手元にお持ちの1,000万円、それを大きく増やすために一番有利な資産運用方法は何かとお探しですか？少なくとも老後を迎えるまでには倍の2,000万円にすることができれば理想的だが、実際にそんな方法はあるのだろうか？とも考えておられるかも知れませんね。
1,000万円は決して小さな金額ではなく、この1,000万円を貯めることができる方はその先の資産形成もできる方だと言われています。それだけに10年もしくは20年スパンで資産を倍の2,000万円にすることにも十分な現実味があります。
そこで、この記事では「1000万円を倍にする」ことを目標に、安全性を確保しながら少しでも高い利回りで運用する方法を「不動産投資の教科書」が厳選しました。
お手持ちの1000万円にしっかり働いてもらって豊かな人生を手に入れるために、ぜひ最後までお付き合いください！
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１、こうすると、1000万円は20年以内に2倍になる！？
（１）年利3.6%で運用すると20年後に1000万円が倍になる
定期預金だと1%にも遠く及ばない金利なので1,000万円はいつまでたっても増えてくれませんが、効果的な資産運用をすれば結果は劇的に変わります。
仮に年利3.6%で1,000万円を資産運用した結果を複利計算してみましょう。
20年後には見事、2,028万円を超えて2,000万円という目標金額を達成しています。資産運用だけで1,000万円を倍にできることが分かります。
追加の積み立てを一切行うことなく、最初の1,000万円を資産運用しただけで20年後には倍になるのです。1,000万円を貯めることができた方は、資産運用を始めてからもお金を貯めることができる方なので、20年後の資産額は2,000万円を大きく上回っていることでしょう。
（２）年利3.6%以上の投資商品はあるか
ここで重要になるのが、この年利3.6%という数字です。バブル期ならともかく、マイナス金利時代のご時世にそれだけの利回りを稼げる資産運用方法はあるのだろうか？と思われることでしょう。
ご安心ください、この記事では少なくとも3～4%以上の利回りで運用をする方法のみを厳選しています。もしくはそれ以上の利回りをマークしている運用方法も公開していますのでご期待ください。
（３）1,000万円を10年で倍にする資産運用も十分可能
1,000万円を効果的に資産運用すれば、20年後に倍にできることは明らかになりましたが、この記事では想定条件である年利3.6%を上回る利回りの運用方法もご紹介しています。つまり、利回りによっては1,000万円が倍になる時期がもっと早まる可能性があるということです。
単純計算で年利3.6%の倍にあたる7.2%で運用することができれば、10年で目標達成が可能になります。「7.2%もの利回りを稼げる資産運用なんてあるの？」とお感じの方も多いと思いますが、この記事ではこのレベルの利回りを稼げる運用方法も解説しますので、ぜひ目標は高く持った上でこの先を読み進めてください。
２、1,000万円あったら、どんな資産運用ができる？
（１）安全でも利回りが低すぎると意味がない
安全性を最優先するのであれば、元本保証の定期預金に預けておくのが最も確実です。1,000万円までであれば預金保険の対象になるので、万が一銀行が破綻したとしても預金は全額が保護されます。
しかし、ご存知のように定期預金の金利は1%を大きく下回っており、資産運用と呼べるものではありません。普通預金と違って好きな時に引き出せないにもかかわらず、です。
安全性においては定期預金並みといっても良い個人向け国債であっても、金利はわずか0.05%です（いずれも2017年9月現在）。しかもここから税金が引かれることを考えると、やはり資産運用は守りだけでなく攻めの姿勢も必要であることが分かります。
（２）リターンは大きいがリスクが高すぎるのも怖い
攻めの投資で多くの方が思い浮かべるのは、株ではないでしょうか。最近ではそこにFXも加わり、個人投資家からの人気を集めています。いずれも投資のしかたによっては大きな利益を上げることができますが、その一方で大きな損失を被ることもあります。その意味ではハイリスク＆ハイリターン商品の代表格なので、大切な1,000万円をすべてをこうしたハイリスク商品に投資してしまうのは危険です。
