【2018年版】不動産を売却したときの税金オールガイド

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。

お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。

さらには、不動産は金額が大きいだけに気になるのも無理はありません。

実は、不動産売却で利益が出ると、最大約40％もの税金がかかってしまうのです。

でも、売却する時期を数ヶ月ずらしただけで、20％で済む可能性もあります。

その秘密は、所有期間にあります。

ただし、利益が出ても、税金がかからない場合もあります。

マイホームを売る場合は、3,000万円までの利益は非課税にできる制度があるからです。

ただし、この制度を利用するには色々な条件があります。

この条件をクリアできるかどうかで納税額は最大で1,000万円以上の差が出ます。

さらには、税金には他にも様々な特例制度がありますが、自分から申請しないと特典が受けられません。

売却した後で税務署に確認すればいいと思うかもしれませんが、売却するタイミングによっても税額が変わります。

不動産を売却する前から、税金について概要を押さえ、判断に迷う場合は売却前に税務署等に相談することが大切です。

これから、不動産を売却した時の税金を1から10まで解説します。

知っているのと知らないのとでは大違い。

知識で武装して、自分の資産を守りましょう。

【最初に】この記事の読み方

かなりボリュームのある記事になっているので、どこを中心に読めばいいのかお伝えします。

まずは最初の章では「税金の概要」、次の章では「売却益が出るか売却損が出そうかの計算」できるようになっています。

その結果によって、当てはまるところだけ読めばOKな構成にしています。

1.不動産を売却したときの税金の種類と支払いタイミング

まずは、不動産を売却したときの税金の基本的なしくみをご説明します。

不動産売却した時の税金は、下記表をのとおり。

税金	税率等	支払いタイミング	備考
所得税・住民税	所有期間によって異なる	確定申告時	譲渡益が出た場合のみ 税金控除の特例あり
復興所得税	2.1%	売却翌年の6月～	税金控除の特例あり
印紙税	売買価格に応じる	売買契約時
登録免許税	1物件1,000円		抵当権抹消登記
消費税	8%		仲介手数料などの譲渡費用

正式に言うと、全部で５つの種類がありますが、よく世間で言われる不動産売却時の税金は「所得税・住民税・復興所得税」に集約されます。

理由は、他3つ（印紙税や登録免許税・消費税）は売買契約時に支払われるので、仲介の不動産会社が親切に教えてくれるため、あまり税金を払っているという感覚がないためです。

念のため印紙税のみ簡単に説明しておきます。

印紙税はいくら支払うのか

繰り返しになりますが、印紙税は売買契約時に支払っています。

税額は売買価格に応じて国に定められています。

この額の支払い義務から逃れることはできませんが、実は平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される売買契約書に関しては軽減措置が行われています。

売買契約書の記載金額	軽減税率	本則税率
1万円から10万円まで	200円（軽減措置なし）	200円
10万円を超え50万円まで	200円	400円
50万円を超え100万円まで	500円	1,000円
100万円を超え500万円まで	1,000円	2,000円
500万円を超え1,000万円まで	5,000円	1万円
1,000万円を超え5,000万円まで	1万円	2万円
5,000万円を超え1億円まで	3万円	6万円
1億円を超え5億円まで	6万円	10万円
5億円を超え10億円まで	16万円	20万円
10億円を超え50億円まで	32万円	40万円
50億円を超える場合	48万円	60万円

売却後に計算が必要な「所得税（復興所得税）」「住民税」

不動産を売却して、利益が出た時だけ、所得税と住民税がかかります。

利益のことを「譲渡所得」と呼び、この税金を「譲渡所得税」と呼びます。

不動産の売却益は、他の給与収入などと合算しない「分離課税」です。

ですので、給与所得などの他の所得とは無関係に計算します。

不動産を売却したときの税金の計算方法の概要を、3つのステップで説明してから、細かい計算方法をみていきましょう。

2.不動産売却の税金に欠かせない！譲渡所得の計算3STEP

まずはこれから説明する3ステップから、あなたが売却した不動産が利益が出るのかどうかを判断します。

少し聞き慣れない専門用語が出てきますが、すべて説明しておりますので、安心してご覧ください。

【ステップ1】売却益を計算する

譲渡所得税の計算は、まず、売却益が出ているか計算するのがスタートです。

例えば、2,000万円で購入した不動産が3,000万円で売れて、売却費用が100万円だったとします。

この場合、900万円の儲けに対して税金が課税されます。

譲渡収入金額の計算方法

譲渡収入金額には、固定資産税・都市計画税の清算金を加算します。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分の金額が課税されます。

