天丼投資法

週末3連休は、不動産投資の学校の
講師として3日間集セミナーに臨んでいました。

3日間、朝から夜までずっとセミナーというのは
話す方も聞く方も、体力的にはかなり
ハードなものですが、

日常生活を離れて不動産投資に没頭できる
3日間というのはなかなか貴重な機会です。


私自信も不動産投資に対する
モチベーションがぐんぐん上がってしまいました。


ところでセミナーでは一方的に話すだけでなく、
休憩時間や質問タイムに様々な意見、質問を
いただきます。

自分自身、気付いていなかった視点を
指摘されたり、思考を整理したりする
良い機会となっています。


その中で印象的だったのが、

　「区分マンションに関する投資法について」

です。


ここでいう投資法というのは、
成功率の高い取り組み方、
いわゆる「必勝法」や「勝ちパターン」の
ことを指します。

ただ漫然と投資するよりも、
成功率を高める「ギャップ」や「差別化」
が存在する取り組み方があるのです。


例えば、

（１）オーナーチェンジのファミリー物件を
　安く買って、空室になったら転売する

これは、上場企業のスターマイカなどが
採用している成功率の高い方法です。


ファミリー物件は本来、住宅ローンを
使用する実需層が購入するものですが、

オーナーチェンジ、つまり入居者がいる状態では
住宅ローンが利用できないため、

現金買いか、投資用ローンを使用できる
買い手に絞られます。

ここを買い叩いて、安く購入しておき
利回りで運用して、数年後に退去されて
空室になったところで実需層に転売する。

という手堅い手法です。


この他に、

（２）ヤドカリ投資法

中古マンションを自宅用に購入し、
数年後に引っ越す。引っ越した後は
賃貸に出す。

引っ越しするたびに家賃収入が
増えていく手法です。


（３）ボロ物件リフォーム法

ボロボロの物件を安く値切って買い、
リフォーム、リノベーションを施してから
高利回りで運用する。

将来的には売却益も狙っていく。



といったところですが、

第４の投資手法は？と聞かれて
思い出したのが表題の投資手法です。


名づけて、


　　「天丼投資法」


ここでいう「天丼」は、
関西のお笑い業界でいうところの

　「天丼」

つまり同じネタで何度も笑いを取る手法を
言います。



例えばあるマンションを５８０万円に
値切って買い、数年後に８９０万円で
売却したとします。

この場合、私自身は


　　「このマンションは下値が５８０万円、
　　上値が８９０万円くらいである」


という価格レンジを把握していることになります。



そこで、同じマンションの他の部屋が
売りだされた時に、再び５８０万円を
目処に価格交渉を行い、購入できれば
再び８９０万円で売り出すことができる、

というものです。

（実際には、短期間で売買すると
キャピタルゲイン課税が高いですし、
宅建業の免許も必要になるので、
家賃収入メインで購入します。

あくまでも、将来的には高値で売れる、
ということです）


実は、私自身も同じマンション内で
２室購入した経験が二度あります。

安定的に家賃収入があるので
慌てて売るつもりはありませんが、

資金が必要になればいつでも
購入価格よりも高値で売却できる
自信があります。


今後も、保有するマンションの
他の部屋が売りに出されたら、


　「天丼、おかわり！」


という感覚で買い増して行こうと
考えています。