それに加えて、株やFXは自分で投資戦略を立てて売買の操作をする必要があるため、数々の資産運用の中では最も時間と手間が掛かります。本業がある方にとっての不労所得という観点ではリスクが高いことと負担の大きさゆえに、株とFXは投資をするとしても少額でチャレンジする程度に留めておくべきでしょう。
（３）投資信託、ETF
投資信託とは、投資のプロであるファンドマネージャーに運用を任せる投資商品です。投資信託には実に多くの種類があり、その中にはインデックスファンドといって日経平均株価やTOPIXといった経済指標と連動するように運用されているものがあります。そういったインデックスファンドの中には証券取引所に上場されていて株のように売買できるものがあり、それをETFといいます。
投資信託は少額から始めることができるのが売りの1つですが、もちろん1,000万円クラスの資金だとさらに投資の選択肢が広がるので有利な投資が可能になります。
1,000万円すべてを1本の投資信託に集中投資するのではなく、さまざまなタイプの投資信託を織り交ぜて分散投資をすることで安全性を高めた上で大きな収益を狙うこともできます。
1,000万円を投資信託、ETFで資産運用するノウハウについては、「３、投資信託で1,000万円を資産運用する」で詳しく解説します。
（４）不動産投資
生涯で最も高い買い物ともいわれる不動産を投資対象とする場合、収益物件を購入する必要があるため初期投資が多額になります。もちろんローンで手当てすることもできるのですが、それでも自己資金として一定以上の金額を用意する必要がありますし、ローン審査に通らないことには画餅になってしまいます。
その点、1,000万円という自己資金があるのであれば不動産投資が十分視野に入ってきます。1,000万円という自己資金で最適な不動産投資の形とその方法については、「４、1,000万円あれば不動産投資も視野に入る」で解説します。
（５）REIT
前項の不動産投資をするとなると収益物件の購入を伴うため、少なくとも数千万円以上のお金が動きます。ローンを組んで投資をすることに不安を感じる方には、REITがオススメです。
REITとは不動産投資信託のことで、投資対象を不動産に限定した投資信託です。J-REITといって上場されたREITは手軽に取引ができて情報量も豊富なので、「不動産への投資に有望性は感じるが、現物不動産には不安がある」という方に最適です。
REITで手軽に不動産投資を始める方法については、「５、流動性と換金性重視のREIT」で解説します。
（６）不動産私募ファンド
現物不動産を個人で購入するにはハードルが高くても、それを小分けすれば投資できるというのが不動産投資信託の考え方です。特にJ-REITのように上場されている投資信託は不特定多数の人が簡単に売買できますが、そうではなく特定の投資家向けに出資を募る不動産ファンドもあります。REITのように不特定多数の人が売買できるファンドのことを公募ファンドというのに対して、特定の投資家向けに有利な条件で出資を募るファンドのことを私募ファンドといいます。
従来であれば私募ファンドは大口の機関投資家だけのものでしたが、フィンテック（金融テクノロジー）の進化によって個人投資家の参入も可能になりました。場合によってはREITよりも魅力的な投資商品ともいえるので、不動産私募ファンドについては「６、高利回りで話題の不動産私募ファンド」で解説します。
３、投資信託で1,000万円を資産運用する
（１）アクティブ運用か、インデックス運用か
投資信託には大きく分けて、アクティブ運用型とインデックス運用型があります。インデックス運用とは日経平均株価やTOPIXのように市場の平均値を示す指標と連動するように運用することで、それに対してアクティブ運用とは指標の平均値を上回る利回りを目指す攻撃的な運用のことです。
当然ながら高利回りを狙うのであればアクティブ運用型が有利ですが、強く攻めるということは大きくマイナスになる可能性もあるので、アクティブ運用型だけに依存するのは安全性の面でオススメはできません。
1,000万円の資産運用を投資信託で行う場合は、このアクティブ運用型とインデックス型のバランスが重要になります。
（２）モデルとなる組み合わせ
