表面利回り、どうやって計算するの？

シンプルな表面利回りの計算式

表面利回りの計算はとてもシンプルなので、初心者でも分かりやすいでしょう。
表面利回りは「グロス利回り」とも言われ、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った数字となります。
次の計算方法で求めることができます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りで分かること

表面利回りの数字は、あくまでも「満室時の年間家賃収入」が基本となります。区分所有なら問題ありませんが、一棟所有の場合はつねに満室になっているとは限りません。
また、不動産の経営にはさまざまなコストがかかります。たとえば、修繕積立金や管理費、火災や地震に備えるための保険料、固定資産税などの諸税などがあります。さらに空室が出た場合は、その分の家賃もコストとして上乗せされます。

これら不動産を経営する上で必要となるコストを、年間家賃収入から差し引いてその額を物件価格で割ったものが、「実質利回り（ネット利回り）」となります。
実質利回りのほうが実際の運営実態に沿った指標だと言えますが、コストを含める必要がありますので計算方法はやや複雑です。 またコストが差し引かれている分、実質利回りのほうが表面利回りよりも低い数字になります。

表面利回りを応用して物件価格を考える

表面利回りは、物件価格を求める際に利用することもできます。物件を購入する時は、まず欲しい物件でおよそどれくらいの家賃収入が得られそうかをリサーチします。
家賃は周辺の物件などから、およそ相場が決まります。周辺の物件の家賃はネットでもすぐに調べることができます。

家賃の相場がつかめたら、およそ何％くらいの利回りを獲得したのかを考えます。
たとえば、家賃20万円の物件を5％の利回りで運用したいという場合、以下の計算方法でおよその物件価格を求めることができます。

20万円×12カ月÷5％＝4,800万円

物件を購入する際の売り主との価格交渉で、この計算式で求めた物件価格が交渉材料にできるかもしれません。

まとめ

表面利回りの計算方法を知ることで、およその不動産価値を把握することができます。
物件価格には周辺環境や築年数なども絡みますので、表面利回りをもとに購入できるとは限りませんが、投資計画を立てる時に役立つはずです。ぜひ表面利回りの計算方法を身につけておきましょう。