けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記

引き続きTATERU Apartmentでの投資を検討しています。
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TATERU Apartment資料請求

TATERU本社にて、追加で何点か確認しました。
先方が紹介してくれた税理士の方も含めて打合せしました。
当方からの質問に対してそれぞれ答えていただきました。

■法人設立について
・法人名義でローンを組んだ場合、個人の連帯保証が必要か
⇒本人の連帯保証が必要となる。
家族の連帯保証は不要。

・将来的に2棟目を買うのであれば、1棟目は個人と法人とどちらで保有するのが有利か
⇒法人の方が2棟目の銀行借り入れをする上で有利になる。　
　なお、2棟目を買うときにまた消費税還付を受けるためにはまた法人を作る必要がある。

　2棟目でも金利などの融資条件はあまり変わらない。
　ただし、連帯保証人や自宅担保を求められることもある。
　他の銀行を使う場合は、自分で探す必要がある。
　その場合は信金などを利用するのがよいと思う。

・法人の代表になったことが勤務先の会社にばれることはないか
⇒ばれることはないはず。

・法人名義で投資用ローンを組んだら、将来自宅の住宅ローンを組む際に不利になるか
⇒銀行から見ると住宅ローンは少額なので問題ない。

・法人の代表を妻にしてもよいか
⇒代表を妻にすることは可能。
　ただし、もし2棟目を買うことがあれば、連帯保証人として妻をつけても信用力が上がらないというデメリットがあるかもしれない。
　　
・法人の代表を妻にした場合、妻は社会保険上の扶養家族から外さなくてはならないのか
⇒役員報酬を出さなければ大丈夫ではないか。
　念のため勤務先の会社に問い合わせたほうが良い

・法人設立時の手続きについて
⇒法人設立時は資本金の預け入れが必要となる。
　自分の口座から資本金の額をいったん引き出して同じ口座に入金する。
　資本金の額は10万円でよい。
　通帳のコピーを後で司法書士に送る。

・法人の事業内容には不動産事業以外を含めることもできるのか。
⇒銀行から融資を受けるには、法人の定款上の事業内容は不動産事業に限定する必要がある。

■税金について
・消費税還付のスキームとはどのようなものか
　原則として、消費税の課税事業者は、受け取った消費税と支払った消費税の差額を納付する。
　支払った消費税の方が多ければ、差額が還付される。
　家賃収入には基本的に消費税はかからないので、この原則からすると建築費用にかかる消費税は基本的にすべて返ってくる。
　ただし、実際には還付を受けるためには課税売上割合を９５％超にしなければならない・3期間著しい変動がないといった条件がある。
　その条件をクリアするため、税理士のアドバイスに基づいて売り上げを調整する必要がある。
　還付が受けられるのは、物件取得してから3カ月後くらい。
　なお、このスキームは金融機関の了承も得ており、法律的に問題ない。
　
・法人にかかる税金はいくらか。
⇒所得が330万円以上の場合は、個人よりも法人の税率の方が低くなる。
　ただし、法人住民税均等割として、売上にかかわらず毎年7万円かかる。
　これは決算後2ヶ月以内に支払う必要あり。
　なお、法人の決算期は何月でも好きに設定できる
　また、個人は赤字を3年までしか繰り越しができないが、法人は10年まで繰り越しができるというメリットもある。
　
・法人の経費として計上できるものはどれか
⇒個人の場合土地の金利は経費にできないが、法人の場合は土地の金利も経費にできる。
　また、交通費・物品の購入費・飲食代・旅行代なども内容によっては経費とできる。
　衣服も、スーツなど事業に必要なものならＯＫ。
　使用目的などを領収書の裏に書いておいてほしい。

・不動産売却後は、その資金は会社の資金になるが、最終的にどうやって個人の資金にしたらよいのか。
⇒売却後に会社を清算すれば、自分のお金になる。
　出資金を上回った場合は、配当所得となり、総合課税で所得税がかかる。（非上場の場合）
　退職金とする方法もある。若干税制面で優遇される。

・税理士費用はどれほどかかるのか
⇒1年目は、消費税還付額の２０％
　２年目～４年目は、年間２７万円
　５年目以降は、消費税の申告は不要となるので、それよりも安くなる。

・経費はどの程度計上するのが良いのか
⇒金融機関からの評価を考えると、収支はプラスになっていたほうがよい。
　あまり節税のために経費を計上しすぎないほうがよい。

・金融機関に対して早期返済をすると違約金がかかるのか
⇒繰り上げ返済、物件の売却、他行への借り換えなどにより早期返済をすると、違約金が発生する。
　金額は5年未満だと残債の2％、10年未満だと残債の1％。　
　早期返済をしても信用が損なわれることはないが、同じ金融機関では次回以降借りにくくなる。