アクティブ運用型で大きな利益を狙うのと同時に、インデックス運用型で資金を守りつつ手堅い利益を狙うというのが、投資信託で資産を倍増させる基本スタンスです。
この場合だと1,000万円もの資金があるので、アクティブ運用型としては少し多めにリスクを伴う投資信託を購入し、その一方でETFもしくはインデックスファンドを購入して堅実に分配金をプールしていく戦術が有効です。
それぞれに対して半分の500万円ずつを投資しても構いませんが、投資方針により「利回り重視」なのか「守り重視」なのかによって比率を変えるのが良いでしょう。
（３）20年で1,000万円を倍にしたい方の資産運用戦略
3.6％の利回りがあれば20年で1,000万円が倍になる、と冒頭で述べました。投資信託を組み合わせてトータル3.6％の利回りを確保し、それが20年間継続すれば目標の2,000万円を達成することができます。
投資信託において3.6％というのはそれほど冒険を伴う数字ではないので、比較的安定感のある投資戦略で問題ありません。
資金の半分程度をETFやインデックスファンド、もしくは国内株式などの投資信託で運用し、残りの半分をエマージングファンド（新興国ファンド）や新興企業中心のファンドで運用すると、3.6％を上回る利回りを達成できる可能性が高くなります。
ただし、ハイリスク商品を保有するということは一時的なドローダウンも見越しておく必要があるので、あまり一喜一憂しないスタンスで臨みましょう。
（４）直近5年間の運用成績から「攻め」の投資信託を選ぶ
実際に運用されている投資信託の中で、高い運用成績を誇るものにはどんなものがあるのでしょうか。投資信託情報大手、モーニングスターが発表している過去5年間のリターン率上位の投資信託は以下の通りです。
投資信託のファンド名を見ると、「新興」「グロース」「成長」「ベンチャー」「中国」「ネクスト」などの文言が目立ちます。こうした投資信託の多くは新興国市場や国内のベンチャー企業、新興勢力への投資を行っており、リスクは高くなりますがハイリターンを達成していることが分かります。
積極的に利益を取りに行く際には、こうした投資信託を組み込むのが良いでしょう。
（５）投資信託を購入する手順
投資信託は証券会社や銀行で購入可能ですが、実質的に取り扱い本数やサービスの充実度を考えると証券会社で購入することをオススメします。特に「不動産投資の教科書」では、取り扱い本数が2,000本を超えている下記の2社での口座開設をオススメしています。
楽天証券
https://www.rakuten-sec.co.jp/
SBI証券
https://www.sbisec.co.jp/ETGate
これらの証券会社で口座を開設し、その口座に投資信託購入のための資金を入金してから購入したい投資信託の買付操作をすればOKです。
４、1,000万円あれば不動産投資も視野に入る
（１）資産形成の威力は不動産投資が最強
1,000万円を倍の2,000万円にするという現金ベースの資産運用とは一線を画しますが、不動産投資は不動産という現物資産の購入を伴うため、資産形成の観点では最も高い効果を持ちます。
1,000万円を自己資金として不動産を購入、そこから得られる家賃収入をプールして次の物件を購入して家賃収入を増やしていくのが基本的な成長モデルです。
2つ目の不動産を購入した時点で資産規模は間違いなく倍以上になっている（ローン返済は続きますが）ので、「1,000万円を倍にする」という目的を達成するための最短ルートといえます。
（２）1,000万円で投資できる物件クラス
自己資金が1,000万円用意できる方にとってのオススメ物件は、区分マンションです。ファミリータイプとワンルームのどちらでも構いませんが、自己資金が比較的多いのでファミリータイプを購入して安定的な不動産経営を目指すのが得策です。
安いものであれば、自己資金の1,000万円以下で買えるものもあります。しかし、やはり安いものには安いなりの理由があるわけで、賃貸経営をしていく上で入居者が魅力を感じないような物件に手を出すべきではありません。
築年数が10年以内で利便性の高い区分マンションとなると中古物件でも数千万円は必要になるので、自己資金が1,000万円で残りはローンという資金計画が妥当です。
（３）収益物件の購入にローンをオススメする理由