清算の起算日は、地域の商慣習によって違いますが、1月1日とする場合と4月1日とする場合があります。

固定資産税・都市計画税の合計年額が10万円の場合の精算額を例示します。

この精算額が買主から売主に支払われるので、譲渡収入金額に加算します。

引渡日	起算日が1月1日の場合の精算額 （買主負担分）	起算日が4月1日の場合の精算額 （買主負担分）
2月1日	10万円×334日÷365日＝91,507円	10万円×59日÷365日＝16,164円
5月1日	10万円×245日÷365日＝67,123円	10万円×335日÷365日＝91,781円
8月1日	10万円×153日÷365日＝41,918円	10万円×243日÷365日＝66,575円
11月1日	10万円×61日÷365日＝16,712円	10万円×151日÷365日＝41,370円

取得費の計算方法

取得費の計算方法には2種類あります。

1. 実額法
2. 概算法

実額法か概算法のどちらか大きい金額を採用することができます。

1.実額法の計算方法

買ったときの値段がわかっている場合には、こちらの実額法で計算します。

• 取得費用に含まれるもの・・・仲介手数料、登録免許税、印紙税、立退料、取壊し費用など

注意しなければいけないのは、建物は「減価償却」するということです。

「減価償却」は、時の経過によって建物の価値が下がるということです。

購入時から売却時までの間に、年数が経って建物が老朽化し、価値が減ったとみなします。

ですから、2,000万円で買った家が2,000万円で売れた場合も、少し注意が必要です。

2,000万円で購入し、売却までに1,000万円減価償却されたとすると、建物の現在価値は1,000万円です。

その建物を2,000万円で売却したら、1,000万円の利益が出たとみなされて、税金がかかります。

マイホームの場合の計算式

法定耐用年数表（償却率）

建築方式	非事業用 （マイホーム等）		事業用 （賃貸マンション）
構造	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
軽量鉄骨	40年	0.025	27年	0.038
鉄筋コンクリート	70年	0.015	47年	0.022

2.概算法の計算方法

もう一つの概算法は、購入代金がわからない場合に使います。

両親や祖父母の世代に購入した不動産の場合には、書類が残っていない場合も多いですね。

その場合は、売却価格の5％を取得費とみなします。

例えば、買った値段がわからない家が2,000万円で売れたとすると、

2,000万円×5％＝100万円が取得費になります。

この「概算法」だと、取得費はかなり安くなってしまうので、売却益が出やすくなります。

売却益が出やすいということは、支払う税金が高くなるということです。

買ったときの値段がわからなくて、5％ルールで計算すると、税金が多額になってしまうことが多いので、できるだけ売買契約書を探してみてください。

売買契約書や領収書が見つからない場合、通帳の出金記録や、住宅ローンの契約書があれば、購入価格の証明書類として認められる場合があります。できる限り、購入時の資料を探した上で、税務署に相談してみましょう。

譲渡費用の計算方法

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用です。

主な譲渡費用は次のとおりです。

修繕費や固定資産税など、不動産の維持管理のためにかかった費用などは譲渡費用になりませんので、注意してください。

※出典：国税庁ホームページ「No.3255　譲渡費用となるもの」より

【ステップ2】特別控除を差し引く

ただし、売却益が出ても、マイホームの場合は、3,000万円まで非課税になる制度があるので安心してください。

これが「特別控除」です。

「3,000万円特別控除」を適用するためには、様々な条件があります。

それら条件は後ほど詳しく説明します。

【ステップ3】税率をかける

譲渡所得から、「特別控除」を差し引いた「課税譲渡所得」に税率をかけて、税額を計算します。

税率は、約20％または約40％です。

こちらは冒頭でも説明したとおり、短期譲渡所得なのか長期譲渡所得なのかによって異なります。

詳細は、後ほど詳しく説明しておりますので、このまま読み進めてください。

売却益が出る場合

このように計算して、「課税譲渡所得」がプラスになった場合には、所得税が課税されます。

税率は、不動産の所有期間によって違います。

所有期間は、「その不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの期間」です。

譲渡所得	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％ （復興特別所得税を含めると15.315％）	5％
短期譲渡所得	30％ （復興特別所得税を含めると30.63％）	9％

