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お金を貯めることを通じて、人生を豊かに生きるヒントをアツく語る当サイトの管理人「ぱんぱんぱぱ」です。
さて、この数年、格安の家賃が魅力で、シェアハウスが都内で増え続けています。
人気番組「テラスハウス」の影響もあるのかもしれません。
この人気を当て込んだシェアハウスサブリース投資が数年前から人気化しました。
一括借り上げ30年保証
投資利回り益は年利8%
こんな夢のような投資があれば、誰でも飛びつきます。
しかも、融資は、東証一部上場のスルガ銀行が一手に担うという手際の良さです。
しかし、現実は厳しかったようです。
2018年1月に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する大手シェアハウスサブリース会社「スマートデイズ」が経営破たんしました。
うまい話には裏があるを地で行く今回の事件は、今後社会問題化する可能性は高いです。
管理人もシェアハウス投資について、注意喚起記事は書いたのですが・・・。
どんな投資も、すべては自己責任であることを決して忘れてはなりません。
今回はもう少し深く突っ込んでみたいと思います。
- １ シェアハウスとは
- ２ 現実のシェアハウス
- ３ 生活環境は劣悪
- ４ シェアハウスサブリースのビジネスモデル
- ５ サブリース会社は何で利益を上げるのか
- ６ 実際の入居率
- ７ 融資した銀行は悪いのか？
- ８ まとめ
１ シェアハウスとは
シェアハウスというイメージから、みなさんはどのようなイメージを抱かれますか。
おそらくテレビの人気番組「テラスハウス」のようなイメージを抱かれると思います。（娘が好きで困っています。虚構の世界だといっても違うと言い張ります。(^^;）
瀟洒なリビングルームやキッチンがあり、そこで人と人とが距離感を保ちながら、共同生活できる夢のような空間をイメージされると思います。
しかし、家賃が安いのに「テラスハウス」のような世界があるわけがありません。
２ 現実のシェアハウス
実際のシェアハウスです。
4畳半程度で、家賃は2万から5万円程度で、別途共益費が必要です。
リビングはなく、小さなキッチンが2つ程度で、トイレも2つ。バスはなく、シャワールームが1つあるだけです。
部屋には窓もない部屋もあります。
これでは、まるでインターネットカフェのようなものです。
あまりに酷いと東京都は、東京都建築物安全条例で、シェアハウスを寄宿舎の類型に分類することとしました。
最低でも窓と通路の確保が必要となりました。
また、立地条件も良くありません。
これがシェアハウスの現実です。
月5万円と共益費1万円で１Kのアパートであれば、都内でも物件はあります。
トイレとバス付も探せばあります。
（先日、従兄の息子が大学に合格し、都内で一人暮らしを始めるというので、アパート入居の保証人となりました。叔父なのでしょうがありません。(^^;）
こんな劣悪な木賃宿のような造りの物件が人気が出るわけありません。
３ 生活環境は劣悪
今でこそ、シェアハウスなどという洒落たネーミングですが、こういった造りの自炊タイプの下宿は昔からありました。
有名なところでは、漫画「めぞん一刻」の世界です。
前回は社会人体験談を書きましたが、今回は学生時代版です。
つくづく貧乏生活していたなと思います。(^^;
学生時代は貧乏学生を地で行く暮らしをしていました。
自炊付き風呂なし築80年超の下宿に月8,000円で暮らしていました。
シェアハウスの間取りを見たとたん、これじゃ満室は不可能だなと思いました。
何しろ、自治組織など作れるわけがないので、キッチンもトイレも荒れ放題です。
部屋は安普請の薄い間仕切りなんで、生活騒音のシャットアウトなど不可能です。
生活様式が違うと、うるさくて睡眠不足となり、隣人とは険悪になります。
管理人もさすがに消耗してしまい、3か月で出ました。
このままでは死ぬかと思ったからです。(^^;