ところで、前項の解説で1,000万円もの自己資金があるのにそれよりも高額の物件をローンで購入することを推奨しました。これについて「わざわざ借金をしなくても良いのでは？」と思った方もおられるかも知れません。これには、不動産投資ならではの理由があります。
その理由とは、レバレッジ効果です。1,000万円の現金で購入した物件だと家賃が5万円までしか見込めないかも知れませんが、ローンを利用して4,000万円の物件を購入したとなると話は別です。家賃が20万円見込める物件を購入できたとすると、その差は15万円です。
自己資金が1,000万円で残りの購入代金がローンという「他人のお金」であっても、家賃収入はすべてオーナーのものです。そこから10万円をローン返済に充てたとしても、10万円が毎月手元に残る計算になります。
これを不動産投資のレバレッジ効果といって資産を大きくするためにとても有効なので、ぜひこの効果を活用していただきたいと思います。
ここではファミリータイプの区分マンション投資を想定してお話をしましたが、具体的な物件の探し方や投資方法については「ファミリータイプの不動産投資を成功させる3つの法則と物件の選び方」で詳しく解説しています。ファミリータイプマンションで不動産投資デビューをお考えの方は、ぜひそちらの情報も押さえておいてください。
５、流動性と換金性重視のREIT
（１）手軽で安定の利回り、そして換金性の高いJ-REIT
1,000万円あれば現物不動産への投資も十分視野に入ってきますが、不動産を所有することに対するリスクや抵抗を感じる方にとっては不安が多すぎて適切ではないでしょう。
そんな方にオススメしたいのが、REITです。不動産投資信託のことで、投資家は少額から購入できて間接的な不動産投資が可能になります。投資法人と呼ばれる投資主体が投資家からの資金を元手に不動産を購入、運用します。そこから利益を投資家に分配するという分かりやすい仕組みであることも魅力的です。
また、J-REITは証券取引所に上場されているので株と同じ感覚で売買が可能です。いつでも好きな時に購入できて好きな時に売却（＝現金化）できるお手軽感も、REITの大きなメリットです。
（２）J-REITでオススメの投資戦略
1,000万円を20年間の資産運用で倍にするには、3.6％の利回りが必要であることは冒頭で述べました。それでは実際に、J-REITの分配金利回りを見てみましょう。
この画面に表示されている17位までのREIT銘柄すべてが5％を超えているので、利回り面で投資の価値は十分にあります。ちなみにこの調査時点で目安の3.6％を下回っているのはわずか3銘柄だけでした。
このように分配金利回りが3.6％を大きく上回っている投資信託が大半なので、「総合型」と「住居型」、そして「オフィス型」を組み合わせるのがベターです。
総合型は最もバランスが取れていて分散投資効果も得られるので投資金のウェイトを高めに、そして「住居型」と「オフィス型」については残りの半分で投資をするのがベストミックスです。
大きく利回りを稼ぎたいという場合は「オフィス型」の比率を高めに、安全性を重視するのであれば「住居型」の比率を高めにするのがコツです。
（３）定期的なリバランスで資金の安全性を高める
REITは上場ファンドなので比較的安全性は高いといわれていますが、それでも購入したまま長期間にわたって放置しているのは好ましくありません。半年に一度程度、少なくとも年に一度程度は保有しているREIT銘柄の値動きや利回りをチェックして、魅力が薄れていると感じたら他のREITと入れ替えるなどの「メンテナンス」を行いましょう。
これは投資のリバランスといって、REIT以外の投資信託についても同様のことがいえます。
（４）REITの購入方法
J-REITは上場ファンドなので、証券会社に口座を開くと、そこから購入可能です。ただし、証券会社によって微妙に購入手数料が異なるので、どこの証券会社でも良いというわけではありません。
約定金額によって手数料区分が決められているのですが、1,000万円の資産運用ということはそれぞれの銘柄を購入する時の金額が100万円を下回ることはあまりないと思います。その場合、約定100万円以上のカテゴリーで最も手数料が安いのは、楽天証券とSBI証券です。
逆に約定金額が低い場合はマネックス証券やカブドットコム証券の方が手数料は安くなります。