※居住用で10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります（詳細は後ほど説明します。）
※平成49年までは、復興特別所得税2.1％分が加算されます

「短期譲渡所得」よりも「長期譲渡所得」のほうが税率が低いですね。

短期間の売買で利益を得ると、高い税金がかかるしくみになっています。

あと少しで5年を超えるという場合には、基本的には売却時期をずらしたほうがいいでしょう。

税務署と不動産会社に相談してみましょう。

契約と引き渡しにタイムラグがある場合の所有期間

原則的に、不動産の取得の日、譲渡の日は、引き渡し日としますが、契約の日をもって判断しても良いことになっています。

ただし、新築の場合は引き渡し日となります。

取得のケース	取得日の定義
購入した場合	引渡日(売買契約の効力発生日とすることもできます。)
建築工事により建物を建築した場合	引渡日
自営工事により建物を建築した場合	建築の完了日

所有期間の考え方は難しいので、5年ギリギリの場合は、税務署に確認することが大切です。

不動産売却の税金の計算例

先ほどの、買った値段がわからない家が2,000万円で売れた例で計算してみましょう。

売却時にかかる仲介手数料などの譲渡費用が70万円だったとします。

売れた値段は2,000万円、買った値段がわからないので取得費は5％の100万円とします。

「特別控除」は使えないケースだとすると、課税譲渡所得は1,830万円です。

保有期間が5年を超えるケースでは、長期譲渡所得の税率になります。

• 税額＝1,830万円×（15.315％＋5％）＝約371万円

保有期間が5年以下のケースでは、短期譲渡所得の税率になります。

• 税額＝1,830万円×（30.63％＋9％）＝約725万円

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以上が不動産売却の税金において大事な譲渡所得がプラス（売却益）になるのか、マイナス（売却損）になるのかの計算です。

あなたが売却益なのか、それとも売却損なのか計算できました？

それ以降は、いくつかの特別控除が用意されておりますので、読んで頂く章が変わってきます。

下記一覧表より、あなたに当てはまるケースを読んでください。

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却益	マイホームの売却 マイホームを取り壊して1年以内の土地売却	3.マイホームを売却した場合の特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある
売却益	マイホームの買換え	3.マイホームを売却した場合の特別控除 4.マイホームの買い換えの場合の特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある
売却益	マイホームを取り壊してから1年以上の土地の売却	8.確定申告の支払時期と必要書類
売却益	相続した不動産（マイホーム以外）の売却	5.相続した不動産売却の税金と特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある
売却益	事業用不動産の売却	7.事業をしていた不動産売却の特別控除と消費税 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある
売却損	マイホーム売却 マイホームを取り壊して1年以内の土地売却	6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	マイホーム買換え	6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	マイホームを取り壊してから1年以上の土地の売却	6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	相続した不動産（マイホーム以外）の売却	6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース
売却損	上記以外で売却損が出そうな人	6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	事業用不動産の売却	7.事業をしていた不動産売却の特別控除と消費税 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

3.マイホームを売却した場合の特別控除

この章では、マイホームの売却した場合の特別控除について説明します。

「3,000万円の特別控除」とは

マイホームの場合は「3,000万円の特別控除」という制度があり、3,000万円までの利益は税金がかかりません。

「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

この特例は、自宅についての優遇措置ですので、投資用不動産や別荘には使えません。

この3,000万円の特別控除を使うと、譲渡所得が3,000万円を超える場合には、3,000万円を差し引けます。

例えば、譲渡所得が4,000万円の場合、

となります。

1,000万円に対して税率をかけたものが税額になります。

3,000万円特別控除の節税効果

どれだけ節税効果があるか、見てみましょう。

所有期間が5年を超えるケースで、譲渡所得が3,000万円の場合、

• 長期譲渡所得＝3,000万円×（15.315％＋5％）＝609万4,500円

所有期間が5年以下のケースで、譲渡所得が3,000万円の場合

• 短期譲渡所得＝3,000万円×（30.63％＋9％）＝1,188万9,000円

3,000万円の特別控除が使えれば、

• 1,188万9,000円－609万4,500円＝578万5,500円

の税金が非課税になるので、非常に大きな節税効果ですね。

マイホームを売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用できるかどうかが、大変重要なポイントになります。

