おはようございます。
不動産投資の第一歩として、区分所有マンションへの投資を勧められることが多いです。
区分所有は一棟物と比べると投資金額が小さいため、不動産投資の中では低リスクで始められるからでしょう。
しかし、私個人は区分所有は投資対象としていません。
その理由について本日は考えてみます。
区分所有の長期保有では資産価値の暴落は避けられない
不動産の価値の源泉は土地にあるため、区分マンションの長期保有は不利
私は、不動産の価値の源泉は「土地」にあると考えています。
区分マンションの場合、立地条件が優れた物件が多く、共働き世帯には非常に魅力的です。
しかし、区分マンションは長期的な資産価値の維持という意味では不利だと考えます。
それは、区分マンションは土地部分の評価額が非常に低く、そのほとんどは建物部分の価値です（物件の土地価格 x 敷地権割合）。
鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です。
その途中のメンテナンス状態にもよりけりではありますが、区分マンションの場合、約50年かけて建物部分がほぼゼロに近づくことは知っておく必要があります。
これは、50年後に居住可能か否かではなく、あくまで資産価値の話です。
よって、区分マンションの場合は、短期的に資産価値が向上しやすい物件を探して購入して、購入した後数年〜10年くらいの間だけ自分で住み、不動産が売り手市場の時に巧みに売り抜ける技術が必要でしょう。
居住空間以外の共用部分の管理が完全に人任せ
借り手がつく限り、区分所有の価値を決めるのは「賃料」です。
物件取得価格と比較して、高い賃料を維持し続けられる物件が投資対象として優秀な物件です。
高い賃料を得るためには、部屋自体の間取りや設備、立地が魅力的であることが重要なのは言うまでもありません。
しかし、他にマンションの管理状態というのも賃料に直結する重要な要因です。
いくら部屋の中を綺麗に保っていても、共用部分が劣化し、管理が行き届いていない状態では物件価格は下落します。
最悪の場合は、賃料を下げても借り手がつかなくなる可能性もあります。
借り手がつかなくなれば、その区分所有の価値はゼロ（管理費などは取られ続ける分マイナス）です。
一棟物であれば、自己資金は必要ですが、共用部分も自分の力で改修が可能です。
よって、区分所有を長期保有する場合には、将来的なマンションの管理状態の良し悪しも見極める目が必要になります。
そして、これは非常に難易度が高いです。
区分所有は手残りはわずかであることが多い
区分所有は、表面利回りは一見高そうに見えても、管理費や修繕積立金、税金などの支払いを含めると手残りが予想以上に少ないことが多いです。
初めの数年はよくても、将来的に家賃が下落した場合には、赤字に転落する可能性もあります。
赤字になった物件をその後もだらだらと保有し続ける方がいますが、区分所有の場合、自分の力でコントロールできる余地が少ないですので、さっさと損切りして次に行った方がよいと思います。
損切りしようにも売れない地方に買ってしまった場合は終わりですが。。
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上記を踏まえると、流動性の低い区分マンションを購入するのは自殺行為
不動産は、株式や債券、投資信託などのペーパーアセットと異なり、換金性が低いのが弱点の一つです。
以上のことを踏まえると、区分マンション投資の場合、できるだけ流動性の高い物件を確保することが非常に重要です。
その理由は下記です。
まず、超長期で保有する場合には、土地部分の価値がほとんどゼロに近い区分所有の資産価値が下がることは必至です。
その上、区分所有は手残りのお金も意外と少なく、大きなインカムゲインを得ることは難しいです。
今のように株式市況・不動産市況が好調な時期には、都市部において資産価値が短期的に上昇することはあります。
このような物件を安値で取得し、数年後に高値で売り抜けてキャピタルゲインを得るしかよい方法がない気がします。
よって、売ろうと思った時にすぐに買い手が見つかる立地の物件以外は、投資対象としては考えられません。
区分所有投資ではなく住宅ローンを利用して都心の好立地の物件を手に入れよう
区分所有に手を出すくらいならば、住宅ローンをうまく活用した方が賢いです。
住宅ローンのすごい所は、通常の不動産投資用の融資では絶対に融資が降りないような物件にも融資がつけられる点です。
しかも、住宅ローンは収益性を度外視して、個人の属性によってつけることができるのも魅力的です。
その上、金利面でも一般の不動産投資用の融資よりはるかに優れています。
永久保有を前提に考えるならば、やはり土地部分の価値が高い物件を取得したいものです。
狙うべきは、今後も地価の下落が比較的緩やかな都心の好立地の物件となります。
建物部分の価値は購入後もゆるやかにゼロに近づくことを考えると、購入時に建物部分の価値が低い築古物件の方が有利（純粋な土地価格に近いため）と考えられます。
まとめ
区分所有に手を出すくらいならば、住宅ローンをうまく活用して資産価値の高い都心の土地を手に入れた方が賢い選択です。
区分所有もうまくやれば投資として成り立つのでしょうが、出口戦略を十分に練っておく必要があります。
こんな記事も書いています。
昨日の記事です。不動産を購入する時はそのエリアの「相場観」がなければ割安も割高も判断できません。まずはできるだけ多くの物件に目を通し、適正価格を見抜く目を養いたいものです。
不動産にかぎらず、投資の収益性は買値でほぼ決まります。不動産の場合や株式や債券と比べて一回の取引額が大きいですので、適切な参入時期を選ぶことが重要です。