ドーモ、投資侍です。

どのようなビジネスであっても「顧客の立場に立って考える」ということは成功の秘訣だと思っています。

現在絶好調のAmazonは会議中に1つの空席を作り、そこに顧客が参加していると仮定して顧客の目線から見て自分達のやろうとしていることが顧客の利益になるかどうかを考えるとか考えないとか。

いずれにしてもビジネスの普遍の原理として顧客の利益にならないビジネスはいずれ消えていく物であることは歴史が証明していると思っています。

さて本日はちょっとした閑話休題です。

1．投資侍の住処

ワタクシは現在賃貸住宅に住んでいます。マイホームが良いか賃貸が良いかは長い論争があるところですが、この辺はいつかコラムに書きたいトピックですね。

実は過去にマイホーム投資をしていました。2010年に自宅マンションを購入して昨年2017年にExitしています。

投資収益は正確に計算していませんが実質インカム＋キャピタルで残したキャッシュは6-7,000万、かつ、ほぼ無税（ちょっと払ったかもくらい）だったと思います。

この辺は税制優遇と市況の歪みを使った投資なのでコラムにいつか書きます。サラリーマンに相性が良いと思いますし、下げ相場に強いです。

なので昨年自宅マンションを売却してから近くの賃貸住宅に引っ越しています。結構広めの家で賃料は月額40万ですが、資産管理法人で借り上げて役員社宅として節税しています。

これも役員社宅の税制を使って実質自己負担は16万円くらい。自分の賃料負担を抑えつつ法人の利益も年間300万弱圧縮して節税しています。税金ヤバすぎるので誰か良い節税方法あれば教えてください。。。

サラリーマンにとっては不動産収益を上手く使って住居負担を抑えられると実質的な手残り給料が増えて美味しいので、この辺りもいつかコラムに書きます。

 

2．夏の大家あるある話

 

猛暑×夏休み

=エアコンご臨終 Ω＼ζ゜)ﾁｰﾝ

賃借している我が家の1階リビングのメインエアコンが先週火曜日に逝ってしまいました。

楽待コラムで賃貸している物件のエアコンが壊れた話をコラムにしている人が多いと思いますが、賃借している側のエアコンが壊れた話をコラムにしている人はほぼいないので、本日は賃借人の側からのお話。

先週の関東エリアは軒並み38度を超える超絶猛暑、本日は東京青梅で40度をついに超えました。

エアコンが壊れてからは昼間の自宅の温度が40度＋湿度80％とかふざけたレベルになってきていました。エアコンの故障は生命の危機に直結します！

 

投資侍「管理会社さん、賃借している物件のエアコンが壊れてもう動かないんですけど。」

管理会社「ご連絡ありがとうございます。大変申し訳ございません。まずは業者にて現況確認をいたしますのでご都合の良い日を教えていただけますでしょうか？」

投資侍「現況確認ってエアコンをその場で交換してくれるんですか？」

管理会社「いえ、まずはエアコンの状態を確認して、修理が必要ということになればオーナーに連絡をして許可をいただきます。その上で発注をしてからの修理とさせていただきます。」

 

まだ幼少の娘がいるワタクシの立場からするとこんなふざけたことをいう管理会社には流石に刀を抜かざるを得ませんｗｗｗ

 

投資侍「いやエアコンの状況をこっちで確認したら2003年の製品でもう15年以上前のものだよね！しかも5台中3台が同じ年数なんだけど！！メーカーのダ○キ○にも事前に確認したら製品寿命は10年でもう修理部品もないそうです。経年劣化した製品は火災のおそれなどもあるので交換を強く推奨するって言ってたんだけどどうすんの！！！」

※ちゃんと事前に確認してます。5台のエアコンのうち3台が2003年製でした。メーカーにも事前に修理不可で安全性から交換推奨との言質もとっています。

 

管理会社「（突然のぶち切れに焦る）大変申し訳ございません。」

投資侍「これってケチったオーナーの怠慢ですよね？

何でオーナーの怠慢のしわ寄せをこっちで負担しないといけないの？？

お前らの怠慢のせいでこっちの自宅は40度超えてんだよ！！！

これから業者とか修理とか悠長なこと言うなら今すぐ家にオーナーとお前が来て現状を見てから説明しろよ！！！！！！（事件は会議室で起きているんじゃない！現場で起きているんだ！！！）」

管理会社「大変申し訳ございません（平謝り）。直ぐにオーナーへご連絡させていただきますので暫くお待ちいただけますでしょうか。」

（数時間後）

管理会社「オーナーから了解をいただきましたので直ぐに交換の手配を取らせていただきます。」

投資侍「今回壊れたエアコン以外に同じ2003年製のエアコンが2台あるけどそれも全部交換してくれんの？」

管理会社「はい！そちらもオーナーから交換の許可を取っておりますので古いエアコンは全て交換させていただきます。」

投資侍「（おっ、コイツちょっとは仕事できるじゃん）じゃあ3台交換お願いします。交換時期はいつになりますか？」

管理会社「大変申し訳ないのですが、エアコン資材の調達に3日はかかってしまいますので一番早くても土曜日となってしまうのですがいかがでしょうか？」

投資侍「じゃあその3日間の間に子どもが熱中症になったらお前とオーナーが責任取れるの？」

管理会社「その件につきましては、稼働している他の部屋のエアコンをフル稼働で使っていただき、電気代については後日電力会社からの請求書をお送りいただければオーナー側で負担させていただきます。こちらでいかがでしょうか。」

