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とうとうはてなブログ以外からの流入率が93％となりました。
前段で流入率を報告し始めたら、ますます孤高？で孤独なはてなブログをひた走る当ブログの管理人「ぱんぱんぱぱ」です。
同情するなら、ドメインパワーを上げてくれといいたいところですが、相も変わらず22/100です。(^^ゞ
本当なの？と思い、最近全く更新していないNAVERまとめのURLのドメインパワーを調べてみました。
はい？90/100のドメインパワーがありました！
まとめサイトがSEOに強いはずです。
本日は、空き家を買い漁り、イノベーションして転売する不動産投資が、一部サラリーマンの間では人気となっていますが、管理人はとても怖くて参入できない説を主張します。
- １ 3年でサラリーマンでも年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資
- ２ 疑問その1 格安物件が手に入るの？
- ３ 疑問その２ リノベーションで200万円で済むの？
- ４ 疑問その３ すぐ入居者は見つかるの？
- ５ 格安物件が流通している事情
- ６ 事故物件
- ７ 大島てる（事故物件公示サイト）
- ８ 格安物件は超ハイリスクな理由
- ９ まとめ
１ 3年でサラリーマンでも年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資
この本を書いた、天野真吾氏がJPジャーナルからインタビューを受けています。
空室の目立つ中古アパートを格安で買い取り、人気物件に生まれ変わらせる手法は、やり方によっては高い収益率で運営することができ、さらに高額で売却できるという大きなメリットがある。
ニュースサイトで読む: http://biz-journal.jp/2017/11/post_21246.html
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天野氏のビジネスは、空室の多い中古アパートや空き家を格安で買い取り、リノベーションを施し、人気物件とし、売却もしくは大家となる手法です。
彼はこの方法で、年収1億円を突破したそうです。
果たして、このビジネスモデルは誰でも成功することができるのでしょうか？
管理人はとても疑問が湧き出てしまいます。
２ 疑問その1 格安物件が手に入るの？
一番の疑問は、格安物件情報を入手できるのかです。
不動産に価格はないと昔から云われています。
不動産の価格は、不動産業といういわばプロ中のプロが介在して決定する相場の適正価格です。
不動産業のプロが売り出す価格は、格安価格ではなく、適正価格なはずです。
記事によれば、不動産屋も投げ出す物件を格安で購入するといっています。
300万円で購入した空き家を200万円でリノベーションを施し、月6-7万円で貸し出すと、月5万円の収益が上がるそうです。
差し引きが合わないような気がします。
月7万円としても500万円を回収するには、500/7万円×12ヶ月＝約6年を必要とします。
入居者はすぐに見つかるの？
固定資産税は高いの？
事業所得になるから確定申告で2割所得税を支払う必要があるのではないの？
と次から次へと疑問が湧き出ます。
３ 疑問その２ リノベーションで200万円で済むの？
格安物件の空き家で300万円といえば、ほぼ朽ちる寸前の廃屋に近いはずです。
廃屋寸前の家屋を200万円ぼっちで、リノベーションが可能でしょうか？
おそらく水道管は13mmでしょうし、廃屋であれば下水管も詰まっている可能性大です。
水道も下水道も大規模な土木工事が必要となります。これだけで数百万はかかるはずです。
また、構造躯体も傷んでいる可能性は大いにあります。
シロアリにやられていたら、ほぼ除却解体するしか方法はありません。
いわゆる更地に戻し、新築しか選択肢はありません。
いくら安普請といえども、新築一戸建ては最低でも1,200万円はかかります。
それを200万円とは・・・。
４ 疑問その３ すぐ入居者は見つかるの？
全国にはすでに800万戸の空き家が存在しています。
2050年には人口は1億人を切り、その10年後にはさらに1割の人口が消えるという人口減少国となる日は近づいています。
そんな中、空き家同然の家をリノベーションしてもすぐに入居者が見つかるのでしょうか？
はなはだ疑問です。
５ 格安物件が流通している事情
不動産業のプロの売り出し価格は、常に真実です。
極端に安い物件にはそれなりの理由があるわけです。
これを法律用語で瑕疵（かし）と呼んでいます。
物理的 老朽化、シロアリ侵食
法律的 建築制限、違法建築、係争中
心理的 自殺、他殺、事故物件
環境的 NIMBY(迷惑施設)隣接
工場隣接（騒音、大気汚染、悪臭、振動、水質汚染など）、暴力団事務所
こういった瑕疵物件は、いわゆるいわくつきの物件となり、買い手がほとんどつきません。
買い手がつかなければ、市場原理により価格はどんどん下がっていきます。
格安物件は、さまざまな瑕疵を持つ案件であることを肝に銘じておく必要があります。
６ 事故物件
実は全国にはたくさんの事故物件があります。
毎日のように殺人事件が報道されます。
独居老人が一軒家やアパートで死後数ヶ月経ってから見つかることも少なくありません。
事件事故が起きた不動産はどうなる運命にあるのでしょうか？
数年前、全国を震え上がらせた尼崎の擬似家族の事件の舞台となったマンションが売りに出されたそうです。
入札価格は1280万円。
しかし、いまだに購入者は現れないそうです。
７ 大島てる（事故物件公示サイト）
読者の皆さんにあまり紹介はしたくないサイトがあります。
大島てるというサイトです。
このサイトには、全国の事故物件を一堂に会したデータベースがあります。
本当に見たい方のみ見てください。
絶対に興味本位で見ないようにしてください。
あの座間市の事件の舞台となったアパートも、実はいわくつきの事故物件で、月2万円という格安家賃だったそうです。
相場が月7万円くらいなので、事故物件であるのは、間違いのないところです。
８ 格安物件は超ハイリスクな理由
おわかりになられたでしょうか？
格安物件は、事故物件である可能性が非常に高いという超ハイリスクな物件です。
もし知らずに購入し、リノベーションを行ったとしても、誰からも引き合いがなく投資が無駄となる可能性を秘めています。
素人が格安物件に手を出し、リノベーションで付加価値をつけ、さらに高く転売するというビジネスモデルは超ハイリスクなわけです。
９ まとめ
いかがでしたか。
座間市の事件を思うにあのアパートの所有者は、今度不動産経営が行き詰る可能性を秘めています。
誰も買わないし、入居者もいない状態が長く続けば、やがて待っているのは破たんです。
リノベーション不動産投資は、あまりにもリスキーな投資であることがおわかりいただけたでしょうか。
不動産業界の世界は、魑魅魍魎の世界ともいわれます。
サラリーマンなど素人が、軽い気持ちでリノベーション不動産投資に手を出せば、極めて厄介なことに巻き込まれる可能性があります。
君子危うきに近寄らずは、時を超えた普遍的な金言です。
それでは
なお、このブログは管理人の個人的な見解に基づく記事であり、リノベーション不動産投資や天野氏を批判中傷するものではないことを申し添えます。