みずほ証券：メザニン拡大を予想、不動産下落リスクでシニア難しく

通常の銀行融資（シニアローン）より返済順位が低く金利が高いメザニンローンについてみずほ証券は、不動産関連への金融機関の投融資の姿勢が変化する中で需要が増加するとみている。

　　みずほ証の平田啓一・不動産金融開発部長は11日のインタビューで、不動産下落リスクを意識した金融機関がシニアローンを以前ほど出さなくなり、メザニンローンの需要が「足元高まってきている」と述べた。不動産市場全体で2015年ごろは取得額でのシニア比率が70％台後半あったが、現在は60－70％に低下しているという。現在国内でのメザニンローンの市場規模は約3000億円程度と想定している。

　　高い金利が付くメザニンは、日本銀行のマイナス金利政策で運用難の機関投資家、現物の不動産投資の利回り低下でＪリートなどファンドの投資先としての関心も高い。2015年ごろからメザニンに注力しているみずほ証は、ファンド組成も含めたメザニンローンを約300億円取り扱っている。ファンドは10億－20億円程度、100億円まで多様で、企業、財団、学校法人などに１口１億円以上で販売している。

　　Ｊリートの運用会社のスターアジア投資顧問の加藤篤志社長は「不動産取得競争が厳しい状況においてメザニンローン債権投資は、実物不動産から得られる償却後利回りを超える利回りを獲得でき、分配金を押し上げる効果がある有効な手段だ」と述べた。運用するスターアジア不動産投資法人は10月、都内ホテル取得資金調達のために発行された社債（メザニンローン債権）に４億円投資した。予定利率は東京銀行間取引金利（ＴＩＢＯＲ）＋５％。Ｊリートの現物不動産以外で国内初の債権投資だった。

　　不動産投資市場では取得者は自己資金と通常の銀行融資（シニアローン）を合わせて取得資金を調達する。シニアローンが足りない場合に、返済順位がシニアより劣後するメザニンローンを借り入れる。国内におけるメザニンの貸し手はリース会社、生保、損保など。

不動産貸出

　　国内銀行の不動産業向け貸し出しは９月末現在で73兆9682億円と70年３月以来で過去最高だが前年比ペースでの伸び率は16年９月末の7.04％をピークに減速し、17年９月末は5.95％だった。平田氏は「不動産価格は高止まりが予想されるが、18年以降のオフィス大量供給もあり、金融機関は貸し出し比率を高める状況ではない」との見方を示した。海外の機関投資家や国内私募ファンドが今年の物件取得でメザニンローンで資金調達をするケースが増えているという。

　　米総合不動産ＪＬＬ日本法人は17年の日本の商業用不動産投資額が前年の３兆7000億円から３年ぶりに増加し、約４兆円に達する可能性があると予想している。世界最大級の政府系ファンド、ノルウェー年金基金は今月、都内の商業・オフィス施設５物件の７割分を928億円で取得すると発表した。

　　物件価格の上昇を受けて、都心の不動産投資利回りは低下が続いている。不動産サービスのＣＢＲＥがまとめた投資家調査によると、東京オフィスビル投資の期待利回りは10月現在で3.4％まで低下し、集計を開始した03年以来最低だった。