こんにちは、ハードロックマン（@hardrockman_i）です。
これまでも何度か不動産投資のキャッシュフローや所得についてご紹介してきましたが、今回はさらに詳しくご紹介したいと思います。
いや～今回改めて見直してみて感じましたが、酷い状況ですね。(^_^;)
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TATERUによる事業計画書
これが１棟目アパートの購入前の販売資料です。
７，１７０万円を借入、４９８万８千円を自己資金で賄います。
その結果、１年目で７１５，３００円が得られる事業計画です。
これのどこに魅力を感じて投資を決めたのか。
今では理解に苦しみます。(>_<)
なお、「不動産投資初心者が１棟目のアパートを購入！」でご紹介したように、販売資料に書かれている表面利回りは小細工がされていて、本来より高い利回りが記載されています。
TATERU Apartment１棟目の実績
さて、当初の事業計画どおりにいったのでしょうか？
１棟目アパートは昨年の１月下旬竣工でしたが、TATERUでは空室保証の免責期間が４０日間あります。
その期間は入居者が入っていても家賃は入ってこない仕組みです。
まあ、４０日経っても１部屋も埋まらず全部屋空室保証となりましたが…。
そのため、家賃が入ってきたのは昨年３月の途中からになります。
わかりやすくするために昨年４月から今年３月までの１年間で比較してみたいと思います。
では実績を見てみましょう。
( ﾟдﾟ) ・・・
(つд⊂)ｺﾞｼｺﾞｼ
(；ﾟдﾟ) ・・・
(つд⊂)ｺﾞｼｺﾞｼｺﾞｼ
(；ﾟ Дﾟ) …！？
年間収支は９４，６４８円。
これは最悪の場合を想定したシミュレーションではありません。
新築アパートの１年目の実績です。
７，１７０万円の借金をして９４，６４８円です。
事業計画と実績を比較
先ほどの実績表から年間合計を抜き出して、当初の事業計画と比較してみます。
こんな感じです。
| 年間合計 | 当初計画 | 差額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 収入 | 賃料・共益費 | 3,892,334 | 4,536,000 | -643,666 |
| 礼金 | 61,000 | 0 | 61,000 | |
| 短期解約違約金 | 240,000 | 0 | 240,000 | |
| 原状回復（入居者負担） | 2,160 | 0 | 2,160 | |
| 収入合計 | 4,195,494 | 4,536,000 | -340,506 | |
| 支出 | 借入支払 | 3,101,640 | 3,099,600 | 2,040 |
| 管理料 | 210,185 | 246,000 | -35,815 | |
| 光インターネット代 | 103,680 | 104,400 | -720 | |
| 清掃料 | 64,800 | 64,800 | 0 | |
| 固定資産税 | 191,600 | 305,900 | -114,300 | |
| 広告料（AD） | 254,880 | 0 | 254,880 | |
| 原状回復費 | 56,160 | 0 | 56,160 | |
| 振込手数料 | 9,072 | 0 | 9,072 | |
| 共用部電気代 | 13,338 | 0 | 13,338 | |
| 共用部水道代 | 6,023 | 0 | 6,023 | |
| 火災保険料（月平均） | 89,468 | 0 | 89,468 | |
| 支出合計 | 4,100,846 | 3,820,700 | 280,146 | |
| 収支合計 | 94,648 | 715,300 | -620,652 | |
計画を６２万円も下回っています！！
賃料・共益費
気になるのはやはり賃料・共益費です。
計画と比べて６４３，６６６円も少ないです。
１年目にもかかわらず１０３号室と２０３号室の２部屋が退去となりました。
退去後は入居がなかなか決まらず、空室期間は１２５日と１３６日。
約４ヶ月もの間空室でした。
満室で１年間だと３６５日✕６部屋＝２１９０日、空室が合わせて２６１日ありましたので入居していた日は１９２９日です。
１９２９日/２１９０日で、日数ベースの入居率は約８８％になります。
販売資料にはこの他に３５年間の収支シミュレーションもありましたが、２年目から３５年目まで入居率は９６％で計算しています。
１年目でそれを下回っています。
僕の経験からすると、入居率９６％なんてあり得ないですね・・・。
短期解約違約金
この短期解約違約金は賃貸借契約書の特約で、１年以内に退去した場合家賃の２ヶ月分を支払うというものです。
もしこれがなかったら年間収支はマイナスでした。((( ;ﾟДﾟ)))
固定資産税等
販売資料では固定資産税等となっており、固定資産税とその他の支出をまとめているようです。
販売資料に含まれていない振込手数料、共用部電気代、共用部水道代、火災保険料を固定資産税にプラスすると３０９，５０１円になり、販売資料の数字とほぼ同額となります。
ただ、この固定資産税、１年目なので土地だけの金額で建物分は含まれていません。
建物も含まれた２年目の固定資産税額は年間２６５，８００円でしたので、当初計画より約７万円オーバーです。
広告料（AD）、原状回復費
この項目は空室にならなければかからない項目です。
広告料（AD）は、大家版の仲介手数料です。
入居者を決めてくれた仲介業者さんに支払います。