■アパートの構造について
・TATERUアパートの物理的な耐用年数は何年か。
⇒50年前に建てられた木造アパートでもしっかりメンテナンスされていれば現在でも居住可能な状態を保っている。
　現在の技術で建てられた木造建築だと100年もつと言われる。
　TATERUのアパートはグリーン材（通常の材木）ではなく乾燥材を使っているので長持ちするはず。

・木造アパートだと、防音の面で不安を持つ人も多いようだが。
⇒確かにコンクリートに比べると音が響く。
　ただ、TATERUのアパートでは、戸建て以上にしっかりした防音材や遮音シートを使っている。
　重低音は響くが、通常の音は響きにくい。
　実際には隣室の話し声に関するクレームはほとんど来ない。
　窓ガラスもペアガラスを使っており、気密性・断熱性も高い。

・女性だとセキュリティを気にするのでアパートには住みたがらないのでは。
⇒一般的に女性はセキュリティを気にするので、マンションを好む。
　TATERUのアパートではオートロックをつけている。
　また、出入り口にはフェンスがあり、各戸にはスマートロック・ウィンドウセキュリティがあるので、マンション以上にセキュリティは高い。
　また、スマートライトなのでを外からスマホで点灯できる。
　ストーカーなどに対して、アパートに入った後に電気のついたタイミングによってどこの部屋に住んでいるかわかってしまうが、そうした危険がない。

・プロパンガスの契約はどのようなものか
⇒プロパンガスは15年契約
　ガスコンロ・エアコン・給湯器はプロパンガス会社が提供してくれる。
　また、エアコン以外は修理してくれる。

・アパートの敷地内に自動販売機を設置することはできるのか
⇒スペース的には置けそう。
　自販機は、自販機の業者と調整して売り上げが立ちそうであれば置ける。
　ただし、一般的に夏季は利益が出るが冬季は赤字となるので、年間ではほぼプラスマイナスゼロ。

■収支のシミュレーションについて
・ 結局キャッシュはいくら用意しておけばよいのか。また、必要となるタイミングは。
⇒自己資金の５００万円は必要となる。
　また、消費税還付が受けられた時点でその金額はほぼ返ってくる。

・これまでにキャッシュフローがシミュレーションを下回ったケースはあるか。
⇒これまでこのシミュレーションを下回ったケースはほとんどない。

・TATERUアパートの経年による賃料下落の割合の実績はどの程度か。
⇒過去の事例は以下の通り。
　いずれも３年で１部屋あたり１０００円下落というシミュレーションを下回ってはいない。

　事例１（8部屋）
　当初　月額432000円
　　→8年後　月額417000円　（マイナス15000円）

　事例２（6部屋）
　当初　月額276000円　
　→9年後　月額278000円（プラス2000円）
　
　今回提案する物件では、物件のクオリティが高くIoTもついているので、30年後でも一部屋5万円以下にはならないはず。

・入居者から契約更新料はとるのか。
⇒一般的には更新料を取るが、TATERUでは取らないことにしている。
　更新料は入居者からすると納得感がない。
　オーナーが希望しても取ることはない。

・最初の賃料を、TATERU側の想定する賃料よりも高く設定できないか
⇒高く設定することもできるが、そうすると空室保証はつかなくなる。
また、その場合初回広告料は想定賃料分まではTATERUで負担するが、それ以上はオーナー負担となる。
ちなみに、私もTATERUのアパートを持っているが、最初は空室保証を外して全部屋3000円上げた。
それでも結果としてすぐに満室となった。

・土地の売買手数料は価格に含まれているのか
⇒土地の売買手数料はほとんどかかっていない。
人件費程度。

■物件の売却について
・TATERUアパートの売却事例を知りたい。
⇒福岡の事例
　2005年に5400万円で建てたものが、10年後に5200万円で売れた。
　2006年に5550万円で建てたものが、９年後に5870万円で売れた。　
　2006年に9990万円で建てたものが、9年後に10200万円で売れた。　
　2006年に5150万円で建てたものが、9年後に5050万円で売れた。

　融資の波がきたタイミングであれば売却しやすい。

・売却の際のサポートはあるか
⇒あまり規模は大きくないが、社内に専門の部署はある。
　売却手数料は３％程度
　また、売却時に買い手に対する金融機関のあっせんもできる。

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次回は「TATERU Apartmentの投資を検討しています（3）」の予定です。



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