投資侍「分かりました。しょうがないのでそれで構いません。土曜日は都合が悪いので日曜日でお願いします。」

管理会社「承知しました。至急手配させていただきます。」

こんな感じで土曜日に自宅にエアコン3台＋室外機3台が送りつけられｗｗｗ

無事に新品のエアコンが設置されて事なきを得ましたヾ(*´∀`*)ﾉ

 

3．賃借人の側の視点から学ぶこと

（１）エアコン取替時期

これは大家であれば本当に難しい問題です。ワタクシは一応の基準として製造12年を超えたエアコンは退去の時期に交換しています。

ただし、壊れる物は8年でも壊れるし、長期入居している人（もう16年とか住んでる人のエアコンってまだ息してるのが謎）のエアコンとかわざわざ交換を申し出てまだやるのかは本当に難しい問題です。

裏技としてエアコンを残置物扱いにするという手もあります。つまり、オーナー所有物ではなくあくまでも残置物で入居者が任意で使うだけなので壊れたら自分で直せというものです。

ただ、ワタクシは残置物には絶対にしません。残置物は詭弁で有り、言わば顧客目線を無視したサービスです。

入居者は残置物とか関係なく、エアコンが壊れたら入居者はオーナーに対して強烈な不満を持ちます。その不満が積み重なっていくと退去や仲介業者への不満に繋がり、ひいては物件の評判を落としかねないからです。

 

（２）管理会社の対応

今回は管理会社がク○すぎました。エアコンが壊れた入居者は120％ブチ切れていますｗｗｗ

ブチ切れている人に対して油を注ぐような対応をすること自体が終わっています。この点は、事前のオーナーと管理会社とのコミュニケーションの問題です。

ワタクシはガス・水道・電気・エアコンなどのインフラ設備の故障についてはオーナー許可なく費用10万以内なら採算度外視で最速で修理業者を手配するように指示しています。

これだと管理会社に利益抜かれるんじゃないの？とか費用対効果が悪いんじゃないの？？とか言う不動産投資家もいますが、ワタクシのポリシーとして費用対効果で入居者の安全・安心の生活を犠牲にすることは絶対にしません。

よくコラムとかで費用対効果自慢をする人が多いですが、その費用対効果で犠牲になっているのが入居者ではないかは確認すべきだと思います。不動産投資家は得てしてセコいし、入居者から搾取しようとしている輩が多いのも事実です。

 

4．ピンチはチャンス

ここからのお話はサラリーマンのお得意分野です。

顧客からのクレームは顧客からの信頼を勝ち取る絶好の機会と捉えるべきでしょう。

ちなみに、ワタクシはエアコンその他インフラ設備が壊れたらエアコン修理までの期間に応じて以下のように対応しています。

（インフラ修理までの補償金）

1-3日：1-3万円バック

4日以上：当該月の賃料半額減額

7日以上：当該月の賃料全額無料

過去に1例だけお盆休み期間にエアコンが壊れて2週間修理不可能だったケースでは当該月の賃料全額＋5万渡してマンスリー借りてくださいという形で対応しました。

この対応をするとほぼ全ての入居者から逆に御礼を言われます。

その甲斐あってかワタクシの物件では転職、結婚、滞納←←←←←などの特殊なイベントを除いてほぼ退去する人はいないです。

 

これを、、、

ジャ○アン効果といいます(￣ー￣)

※　ジャ○アン効果とは普段どうしようもないク○キャラのジャ○アンが映画に出演すると頼り甲斐のあるアニキへと変貌し、普段のクソっぷりとのギャップから必要以上に高評価を得てしまう現象をいう。なお、反対に普段からドヤ顔のエリート面して知識を振りまいていながら映画になるとクソほども役に立たなくて必要以上に評価を下げることを出○杉くん効果ともいう。

 

エアコンその他のインフラの故障は神大家として認識される絶好のチャンスですね。神大家として入居者から認識されれば結果的に長期入居に繋がるかもしれません（当社比）。

これは費用対効果が悪いという不動産投資家もいるかもしれませんが、サラリーマンなら理解できるはずです。こういった結果的に顧客の評価を高めて長期的なビジネスのお付き合いができる関係を構築することを「隠れた費用対効果」といいます。

不動産投資は事業です！などとドヤ顔で言っておきながらキャッシュアウトとキャッシュインのセコい話しか出来ない投資家も多いです。

だけど事業で成功させるための本当に大事なことはキャッシュインアウトだけでなく隠れた費用対効果も加味した上で顧客満足度を高めつつ事業を伸ばしていくことです。

だからサラリーマンの物件管理が不動産投資家に劣るなんてことはないし、サラリーマンの方が知識・経験として物件管理を行う上で有利なことはふんだんにあると思っています。

本日はちょっとした実体験からのお話。

ワタクシの家のオーナーは賃料半額20万負けてくれなかったよ！！！

投資侍より