せっかくの土地も活用をしなければ宝の持ち腐れです。土地活用には色々な種類もあり、悩まれる方も少なくありません。

中には、コンビニや保育園といった土地活用を知らず、「あのような土地活用は、自分で経営するのかと思っていた。」という方もいらっしゃいます。

事業系の土地活用は、事業者に建物を貸すだけなので、基本的にアパートと同じです。土地所有者が経営したり、自己活用したりするものではないのです。

土地活用は、言い換えると、賃貸事業です。土地活用と言うと、アパートだけを思い浮かべる人がいますが、そんなことはありません。

賃貸事業は、建物を建て他人に貸すことなので、貸せれば建物の用途はなんでも良いわけです。

また土地活用には、駐車場や借地事業など、土地だけを貸すといった賃貸事業もあります。

土地活用は、建物や土地を他人に貸すことができさえすれば、成立します。土地活用を行う上では、まずは「土地活用には色々な選択肢がある」と知ることが重要です。

選択肢を知ったうえで、自分の土地に合った最適な土地活用は何かを決めることが、土地所有者としての最大の仕事になります。

そこで、この記事では今どきの土地活用19種類について紹介します。まずは、土地活用にはどういうものがあるかを知るためにご活用ください。

そして、最後には全ての土地活用を考える上でのポイントについてご紹介します。最後までお読みいただき、土地活用を考える上での参考にして頂けると幸いです。

1.土地活用の種類と比較表

土地活用には概ね19種類の活用方法があります。

初期投資額の大きさや必要な土地の面積、土地にかかる建築制限、収益性、撤退リスク、管理の容易性等を比較すると、それぞれの特徴は以下のようになります。

2. 19種類の土地活用方法の特徴と注意点

前章で紹介した19種類の土地活用について、それぞれ解説致します。

2-1.アパート

アパートは典型的な土地活用となります。用途制限の観点からも、ほとんどの土地で建築が可能です。

アパートの始め方としては、ハウスメーカーに提案してもらいながら、建築計画を立てていきます。

木造や軽量鉄骨といった建築費が比較的安い構造で建築できるため、投資額はそれほど大きくはならず、個人投資家にとっては取組みやすい土地活用です。

竣工後の管理についても、管理委託や家賃保証のサブリース等のサービスが充実しています。土地活用に知識が少ない人でも始めることができるというメリットがあります。

一方で、アパート経営自体の参入障壁は低いため、アパートは競合も多いというのが注意点です。

木造や軽量鉄骨で作られるため、建物の老朽化も早く、空室が埋まりにくくなる状況が比較的早く訪れます。

どこでも簡単に建てられますが、賃貸需要の弱いエリアでは無理に行わないという判断も必要です。

2-2. 賃貸マンション

賃貸マンションは、建築可能なエリアも限られており、広い土地も要します。始め方としては、アパート同様、ハウスメーカーに提案してもらいながら進めて行きます。

賃貸マンションは、鉄筋コンクリート造のようは建築コストの高い構造で建築を行うため、初期投資額が大きくなります。建物自体は丈夫なため、40年以上に使うことが可能です。