「3,000万円の特別控除」の適用条件

主な適用要件は、次の通りです。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3302マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

なお、下記記事でも、国税庁ホームページをさらに噛み砕いて説明しています。

10年以上の保有した不動産の売却は「軽減税率の特例」もある

さらに、マイホームを10年以上保有している場合には、「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」という制度があります。

一定の要件を満たせば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算することができます。

「軽減税率の特例」は3,000万円の特別控除と併用できます。

この特例を使えば、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について、所得税率が10％に軽減されます。

例えば、課税長期譲渡所得が8,000万円の場合、6,000万円を超える部分は15％、6,000万円までは10％なので、

軽減税率の特例を使わない場合は、

1,200万－900万＝300万の大きな差になります。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却益	マイホームの売却 マイホームを取り壊して1年以内の土地売却	【済」3.マイホームを売却した場合の特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある
売却益	マイホームの買換え	【済】3.マイホームを売却した場合の特別控除 4.マイホームの買い換えの場合の特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

 4.マイホームの買い換えの場合の特別控除

10年以上住んでいる家を買替えた場合、要件を満たせば、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用できます。

この特例を使うと、非課税となるわけではありませんが、買い換えたマイホームを将来売却したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

言いかえると、買い換えた時点では課税されず、将来まとめて課税されるということです。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却して7,000万円のマイホームに買い替えて、5年後に8,000万円で売却したとします。

今年の売却益は4,000万円（5,000万円－1,000万円）、5年後の売却益は1,000万円（8,000万円－7,000万円）です（説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮外とします）。

特例を使わないと、今年は4,000万円の売却益に課税され、5年後には1,000万円の売却益に課税されます。

特例を使うと、今は課税されませんが、5年後に4,000万円＋1,000万円＝5,000万円に対して課税されます。

残念ながら前章で説明した「3,000万円の特別控除」との併用はできません。

譲渡所得が3,000万円までの場合は、「3,000万円の特別控除」を使ったほうが得な場合が多いです。

ここでは、一概に「特定のマイホームを買い換えたときの特例」が良いのか「3,000万円の特別控除」にした方がいいのかは答えることができません。（状況により複雑、簡単に判断できない）

買替えの場合は、お手数ですが近くの税務署に確認をしてみてください。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご確認ください。

なお、下記記事でも、国税庁ホームページをさらに噛み砕いて説明しています。

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却益	マイホームの買換え	【済】3.マイホームを売却した場合の特別控除 【済】4.マイホームの買い換えの場合の特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

5.相続した不動産売却の税金と特別控除

相続した不動産の売却益の計算方法

再度、売却益の計算を見てみましょう。

相続時によく聞かれるのが「取得費」です。

結論から言うと

• 取得費＝亡くなった人が購入した価格

です。

でも相続の場合、売買契約書が見つからず、取得費がわからないことも多いでしょう。

わからないときは、売却価格×5％を取得費とします。

次に多い質問が税率で重要な所有期間です。

• 所有期間＝亡くなった人が不動産を取得した日

から数えます。

相続してからの期間ではありませんので、注意してください。

再度、税率の表を下記掲載します。

不動産の所有期間が5年を超えると約20％、5年以下では約40％でしたね。

譲渡所得	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％ （復興特別所得税を含めると15.315％）	5％
短期譲渡所得	30％ （復興特別所得税を含めると30.63％）	9％

※居住用で10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります（詳細は後ほど説明します。）
※平成49年までは、復興特別所得税2.1％分が加算されます

「3,000万円特別控除」が使えるようになった

両親などが住んでいた家を、相続してから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円をさしひくことができます。

これを「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例は、Ｈ28.4.1～Ｈ31.12.31までの売却に限られます。

相続した空き家を有効活用すると、3,000万円の特別控除が適用できなくなります。

空き家の有効活用は、売却益も考慮してから検討する必要があります。

信頼できる不動産会社に、売却査定と賃貸査定をしてもらって、売却益が出るかどうか確認してから有効活用を検討しましょう。

相続空き家については下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

相続税を支払った場合は、節税できる

相続税申告期限の翌日から3年10ヶ月以内に相続不動産を売却した場合には、相続税の一定額を取得費に加算できます。

これを「相続税の取得費加算の特例」といいます。

相続が発生しても、相続税は全ての人にかかるわけではありません。

「相続税の取得費加算の特例」は、相続税を支払った人だけが使える制度です。

「相続税の取得費加算の特例」と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（3,000万円特別控除）」は併用できません。

