不動産投資信託は投資家から調達した資金を不動産に投資する金融商品の一種で、特に日本の国内法に則った「日本版REIT」（または「J-REIT」）のことを単にREIT（英: real estate investment trust、リート）という場合がある。
不動産投資信託（REIT）とは
REITとは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や不動産が値上がりしたときの売却益を利益として、投資家に分配する投資商品です。
本来、不動産投資を行う際には多額の資金が必要となりますが、REITであれば不動産に間接的に分散投資ができ、投資額も月々1万円程度から始めることができます
いままでは不動産は高額な投資商品だったため、株や債券などのような分散投資の選択肢にはなりえませんでした。
しかし、REIT登場以降（J-REITは2001年に2銘柄から始まった）は少額の資金からでも間接的に不動産に投資することが可能になり、投資家は現預金、債券、株式とともにバランスと安定した分散投資のパターンの一つに加えられました。
| 不動産への直接投資 | 不動産株 | J-REIT | |
|---|---|---|---|
| 投資対象 | 不動産 | ビル賃貸やマンション分譲など主に不動産業を営む株式会社の株券 | 不動産に投資している会社が発行する証券 ※投信法に基づく法人（投資法人） |
| 収入・配当（分配）の原資 | 賃料、売却益産 | 主に賃料、売却益、仲介手数料など | 主に賃料など ※不動産の売却益も含まれることもある |
| 収益に対する税金と配当（分配金） | 固定資産税、所得税 | 税引き後での配当 | 法人税が免除されている当期利益からの分配金 |
| 最低投資金額の水準 | 数百万～ | 数十万～ | 数万円～ |
不動産投資信託（REIT）のメリットとは
REITは株式と同様に市場で売買が可能なので実物で不動産を持つより、売買が手軽に行え素早く現金化でるるので、流動性が高い点も利点です。
不動産投資で成功するには、常に賃貸人が付いて空室がなく賃料収入が見込めるか、物価価格が将来上がることが条件でした。さらに高度な知識と経験、十分な情報収集に基づいた投資戦略が必要でした。
しかし、REITを介することにより、不動産投資の成功ノウハウを持つプロがこれらの行為を代行してくれるというメリットや、複数の不動産への投資から、プロによってリスク分散効果が働いている商品という意味での安心感があります。
また、ひとくちにREITといっても、商品ごとに保有・運用する不動産も異なり、様々な地域の不動産で運用される商品があります。
日本の不動産に投資するJ-REIT、海外の不動産に投資するワールドREITやグローバルREITなどがあります。
不動産投資信託（REIT）のデメリットとは
投資対象の物件には、投資家からのお金に加えて銀行からの借り入れも利用しています。そのため、金利が上昇した場合、金利負担が増加し、収益を圧迫する（金利上昇リスク）が、REITのデメリットといえます。
間接的ですが、実物である不動産投資をしているため、地震や火災などの天災、物件の老朽化、家賃の滞納など不動産特有のリスクも発生します。
不動産投資はリスクが高いですが、運用のプロに任せられることや投資の基本である分散投資の観点からも、株や債券と合わせREITも投資対象の一つの選択肢となり得ます。
不動産の直接投資とREITの比較
| 直接取引 | REIT | |
|---|---|---|
| リスク | ・自身で情報収集し物件を丸ごと売買 ・投資家自身または外部委託が必要 ・物件の価格判断などの専門知識が必須 |
投資信託のため様々な物件に分散投資が可能 投資信託が物件の取得から管理運営まで行う 投資会社から投資家へ物件の情報を提供 |
| 必要コスト | 多額 | 小額から可能 |
| 投資先情報 | 専門知識が必要 | 投資会社から提供 |
| 投資対象 | 主に住居向け不動産（アパート、マンションなど） | 多様（ホテルや商業施設、オフィスビル、マンションなど） |
| 換金性 | 低い（不動産市場での売買が必要） | 高い（株式同様に証券市場で売買可能） |
低リスク、投資先の豊富さや換金性の高さから不動産投資はREITが始めやすい。