限られたエリアの広い土地と、多額の借入金を調達できる人しかできないため、参入障壁はとても高くなります。

管理メニューに関しては、アパート同様に管理違約や家賃保証型サブリース等があり、知識がほとんどなくても賃貸経営は可能です。

但し、賃貸マンションも空室には注意が必要となります。賃貸マンションは借入金の返済期間が長いため、その間に空室が多くなっても簡単に取り壊すことができません。

空室の発生しにくい立地の良いエリアで行うことが重要です。

2-3. 戸建賃貸

戸建賃貸はハウスメーカーや工務店に戸建を建ててもらうことで始めることができます。管理会社も管理の対応をしてくれるため、知識がなくても始めることは可能です。

普通の家が建つ広ささえあれば可能で、用途規制の観点からもほとんどの土地で建てることができます。

このまま購入したいという借主も現れやすく、数年後に借主に売却するという選択もできます。

但し、貸せる部屋が1戸だけのため、投資採算性はアパートに比べると低くなり、行う人があまりいません。

2-4. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを1つ建物で合体させた住宅です。

賃貸併用住宅もハウスメーカーや工務店に依頼することで建物を建築できます。入居者も不動産会社に募集を依頼すると、普通に対応してくれます。

自宅とアパートを併用しているため、自宅だけでは広過ぎる土地が適しています。

土地の広さが200平米を超えている場合には、賃貸併用住宅として戸数を増やした方が土地の固定資産税は安くなります。

賃貸併用住宅は、自宅の住宅ローンの一部をアパートの家賃収入で返済できるというメリットがあります。

一方で、アパートに空室が発生してしまうと、給料で自宅とアパートの両方のローンを返済しなければならないというデメリットがあります。

空室が大きなリスクになるため、賃貸需要が高く見込める土地で行うことが必要です。

2-5. 保育園

保育園は建物を保育園事業者に一棟貸します。保育園は用途規制上、どこでも建築することが可能です。

但し、国の補助金がでる認可保育園の場合には、保育園が不足しているエリアでないと建築できない場合があります。

保育園は、一棟貸であるため、管理の手間もほとんどかかりません。また、認可保育園であれば撤退リスクも低いです。

一般的な店舗よりは賃料単価は低いですが、収益の安定性という意味では抜群です。

保育園も大手ハウスメーカーであれば、テナント営業部があるため、そのコネクションを経由して事業者を探索できます。ハウスメーカー等に逆提案して、保育園事業者を探してもらうのも一つの方法です。