3,000万円特別控除のほうが節税効果が大きいので、こちらが適用できない場合に、「相続税の取得費加算の特例」を使いましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

なお、下記記事でも、国税庁ホームページをさらに噛み砕いて説明しています。

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却益	相続した不動産（マイホーム以外）の売却	【済】5.相続した不動産売却の税金と特別控除 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース

家を購入したときよりも売却した時のほうが安くなってしまった場合、新たに税金は課税されないので安心してください。

今は3,000万円の特別控除があるため、多くの不動産売却をした人が、こちらに該当することのほうがほとんどです。

売却損が出た場合、確定申告は義務ではありません。

ただし、3,000万円の特別控除を使うときでも、確定申告は必要ですので注意ください。

土地や建物を売却して損が出た場合、他の不動産の売却益から控除することはできます。

例えば、Ａの不動産の売却益が1,000万円、Ｂの不動産の売却損が1,000万円であれば、プラスマイナスゼロになるので、課税されません。

ただし、不動産の売却益は、給与所得などと損益通算することはできません。

でも、マイホームの売却損が出たら、給与所得などにかかる所得税が戻って来る（還付される）場合があります。

所得税が還付されるのは、次の2つのケースです。

1. マイホームを買い替えて、譲渡損失が生じたとき
2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

売却損の場合、確定申告は義務ではありませんが、しっかり確定申告して税金を取り戻しましょう。

それでは、2つのケースを詳しくみていきます。

マイホームを買い替えた場合に、譲渡損失が生じたとき

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える可能性があります。

マイホームを買い換えて譲渡損失が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

給与所得などが少なかったことになるので、給与所得に課税されるはずだった所得税が戻ってきます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、3年間繰り越して控除できます。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」をご確認ください。

なお、下記記事でも、国税庁ホームページをさらに噛み砕いて説明しています。

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える可能性があります。

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残高を下回る価格で売却して譲渡損失が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、3年間繰り越して控除できます。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3390住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」をご確認ください。

なお、下記記事の「2.ローン残債の家売却に発生する譲渡損失の特例」でも、国税庁ホームページをさらに噛み砕いて説明しています。

ローン残債の家売却／スムーズに売却するために必要な全手順（https://realestate-sale.link/house-sale-loan/）

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却損	マイホーム売却 マイホームを取り壊して1年以内の土地売却	【済】6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	マイホーム買換え	【済】6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	マイホームを取り壊してから1年以上の土地の売却	【済】6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類
売却損	相続した不動産（マイホーム以外）の売却	【済】6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース
売却損	上記以外で売却損が出そうな人	【済】6.売却損でも確定申告したほうがいい2つケース 8.確定申告の支払時期と必要書類

7.事業をしていた不動産売却の特別控除と消費税

投資用マンションなど、事業用の不動産を売却した場合も、譲渡益に対して課税されるのは同じです。

譲渡所得の計算方法や税率も同じです。

減価償却の計算は、「事業用」になるので注意してください。

鉄筋コンクリート造であれば、償却率0.022です。

建築方式	事業用 （賃貸マンション）
構造	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨	27年	0.038
鉄筋コンクリート	47年	0.022

【計算例】3,000万円で購入した投資用マンションをちょうど10年後に4,000万円で売却した場合

購入価格の3,000万円の内訳は、土地1,000万円、建物2,000万円とします。売却の諸経費は150万円とします。

事業用資産の買換えの特例

事業用の不動産の場合、マイホームではないので、「3,000万円特別控除」「買い換え特例」「譲渡損失の損益通算」は利用できません。

個人が特定の地域内にある事業用不動産を売却し、一定期間内に特定の地域内にある事業用不動産を取得した場合には、「事業用資産の買換えの特例」を利用できます。

売る資産と買う資産が、一定の組み合わせに当てはまる場合に特例を利用できます。

• 組み合わせ例：譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の不動産等を譲渡して、国内にある事業用の不動産等を取得する場合

さらに詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3405事業用の資産を買い換えたときの特例」をご確認ください。