１棟目アパートのエリアでは家賃の１ヶ月分が相場ですが、入居が決まらないため相場より多い２ヶ月分を支払っています。
広告料マシのフリーレント１ヶ月です。
ラーメン次郎の注文方法みたいですね（笑）
原状回復費は退去後のルームクリーニングなどの費用です。
TATERUの収支シミュレーションでは３年目以降、毎年１０万円を原状回復費として計上していますが、とても１０万円では足りません。
今月も１部屋入居が決まりましたが、広告料マシマシのフリーレント１ヶ月でした。
１棟目アパートの実績まとめ
皆さん楽しんでいただけましたか？
いや～この結果は何度見てもシビれますね～。
え？２棟目アパートの実績も見たいって？
しょうがないな～。
では２棟目アパートの実績もご紹介しましょう！
(*つ´∀｀)つ ﾄﾞｿﾞ
２棟目アパートの事業計画書
２棟目アパートの販売資料はこちら。
１棟目の資料よりは遠慮していますが、１棟目と同じく利回りの小細工がされています。
そして１棟目アパートと違うのは、借入が２カ所になったことです。
「売買契約時に発覚した「セットバック」」でご紹介したように、西京銀行からの融資が３００万円減額されたので、不足分をアプラスから借り入れる計画です。
西京銀行から７，５７０万円、アプラスから３００万円の借入、６，０３５，８００円を自己資金で賄います。
そして得られるのは５８７，６００円です。
TATERU Apartment２棟目の実績
２棟目アパートは昨年５月下旬に竣工しました。
１棟目アパートと同じく免責期間がありますので、家賃は昨年７月の途中から入ってきました。
今回はその翌月の８月から今年７月までの１年間を見てみることにします。
年間収支実績はなんと１，０２８，８４３円！
でも、これにはカラクリが。
８月から１１月の借入支払に注目してください。
１２月からの借入支払より金額が低いですよね？
実は２棟目アパートは、西京銀行への元金の支払いが６ヶ月間据え置かれていたんです。
利息だけ支払って元金は支払わなくて良いよってことなので、当然支払額は少なくなります。
また、８月と９月に礼金が合わせて１９万６千円ある影響も大きいです。
募集条件については「TATERUとの合意書。そして２棟目アパート竣工！」のとおりTATERUと合意書を交わしています。
公開している合意書は１棟目アパートのものなのですが、２棟目アパートでは礼金２ヶ月で賃料３千円ダウンのプランがありました。
そのプランでの契約があったため、２ヶ月分の礼金が入ってきています。
でも賃料は３千円下がっているので売却時の利回りに影響します・・・。
事業計画と実績を比較…といきたいところですが
さて、ここで問題発生です。
「売買契約時に発覚した「セットバック」」でも触れましたが、アプラスからの借入が手違いで３００万円ではなく５００万円となってしまいました。
TATERUからもらっているのは３００万円の資料のみです。
なので、借入支払以外の項目を比較してみたいと思います。
| 年間合計 | 当初計画 | 差額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 収入 | 賃料・共益費 | 5,213,800 | 5,280,000 | -66,200 |
| 礼金 | 196,000 | 0 | 196,000 | |
| 収入合計 | 5,409,800 | 5,280,000 | 129,800 | |
| 支出 | 管理料 | 281,545 | 285,600 | -4,055 |
| 光インターネット代 | 103,680 | 104,400 | -720 | |
| 清掃料 | 64,800 | 64,800 | 0 | |
| 固定資産税 | 330,600 | 434,800 | -104,200 | |
| 振込手数料 | 9,072 | 0 | 9,072 | |
| 共用部電気代 | 11,961 | 0 | 11,961 | |
| 共用部水道代 | 17,398 | 0 | 17,398 | |
| 火災保険料（月平均） | 91,125 | 0 | 91,125 | |
| 支出合計 | 910,181 | 889,600 | 20,581 | |
支出は計画よりも２万円ほど多くかかりましたが、収入は礼金があったため大幅に上振れました。
ただ、賃料・共益費は賃料ダウンプランの影響で、満室だったにもかかわらず６万円ほど計画を下回っています。
２棟目アパートの経営実態
ねこくんのように別に悪くないじゃんと思った方もいるかもしれません。
直近６ヶ月間の２棟目アパートの実績です。
６ヶ月間で１８１，１１７円のプラスです。
１年間満室だと約３６万円です。
８，０７０万円もの借入をして、満室で年間３６万円です。
来月９月上旬には１部屋退去が決まっています。
入居期間は１年１ヶ月です。
退去となれば原状回復費がかかってきます。
当然家賃は入ってきません。
入居者募集には広告料がかかります。
２棟目アパートは竣工から満室になるまで４ヶ月以上かかっていますので、こちらも広告料は１ヶ月分では済まないでしょう。
TATERU Apartmentで不動産投資をして１年のまとめ
いや～２棟目もシビれましたね～。
皆さんが楽しんでいただけたなら幸いです。(=￣▽￣=)Ｖ
それにしてもこの先どうなるんでしょうね。
次は２棟目アパートの空室との戦いが始まります。
１日も早く空室を退治して穏やかな日々を過ごしたいと思います。
お読みいただき、ありがとうございました！