注意点としては、撤退リスクが低過ぎるため、建物が老朽化した際、立退きで揉める可能性があります。そのため、契約は長期の定期借家契約で締結しておく必要があります。

2-6. 老人ホーム

老人ホームも建物を老人ホーム運営事業者に一棟貸します。老人ホームは用途規制上、どこでも建築することが可能です。

但し、敷地は300坪程度の広さが求められることもあります。

老人ホームも、一棟貸であるため、管理の手間もほとんどかかりません。また、撤退リスクも基本的には低いです。

駅から遠くてもバス停から徒歩圏内のようなエリアなら賃貸の需要がります。

但し、介護報酬の規定が年々厳しくなっているため、老人ホーム事業者からの賃料値下げ要求は、比較的多いです。

一棟貸の場合、事業者に退去されてしまうと、後継事業者が見つからない可能性もあるため、賃料の値下げ要求に対して弱い立場となります。

老人ホームでは賃下げリスクに考慮する必要があります。

2-7. デイサービス

デイサービスとは、通いで介護を受けるための介護施設です。デイサービスも用途規制上、どこでも建築することが可能です。

またデイサービスは60坪程度の敷地でも建築が可能になります。建物も一戸建てのような雰囲気の物件もあります。

デイサービスはデイサービス事業者に建物を賃貸します。老人ホームよりは撤退リスクは高いです。

老人ホームやアパートにしては敷地が狭く、保育園の賃貸需要もないような場合は検討の余地があります。

デイサービス事業者も、ハウスメーカー等のコネクションを使って探索します。

2-8. コンビニ

コンビニは郊外の土地でも賃貸ができる商業系の希少な土地活用の一つです。コンビニもコンビニ事業者に一棟貸を行います。

コンビニは賃料単価が高く、収益性は最も高いです。一棟貸のため、管理も基本的には不要です。

郊外のコンビニは広い駐車場が求められるため、敷地も300～600坪程度必要となります。郊外型のコンビニは、店舗面積は90坪程度になります。

第一種低層住専用地域または第二種低層住専用地域と呼ばれる用途地域では建築できません。

コンビニは、立地さえ良ければ、コンビニ事業者からの出店オファーがあります。

場合によっては、建設協力金と呼ばれる方式で、建築資金をコンビニ側が銀行よりも有利な条件で貸してくれることもあります。

但し、残念なことにコンビニは撤退も早いです。コンビニは、周辺にコンビニがないときは売上が堅調ですが、周囲に競合店ができるとすぐに売上を落とします。

フランチャイズ本部も撤退には慣れており、判断が早いです。コンビニは、一見すると条件が良さそうですが、撤退リスクが非常に高い等ことを知っておきましょう。

2-9. コインランドリー

コインランドリーは、コインランドリー事業者に貸す場合と、自分でコインランドリー事業を行う場合の2種類があります。

コインランドリーは無人営業も可能なため、自分で投資を行って営業することもできます。

コインランドリーは、ちょうどコンビニが抜けた後に適していますので、コンビニが抜けた後の対策として検討しておくのも良いかもしれません。

コインランドリーはマンションが増えたことによって、新たなニーズが生まれています。

大きな布団や、子供の靴、ペットの衣服等、マンションでは干せないものや、洗濯機で洗濯しにくいもの等を洗うニーズが増えています。

昔のイメージのような銭湯の脇というのではなく、大型マンションの近くであれば、ニーズも多いです。

コインランドリー事業者に貸す場合は、通常の店舗と同じであるため、撤退も十分にあり得ます。

自分でコインランドリー事業を運営する分には、撤退の心配は無くなります。余力があれば、自分で経営するという選択肢も有効です。

2-10. ロードサイド店舗

ロードサイド店舗は、郊外に大きな土地を保有している場合の活用方法になります。

ロードサイド店舗も、基本的には一棟貸であるため、管理の手間はほとんどかかりません。

かつては郊外の大型ロードサイド店舗も流行った時期がありましたが、今では全体的に低迷しています。

ネット通販が物販業の大きな位置を占めてきたため、リアル店舗の出店意欲は縮小傾向にあります。

また、最近では郊外型の店舗は、食品スーパーやドラッグストア等が併設した超大型の複合型店舗が増えてきました。そのため、土地もかなりの広さが求められます。

投資額も大きく、また撤退リスクも高いことから、事業としてのリスクは相当に高いです。

2-11. ビジネスホテル

ビジネスホテルも、ビジネスホテル事業者への一棟貸となります。ホテルが建築できる場所は、商業地等の一定の地域に限られます。

実は、日本のビジネスホテルは外国人観光客にとても好評で、外国人による宿泊ニーズが高まっています。

今や地方都市でも観光地であればビジネスホテルの出店意欲は高いです。

ビジネスホテルは立地も重要ですが、敷地の広さも重視されます。客室は概ね200室程度確保できないと、採算が合わないため、200室以上できるような広さの土地が求められます。

東京や京都では、ビジネスホテル用地は常に不足しており、争奪戦が激しいです。新幹線が停車する駅も良く出店が行われます。

但し、現状はホテルの賃借ニーズはとても高いですが、外国人の観光需要が下支えとなっているため、若干、不安定なニーズとも言えます。

外国人の観光需要は、為替の影響で、大きく上下します。円高になれば、一気に観光需要が減るため、撤退も発生しやすいということも理解しておきましょう。

2-12. 駐車場

収益性は低いですが、土地活用がなかなか決まらない場合には、とりあえず駐車場という手があります。

駐車場は、初期投資もアスファルト舗装程度のため、リスクも非常に低いです。

駐車場には、時間貸し駐車場（コインパーキング）と月極駐車場の2種類があります。立地が良ければ時間貸し駐車場の方が収益性は高くなります。

時間貸し駐車場は、駐車場事業者に声をかけることで賃料提案をもらい開始することができます。

時間貸し駐車場の場合、精算機やゲート板等の機材は全て駐車場会社の持込です。

時間貸し駐車場は1台からでも貸し出しが可能です。

但し、駐車場は非常に収益性が低いため、都内の中心地では駐車場だけでは固定資産税等が賄えないことも良くあります。

駐車場によって固定資産税が賄えないような土地であれば、建物を建てて家賃を稼ぐ土地活用をしっかりと検討する必要があります。

2-13. コレクティブハウス

コレクティブハウスとはスウェーデンやデンマーク等の北欧で見られる賃貸形式です。

日本でも数件、実例が見られるようになってきており、今後の活用が期待されています。

コレクティブハウスとは、建物を建てる前に入居者が居住者組合という組合を作ります。

そして、居住者組合のメンバーが話し合って、どういう賃貸物件にするかを決めていきます。

出来上がった後の建物はシェアハウスと似たものになりますが、シェアハウスが建物を建てた後に入居者を募集するのに対し、コレクティブハウスは先に入居者有りきで建物を建てることが一番の違いです。