少し事業用の特例はややこしいので、事前に税務署に相談するのをオススメします。

事業用不動産売却の消費税

事業に関する不動産を売却した場合、買主から消費税を預かります。

消費税がかかるのは建物に対してのみで、土地には消費税はかかりません。

土地と建物を売却する場合には、売買契約書に「土地価格」「建物価格」「消費税額」の内訳価格を記載してもらいましょう。

なお、サラリーマンが自宅を売却した場合には、事業に関する資産ではないので、消費税を納める必要はありません。

売却益・売却損	当てはまるケース	読んで頂きたい章
売却益 売却損	事業用不動産の売却	【済】7.事業をしていた不動産売却の特別控除と消費税 8.確定申告の支払時期と必要書類 9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

8.確定申告の支払時期と必要書類

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です（売買の翌年3/15まで）。

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

税金の支払い時期

• 所得税は確定申告のとき（3/15まで）

銀行口座からの引き落としを選ぶこともでき、その場合は4月後半頃になります。

• 住民税は6月頃までに納付書が送付

金融機関で支払います。4期に分けて支払い可能。

確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことを覚えておいてください。

確定申告の必要書類

• 売買契約書
• 仲介手数料
• 印紙税などの領収書コピー
• 登記事項証明書

不動産売却の確定申告は自分でできる

税務署や無料相談会で聞きながら、自分でもできます。

ただし、必要書類を揃えたり、確定申告書類を作成するのに2～3日は必要です。

ある程度時間に余裕がある人は、自分でやってみるといいでしょう。

ただし、忙しい人や、手続きが不安な場合は税理士に依頼しましょう。

報酬の相場は5～10万円程度で、不動産の購入費用が判明しているかどうかなどの条件によって変わります。

税理士会や税務署の無料相談会に一度行って、そこで対応している税理士さんに有料で頼んでしまうのも手です。

確定申告が始まってから慌てないように、早めの時期に依頼しておくと安心です。

ネットから探すのであれば、「税理士ドットコム」がオススメです。

あなたの条件に合う税理士をマッチングして紹介してくれます。

筆者も最初は「」を利用して税理士さんを探しました。

9.売却益が出た場合、翌年の健康保険料は上がる場合がある

譲渡所得がプラスになった場合、税金以外にも気を付けることがあります。

それは、健康保険料です。

不動産を売却した翌年の健康保険料が驚くほど高額になる場合がありますので、覚悟しておいてください。

給与所得者の場合

会社員や公務員の場合は、健康保険料は上がりません。

給与額を基にした「標準報酬月額」×保険料率で保険料が算定されるので、不動産の売却益は影響しません。

国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している人（会社を退職した人や自営業の人）

国民健康保険や後期高齢者医療制度は、前年の所得によって保険料が決まります。

• 国民健康保険＝自営業の人や会社を退職した人などが加入
• 後期高齢者医療制度＝75才以上の人が加入

不動産の売却で譲渡所得（特別控除後）が増えると、翌年の保険料がアップします。

保険料が限度額まで上がると、年額70～80万円ほどになります。

健康保険料が上がりそうな場合は、売却益の中から保険料納付分を分けて取っておきましょう。

翌々年からは、また元の保険料に戻りますので安心してください。

健康保険料計算で注意すること

健康保険料の計算は、特別控除を差し引いた後の「譲渡所得」を基準にします。

例えば、マイホームを売却した譲渡所得が2,000万円で、3,000万円の特別控除を利用した場合、所得税はかかりませんし、健康保険料も上がりません。

給与所得者に扶養されている配偶者

給与所得者の配偶者などで、扶養に入っている人も要注意です。

不動産の売却によって一定の収入を超えると、扶養から外れる場合があります。

扶養から外れたら国民健康保険に加入し、保険料を支払う必要があります。

健康保険組合によって、扶養から外れるルールは異なりますので、確認しておきましょう。

不動産を売却した場合の扶養については、下記記事で詳しく説明しています。

まとめ

いかがでしたか。

不動産の売却で税金がかかるのは、利益が出た場合だけです。

売却益が出そうな場合には、2つのポイントに注意してください。

利益が出た場合は、確定申告が必要です。

また、3,000万円の特別控除を使うにも確定申告が必要。

さらには、売却損が出た場合も、確定申告で税金を取り戻せるかもしれません。

様々な特例がありますので、税務署や税理士に相談しながら、賢く節税しましょう。