキーバンクより、私の投資するファンド「【3/18募集】第206号ローンファンド 東京都中央区×東京都港区」について返済遅延が発生したと7月2日に連絡がありました。
＜以下引用＞
ラッキーバンク・インベストメント株式会社（以下「弊社」）は、掲題のプロジェクトについて、借入人に対し、ファンドからの貸付金の返済期限を平成30年6月28日までとしておりました。しかし、当該貸付にかかる所定の返済金について、借入人からの返済が遅延しておりますのでお知らせいたします。お客様にはご迷惑をおかけし深くお詫び申し上げます。
【ファンド名】
【3/18募集】第206号ローンファンド 東京都中央区×東京都港区
【対象となるプロジェクト】
東京都中央区不動産担保ローン
【担保物件について】
担保となっている物件は、借入人が保有している東京都中央区に所在する一棟オフィスビルとなります。
【今後の方針】
本借入人は、本来の返済期限である平成30年6月28日付で、所定の返済金の支払いを遅滞したため、期限の利益を喪失しました。本借入人からは、資金繰りの悪化が返済遅延の主な原因である旨の説明を受けております。
弊社といたしましては、今後、本借入人に対し、平成30年7月末日までを目途として返済計画案を徴求し、必要に応じ協議等を行った上で本借入人に対する回収方針を決定し、担保物件の任意売却、抵当権の実行としての競売の実施、貸金返還請求訴訟等の手段により、弊社債権の回収の極大化を図って参ります。
引き続き状況に進捗がありました場合には、弊社ウェブサイトを通じ随時告知して参りますので、よろしくお願いいたします。
「【3/18募集】第206号ローンファンド 東京都中央区×東京都港区」への投資額は54万円で、そのうち37万円はすでに返済済みで、残りの17万円が返済遅延となっています。
5月までは返済されていたので、X社（ウィングトラスト社）向けの貸出ではないと思われますが、結局こちらも返済遅延となってしまいました。
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みんなのクレジットから、第108号案件の担保不動産競売に関して連絡がありました。
＜以下引用＞
さて、平成３０年６月２７日に東京地方裁判所から108号ファンドにかかる担保不動産競売事件について通知書が送達されましたので、投資された投資家の皆様に下記のとおりご報告いたします。
記
１．期間入札
（１）入札期間 平成３０年８月２１日 午前９時００分から
平成３０年８月２８日 午後５時００分まで
（２）開札期日 平成３０年９月０４日 午前１０時００分
（３）売却決定期日 平成３０年９月１１日 午後１時００分
２．特別売却
上記１．の期間入札について買受の申し出がないときに、特別売却を実施します。
売却実施の期間 平成３０年０９月０５日 午前１０時００分から
平成３０年０９月１２日 午後５時００分まで
以上のとおり、通知を受けましたのでご報告いたします。
なお、並行して進めております任意売却につきまして、現時点で進展はございません。
今後、進捗がございましたらご報告させていただきます。
担保不動産が競売と特別売却にかけられるとのことです。
どう違うのかよくわかりませんが、売却が完了し、少しでも投資した金額が返ってくればよいと期待しています。
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TATERU Apartmentのセミナーに参加しましたのでレポートします。
TATERU Apartment資料請求◆日時：2018年6月16日(土) 13:00～16:30
◆会場：(株)TATERU 東京本社
◆内容：
印象に残った部分を中心に記載しています。
「新築アパートが資産形成で最強の理由」
講師：アパート投資家 森洋平氏
・私は6年で6棟のアパートを建てた。
自己資金200万円で、総額4億円の資産を築いた。
・アパート投資を始めたのは27歳のとき
当時は福岡在住で、県内のメーカー勤務
年収は約480万円、自己資金200万円
資産は軽自動車1台のみだった
現在35歳
毎年1棟新築アパートを建て、34歳で6棟目に達したので、セミリタイアを果たした。
・所有物件
1棟目
福岡市南区 8室
最初は不安だったが、実際には満室で稼働
2棟目
福岡市東区 7室
税金などを支払うと、あまり手元に資金が残らない。
口座を分けてお金を貯めるようになった。
3棟目
福岡市西区
比較的高級な住宅地
8室
3棟目を持つと、それまで批判が多かった周りの評価がポジティブなものに変わった。
4棟目
福岡市東区
6室
5棟目
福岡市東区
8室
5棟目を建てた時点でセミリタイアを決めた。
6棟目
春日市
8室
現在の家賃収入 6棟で2500万円
・始めたきっかけは将来の不安
大企業に勤めていても将来はどうなるかわからない。
急に子会社に転籍して給与が下がるといった例が身近にあった。
・年金の不安、増税の不安
給与が上がっても、税金と社会保険料が増えてお金がたまらない。
・職の不安
将来も仕事・ポジションがあるか
・生き方の不安
自由に使える時間・お金がない
■不動産投資のイメージ
・儲かる
・リスクが大きい
・不労所得が得られる
・トラブル対応が大変
・空室が多い
・難しい
最初にアパート投資を始める前、税理士・不動産業者・銀行員などプロに相談した時、全員が反対した。
⇒結果として全員が間違っていた。
なぜなら、彼らは実際に新築アパート投資をしたことがなかったから。
新築アパート投資は正しいやり方で行えば着実に資産形成できる。
億単位の資産を、手間をかけずに、リスクをコントロールしながら築ける。
■不動産の魅力
・ボリュームが大きい。数千万～1億