土地所有者は、最終的に建物所有者になります。居住者組合に事前に確保したい利回りを伝えておき、居住者組合が払える賃料から建築費が逆算されます。

居住者組合は、与えられた建築費予算の中で、自分たちの要望を盛り込んだ建物を作っていきます。

2-14. シェアハウス

シェアハウスは、共同で生活するタイプの賃貸住宅です。シェアハウスは、入居者にとっては家賃が安いという魅力があり、ワンルームマンションの家賃が高い東京では急速にシェアを拡大しています。

一人一人の支払う賃料総額は減りますが、賃料単価は上がるため、利回りは通常の賃貸マンションよりも高くなります。

シェアハウスは東京の中心部ではかなりニーズがありますが、少し郊外に離れてしまうと、急速にそのニーズが減少してしまいます。そのため、地方ではなかなかできない土地活用です。

シェアハウスは収入も高くなりますが、管理委託費用も割高です。通常のアパートの管理委託費用が賃料の5％だとしたら、シェアハウスは7～9％程度になります。

また、シェアハウスの管理会社は中小の零細企業も多く、その管理能力も千差万別です。

シェアハウスは、管理会社の腕次第で、成功するかどうかが決まります。信頼できる管理会社に管理を委託することがポイントです。

2-15. 民泊

民泊を規定している住宅宿泊事業法が定められたことにより、年間180日以内の営業であれば、合法的に民泊ができるようになりました。

民泊は、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足と、空き家の増加が背景となり、特に地方では期待の声が大きいです。