６、高利回りで話題の不動産私募ファンド
（１）大口投資家だけのものだった不動産私募ファンド
前章で解説したREITは公募ファンドといって不特定多数の人が自由に売買できる不動産ファンドです。それに対して、最初から特定の大口投資家だけから出資を募り、不動産投資を行うファンドがあります。公募ファンドに対してこうした仕組みの不動産ファンドを、私募ファンド（または不動産私募ファンド）といいます。
特定の大口投資家だけと取引をするため、出資を募るコストの安さもあって全体的にREITよりも高利回りです。そんなに魅力的な不動産ファンドがあるのであれば自分も投資したいと思う個人投資家の方々は多いと思います。
昔は不可能だった不動産私募ファンドへの投資が、今ではフィンテックの進化によって可能になっていますので、その方法は後述します。
（２）魅力は何といっても5%～10%が当たり前の高利回り
不動産私募ファンドの魅力は、何といっても5％から10％、もしくはそれ以上という圧倒的な高利回りです。7.2％の利回りを10年間続けることができれば1,000万円はわずか10年で倍の2,000万円になりますが、不動産公募ファンドの利回りであればそれが高い確率で現実になります。
これは不動産私募ファンドへの投資会社「LCレンディング」が募集をしているファンドの一覧です。
低いものでも4.25％、高いものだと10％に達するファンドがずらりと並びます。REITでもなかなか見られないような高利回りが目白押しなので、これに投資をしたいという個人投資家が急増しているのは当然でしょう。
（３）不動産私募ファンドに投資をする方法
不動産私募ファンドは本来、大口投資家を対象としたものです。少なくても億単位になる投資規模は個人にとって非常にハードルが高く、このことが参入を阻んできました。しかし、その中にあって個人投資家の参入を可能にしたのが、クラウドファウンディングです。
クラウドファウンディングとは個人から小口のお金を集めて、集めた資金で事業を行うという新しい金融手法です。大口投資家並みの資金を個人が用意できないのであれば、クラウドファウンディングで集めて投資をすれば良いというわけで、今ではクラウドファウンディングによって資金を集める投資会社がいくつも誕生しています。投資会社や案件にもよりますが、中には1万円から投資可能なものもあるので、REITよりも少額投資が可能になる場合すらあります。
個人が不動産私募ファンドに投資するには、こうしたクラウドファウンディング（またはソーシャルレンディングとも呼ばれます）による投資会社に口座を開き、そこから個々の案件に申し込みます。
（４）不動産私募ファンドの探し方と安全な投資方法
クラウドファウンディングによって不動産私募ファンドへの投資を仲介している事業者には、主に以下のような会社があります。
LCレンディング
トラストレンディング
https://www.trust-lending.net/
オーナーズブック
TATERU FUNDING
https://www.tateru-funding.jp/
ラッキーバンク
こうした事業者のサイトにはファンドの募集情報が掲載されています。
注意をしたいのは、クラウドファウンディングやソーシャルレンディング自体がまだ始まったばかりの分野であり、少なからず怪しげな業者も混じっていることです。
事業者選びも含めて不動産私募ファンドへの投資方法については「不動産ファンド投資で定期預金の280倍のリターンを得る4つの行動」の「４、早速始める！不動産ファンド（私募ファンド）投資を始めるための4つの行動」にも詳しい解説があります。
まとめ
1,000万円という比較的まとまった資産を運用して、20年後までには倍の2,000万円に増やすことを目標に有望な投資商品をご紹介してきました。予想の範囲内のものもあれば、そうでなかったものもあったかと思います。
特に最後にご紹介した不動産私募ファンドはまだ存在自体を知らない人も多いので、この記事を契機に知ることとなった方は大きなチャンスに巡り合えた可能性があります。
チャンスとタイミングも、投資を成功させる重要な要素です。1,000万円を効率良く増やすための行動は、早く始めれば始めるほど結果も早く出ます。まずはそれぞれの投資商品について、1つずつ真剣に検討してみてください。