自己資本ではなく、他人の資本を利用できるのは不動産投資だけ。
・資産形成のスピードが速い。
・リスク管理ができる。
■不動産投資の手法と特徴
・区分新築マンション投資
収益性が低い
売却時に損失が出る可能性が大きい。
資産規模が小さい。
入り口のハードルは低いが出口のハードルは高い。
・ボロ物件
200万円ほどの物件を買って自分で手直しする。
収益性は高い。
リスク・資産規模が小さい。
少ない投資金額でできるが、自分の労働力を投入する必要がある。
・中古1棟
収益性は物件次第。良いものもあれば悪いものもある。
リスクは大きい。
プロ向け。
・新築1棟
収益性は安定。空室が発生してもすぐに埋まる。
リスクは小さい。
資産規模は億単位と大きい。
入り口のハードルは高いが安定かつ低リスク
再現性があり、連続で建てられる。
⇒億単位の資産形成ができるのは新築1棟もののみ。
■新築アパートのメリット
建物に対しても資産価値がある。
資産価値を銀行も認めているので、長期のファイナンスが組める。
その物件のすべてがわかる。建てる前の状況・建築の状況・入居者の情報など。中古物件にあるようなトラブルはない。
出口戦略から入れる。何年目で売るか。
新しくてきれいな物件だと、人に自慢できる。
■デメリット
1棟目は本人の属性に左右される。やりたいと思った人が全員できるわけではない。
中古よりも手残りが少ないように見える。ただし、長期的に見ると新築の方が有利。
経験者が少ない。
投資の理論が整理されていない。
⇒新築アパート投資は長期的に着実に資産形成ができる。
しかも楽しい。
投資対象は、不動産にどこまでのめりこめるか、で決めるべき。
不動産が大好きで手間を惜しまない人は、中古1棟やボロ物件をやればよい。
ただ、不動産投資はあくまで副業・手段だという人は、新築1棟ものがよい。
⇒新築アパートオーナーは、ポイントだけ仕事をすればよい。
■アパート投資のリスク
・入居に関するリスク
空室
入居率が低く、売却金額が下がる
・金利に関するリスク
借入金の返済額が大きい
金利上昇
・想定外のトラブル
多額の修繕費
家賃未払い
⇒新築アパートは、これらのリスクをコントロールできる。
■オーナーの悩み
家賃設定がわからない。
広告費の基準がわからない。
補修の履歴がうろ覚え
いつから入居しているかわからなくなってしまう
経費がどの程度か整理しないとわからない。
⇒最先端のアプリを使ったアパート経営であれば、全ての履歴がスマホでわかる。
収支が可視化されている。
初心者でもプロの大家と同じ判断ができる。
いつでもアパート経営の状況を確認できる。
・ファイナンスには使い方がある。
1棟目にどこからどういう条件で借りるのかが重要。
入り口を間違うと、2棟目以降を立てられなくなる。
利益の源泉はファイナンスにある。
借りた後別の金融機関に借り換えをするといった対応が重要
借り入れのタイミングを見極める。金融機関の姿勢はコロコロ変わる。チャンスがあればすぐに申し込むべき。
仮審査が通っても、基準が急に厳しくなって本審査では通らないこともある。
本人の年収が上がっているときは、審査も通りやすい。
信用を積み立てる。毎月必ず返済する。借り換えは信用がないとできない。
会社の経営者などからの紹介があると信用が上がる。
新築アパート投資はファイナンスが全て。
長期の資金調達ができるので、金利を引き下げやすい。
新築アパートのファイナンスは、借りた後が勝負
・想定外のトラブルへの対応
管理は自分でやるよりプロに任せたほうが良い。
確実に対応してくれるし、安い。
保険に入ることも重要。大抵の突発的な破損は保険でカバーできる。
また、そもそもトラブルの起きない物件を建てる必要がある。
防音性が高くメンテナンスフリーの外壁など。
⇒新築だからこそトラブルは防げる。
■物件選定について
・私は物件決定には時間をかけていない。
現在では、話が来てから決定するまで、1時間程度。現地を見ずに決めている。
最初は物件選びに時間をかけていたが、その必要はないと考えるようになった。
投資用新築アパートが建つということは、その時点でプロにより立地やデザインは選別されているということ。
自分がさらに時間をかけて選別しても付加価値は生まれないのではないか。
・時間をかけると決まらない２つの理由
他の希望者に買われてしまう
迷いが生じる
・見る前に条件を決めておく。
条件が100点満点の物件はない。
私は、融資がつくかどうかだけで判断している
「入居者がうらやましく思えるか」が重要
⇒新築アパート投資には物件選びは必要ない。
■パートナー選びの条件
・ファイナンスに強い
本当に強いかを見極めるには、自分と同じくらいの属性の人が何棟建てられたか、を聞いてみるとよい。4棟・5棟建てた人がいるか。
・デザイン・設備などに対するこだわりがある
昔どういう建物を建てたか見せてもらう。
・IoT機器・システムを自社開発している
・入居者の満足を第一に考えている
入居者の満足が投資家の収入
アパート投資は、保有物件数が増えても管理の手間はそれほど増えない。
結果として自由な時間が増えた。
現在、社会起業家への支援・社会問題の解決・飲食店のプロデュース・ベンチャー企業の再建・大学ＯＢ会への参加・バカンスなどをして過ごしている。
アパート投資を通じて培ったファイナンスのスキルが活かされている。
■質疑応答
・キャッシュフローはどの程度か
⇒1棟当たり100万円程度
・2棟目以降どうやって融資を受けたのか
⇒物件ごとにそれぞれ別の金融機関から融資を受けた。
融資を受けるにはタイミングがある
金融機関は全てTATERUの紹介。自分で探したことはない。
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