民泊を行う場合は、住宅宿泊事業者としての届け出を行うだけで、全国どこでも民泊を行うことができます。

民泊には、自宅の一部を民泊として使う「家主居住型」と、誰も住んでいない「家主不在型」のがあります。

アパートのような物件でも「家主不在型」として届出をすれば民泊を行うことができます。

民泊の注意点としては、営業日数が年間180日以内という点です。

観光地のようなエリアであれば180日でも儲かる可能性はありますが、都心部では普通にアパートを経営した方が儲かる可能性があります。

民泊を行うのであれば、損益分岐点を十分に見極めたうえで投資を行う必要があります。

2-16. 倉庫

倉庫は郊外でも行うことができる土地活用です。高速のインターチェンジに近いところに、広い土地を持っている場合は、倉庫の賃貸ニーズがあります。

現在、インターネット通販が拡大していることから、倉庫の需要がとても高まっています。倉庫は賃料も一定であり、基本的には一棟貸のため管理の手間も省けます。

但し、賃貸ニーズは高まっているものの、近年は求められる倉庫が大型化しており、個人向きではなくなってきています。

2-17. 貸会議室・コワーキングスペース

中心市街地に土地を持っているような方は、貸会議室やコワーキングスペースといった土地活用の方法もあります。

貸会議室とは時間貸しで会議室を貸す形態の賃貸です。コワーキングスペースとは、同じく時間貸しで働くスペースを提供する賃貸になります。

貸会議室運営事業者に貸す場合もありますが、自分で運営する場合もあります。貸会議室の中には、完全に無人化で営業している物件も多いため、自分で行うことも可能です。

現在、東京以外のエリアでは、オフィスの賃貸需要は軒並み縮小傾向にあります。

オフィスを作っても借り手がいるかどうか不安という場所であれば、貸会議室やコワーキングスペースといった活用を検討してみるのも一つです。

但し、貸会議室やコワーキングスペースは、収入が不安定になります。お客さんに認知してもらうまでも一定の時間がかかり、収益も予測しにくいというのが注意点です。

資金的に余裕を持った事業計画が必要になります。

2-18. 事業用定期借地

借地の中でも、契約期間満了時に確実に土地を返してもらえる借地を定期借地と言います。

定期借地の中でも、コンビニやビジネスホテルといった事業用の建物を建てるために借地するときに設定する借地権を事業用定期借地と言います。

事業用定期借地は、収益性はそれほど高くはありませんが、建物投資を行う必要なく地代収入が入ってくるため、リスクがとても低い土地活用です。

事業者が自分で建物投資を行うため、事業者自身が建物投資額を回収する必要があります。そのため、撤退リスクはとても低いです。

また、土地所有者は建物所有者ではないため、建物の修繕や管理も一切する必要がありません。発生する費用としては、固定資産税および都市計画税のみです。

ビジネスホテルの場合、将来的な撤退リスクも考慮すると事業用定期借地で貸した方が無難です。

事業用定期借地の注意点としては、建物を建てて貸す借家事業よりも収益性が低いという点です。

但し、土地所有者にとっては恵まれた提案ですので、事業用定期借地の提案があった場合には、積極的に検討することをお勧めします。

2-19. トランクルーム置場

トランクルームは、簡易な倉庫を建築して物置として貸し出す事業になります。トランクルーム事業者がいますので、トランクルーム事業者に打診をしてみて提案を受けてから開始します。

トランクルームは、依然はコンテナをそのまま置くだけということが行われていました。

但し、コンテナをそのまま置くだけでは建築基準法違反となるため、今では建築確認をしっかりとって建物として建築して貸し出すようになっています。

コンテナをただ置くだけの時代よりは初期投資は上がってしまいましたが、それでも今も簡易な建築物であることには変わりはなく、アパート等よりは遥に初期投資を抑えることができます。

初期投資としては、駐車場とアパートの間くらいにあるイメージです。

トランクルームも近年のマンションの増加によりニーズが高まっています。

ほとんどのマンションは、住民の収納ニーズを満たしていないため、置ききれない荷物を抱えています。そのため、トランクルームも周囲にマンションが多いようなエリアではニーズが高いです。

但し、本格的な土地活用とは言えず、収益性は低いため、活用としては中途半端です。暫定利用を行うのであれば、初期投資の少ない駐車場の方が有利となってしまいます。

トランクルームを行う場合には、他の可能性も十分に検討して上で選択する必要があります。

3. 土地活用をする上でのポイント

この章では今まで紹介してきた土地活用をどのようにして選ぶべきかについて解説します。土地活用を決定する上では、以下の2つの点を考慮することがポイントです。

3-1. 土地の用途規制

前章で色々な土地活用を紹介しましたが、気に入った土地活用を自分の土地でできるとは限りません。

土地には法律で利用規制が定められているため、その土地にどのような建築制限がかかっているかを知る必要があります。

土地の用途規制は都市計画法という街づくりのための法律が定めています。

極端な例を挙げると、閑静な住宅街に突然ラブホテルが建設されるようなことはありません。それは、ラブホテルなどは建築できる場所が決まっているためです。

一定規模の人口がいる市街地においては、どのエリアにどのような建物を建てることができるかというゾーンニングが定められています。

このゾーンニング規制を「用途地域」と呼んでいます。用途地域には、住居系、商業系、工業系の3種類があり、全部で12種類の用途地域があります。

住居系の用途地域の中には、例えば「第一種低層住居専用地域」と呼ばれるものが存在します。

低層住居の「専用」と言う名の通り、高い建物が建てられないエリアであって、閑静な戸建住宅街は第一種低層住居専用地域となっていることが多いです。

第一種低層住居専用地域は、良好な住環境を守るため厳しい建築制限が課せられています。

例えばコンビニエンスストアなどのお店を建築することはできません。もちろんラブホテルも建築不可です。住居系であっても、日当たりが悪くなるような高いマンションも建築できません。