また、築80年の建物で、時折金縛りにかかるという怖ろしい経験をしたのも原因の一つです。
本当に怖かったです。
目を開けたらそこには・・・。
４ シェアハウスサブリースのビジネスモデル
シェアハウスサブリースのビジネスモデルは次の通りです。
１ オーナーには、土地と建物を負担してもらう。
融資は、提携銀行が控えているから安心。土地建物はサブリース会社で提供。
２ 1棟に15室ほどの居室を設ける設計
満室なら月75万円、年間900万円の収入となる。
万一満室ならなくとも、30年一括借り上げで、空室分はサブリース会社が負担。
３ 投資回収は、10年から15年程度で、後は黙っていても年間900万円が転がり込む
空室の家賃までサブリース会社が負担し、30年間一括保証でしかも投資利率8%なら、資金に余裕のある人であれば、飛びついてしまうようなビジネスモデルです。
５ サブリース会社は何で利益を上げるのか
こんな夢のような話を信じる方が間違っていると思います。
冷静に考えると、サブリース会社が損だけ被ってしまう投資モデルであり、おかしいと疑問を持たなければなりません。
空室分をまるまる保証では、サブリース会社はリスクを抱えるだけです。
ここにカラクリがあります。
一つは、サブリース契約を行うにあたっては、サブリース会社で提供する土地建物を購入することとなっていることです。
不動産物件は、価格はあるようでないのが普通です。
通常、家を建てた場合の不動産屋の利益は、価格の3割から4割といわれています。
つまり、1億円の物件であれば、3千万円から4千万円の利益がサブリース側に入ります。
シェアハウスサブリース会社は、ひたすらシェアハウスを建てる投資家を見つけなければなりません。
二つ目はサブリース契約です。
借地借家法では、大家はオーナー、借り手はサブリース会社です。
いくらサブリース契約を交わしても、借地借家法は借り手の権限が強いので、払えないと主張すれば、家賃を下げることができます。
この手法はレオパレスのアパマンサブリースと手口はまったく同じです。
30年一括契約や収入保証をいつでも借家人の権利で反故することができます。
６ 実際の入居率
新聞報道によれば、実際の入居率は4割程度だったといいます。
それでなくとも、個人主義の時代に隣人と顔が見え、ルールを守らなければならない暮らしなど人気が出るわけありません。
空き室でも収入保証をしているため、当初は支払っていても、新たなシェアハウスオーナーが見つからなくては、土地建物のマージンを得ることもできません。
待っているのは、破たんだけです。
７ 融資した銀行は悪いのか？
報道によれば、「かぼちゃの馬車」のシェアハウス投資で被害を被った人は、700人から1000人といわれています。
負債総額は1,000億円以上ともいわれています。
ほとんどの投資家が30代から40代のサラリーマンだそうです。
銀行が融資さえしなければ、シェアハウス投資などするつもりもなかったと特に積極的な融資を行っていたスルガ銀行が矢面に立っています。
しかし、いくらスルガ銀行が、シェアハウス融資に積極的だからといって、シェアハウス投資を最終的に判断したのは、投資した本人であることは間違いありません。
もしも、予想通り年利8%が回収できていれば、文句をいうことはなかったはずです。
最終的には、どんな投資であれ、自己責任ではないでしょうか。
しかし、世論のスルガ銀行を見る目は厳しく株価は、年初来最安値更新をばく進中です。
（引用：ヤフーファイナンス）
８ まとめ
いかがでしたか。
再三繰り返しますが、投資はあくまでも自己責任です。
さまざまな要因が重なっての投資にせよ、最終的にハンを押したのは、投資した本人です。
強引な手法だったにせよ、融資した銀行自体が悪いわけではありません。
世の中にはたくさんの投資話が渦を巻いています。
仮想通貨投資、太陽光発電投資、金取引、石油（WTI）相場・・・
最近は原野商法がまた復活しつつあるようです。
くれぐれもご注意を！
それでは（byコージーコーナー）