一方で、保育園や老人ホームのような建物は建築することができます。住居系も背の高いマンションではなく、2階建アパートなら建築可能です。

また第一種住居地域と呼ばれる用途地域では、3,000平米以下であれば、店舗やホテル・旅館、事務所等も建築できます。

同じ住居系の用途地域でも第一種住居地域になると、色々な土地活用が選択できるようになります。

このように、用途地域では建築できる建物が決まっています。言い換えると、土地活用の選択肢は用途地域によって絞られるということです。

そのため、土地活用を考える上では、自分の土地にどのような建物を建てることができるのか知ることから始めます。

自分の土地の用途地域や、建築できる建物の規制に関しては、正確に知るには専門知識が必要になります。

専門家に建てられる建物を提案してもらい、用途制限を確認することが第一歩となります。

3-2. 賃貸需要

土地活用は土地の利用制限によって活用の選択肢が絞られています。

次にその選択肢の中から、どの用途の賃貸需要が一番あるかということを確認し、最終的な土地活用を決定していきます。

3-2-1. 活用の選択肢

例えば、第一種低層住居専用地域の土地活用を考えてみます。

前章で紹介した土地活用において第一種低層住居専用地域で建築可能な建物は、アパートや戸建賃貸、賃貸併用住宅、保育園、老人ホーム、デイサービスとなります。

次に、実際にこれらの建物を建てられるかどうかについては、土地の広さが関係します。

50坪程度の敷地の場合、老人ホームのような大きな建物は選択肢から除外されます。アパートに関しては、ワンルームタイプの狭小アパートなら建築可能であるため、選択肢に残します。

また保育園も行政がそのエリアにはすでに十分保育園があると判断しているエリアであれば、認可保育園を建てることができません。保育園が充足しているエリアであると、保育園も選択肢から消えることになります。

用途地域以外にも、土地の広さや行政指導等によって建築できる建物がさらに絞られることになります。

3-2-2. 活用の賃貸需要

例えば、建築できる残った選択肢がアパートや戸建賃貸だとします。このとき、次に考えるべきは賃貸需要です。

駅から徒歩15分以上離れた立地であれば、単身者向けの狭小アパートを建てることは賃貸需要が弱く、リスクが高くなってしまいます。

一方で、近くに小学校等がある場合、ファミリー層の賃貸需要がある可能性があります。

狭小アパートだと貸しにくくても、戸建賃貸だと貸しやすいということであれば、最終的には戸建賃貸を選択していきます。

このように、土地活用は用途地域で決められた選択肢の中から、土地面積や賃貸需要等を加味して活用方法を決めていきます。

賃貸事業は何十年も続く事業であるため、すぐに賃貸需要が枯れてしまうようであればリスクが高くなります。

土地活用の最大のリスクは空室リスクです。空室が増えると、賃料も下がり、リフォーム等の修繕費用や入居者募集費用等の費用も増えていきます。空室は、建物を建てた後の賃貸事業を悪化させる最大の原因となります。

土地活用を決める思考プロセスは「消去法」です。用途規制にとって建てられる建物が絞られ、その中から一番賃貸需要が安定している用途は何かを選択することが、土地活用を決める思考プロセスになります。

最後の決め手は賃貸需要ですので、賃貸需要をしっかりと把握した上で、土地活用を決めるようにしましょう。

3-2-3. 賢い土地活用の見つけ方

土地活用の選択肢と賃貸需要の2つの資料を揃えるには、
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用 」の利用が便利です。

「HOME4U土地活用」では、プロが土地の用途規制を調べた上で各社が最適な土地活用を提案してくれます。

簡単な入力だけで、業界大手最大7社からの提案を受けることができるため、複数の選択肢を見極めることができます。もちろん、賃料や建築費等の収益性に関する提案もありますし、賃貸需要も確認することができます。

まさに初心者の方でも、あなたにあった最適なプランを見つける事が可能となります。

一度に、7つの選択肢はなかなか自分一人では考えつきません。多くの選択肢の中からあなたに合ったベストチョイスを行うには、一括プラン請求の利用が最適です。

自分の土地に合った最適な土地活用を選ぶためにも、ぜひご利用ください。

まとめ

いかがでしたか？土地活用について紹介してきました。

土地活用は色々ありますが、近年、多く行われている土地活用はこの記事で紹介して概ね19種類の活用方法が挙げられます。

土地には用途規制がありますので、これらの土地活用が自分の土地で全て選択できるわけではありません。

土地活用は用途規制で絞られた選択肢の中から、一番賃貸需要が安定したものを選びます。適切な選択肢を選ぶには、まずは多くの選択肢があることを知っておくことが必要となります。

この記事で知った選択肢を参考にして頂き、自分の土地に合った最適な土地活用は何かを決めるようにしてください。