住宅ローン、破綻する人の「マズすぎる返済計画」パターン

住宅購入の相談に行くと、不動産会社の営業担当者などが希望物件に応じて、資金計画を立ててくれる。それを見せながら、「月々たった〇万円の返済です。お客さまの年収なら余裕で買えますよ」などと勧めてくる。

それを見て、「いまのアパートの賃料より安い。これは買わなければ」などと乗せられてしまう人が少なくない。

だが、そんな人に限って、住宅ローンの返済が始まってから、「これではソンしているのではないか」「もっと得できる方法があったのに」「こんなことでこの先大丈夫なのか」などと後悔したり、不安になったりするものだ。

そんな事態に陥らないためにも、住宅ローンの返済方法の仕組みを知っておき、お得で破たんしない返済計画を立てられるようにしておきたい。

営業担当者の策略に乗せられるな

当たり前のことだが、不動産会社の担当者は物件を買ってもらうため、とにかく毎月の返済額が少なくなり、お客が買いやすそうに感じる返済計画を最優先にしている。

そこで提示される返済計画では、確かに毎月の返済額は少ないのだが、その分、ボーナス月はその何倍もの返済になることも多く、結果的に完済までの総返済額が限りなく多くなるばかりか、万一返済が苦しくなったときの逃げ道もない、などといった問題をはらんでいるケースが多いのだ。

営業担当者にしてみれば、買ってもらえば勝ちであり、そのあとの返済のことなど知ったことじゃないというのが本音だ。

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不動産会社などには、新築住宅に関しては法律で10年間の性能保証が義務づけられているので、住宅そのものには責任を持たなければならないが、住宅ローンについては何の責任もない。仮にローン破たんに陥ったとしても、それは借りた人の自己責任ということになる。

「あなたが大丈夫と言ったからローンを組んだのに……」と営業担当に文句を言っても、後の祭り。誰も助けてくれないのだから、そんな策略に乗せられてはいけない。

不動産会社の営業担当者などが勧める返済計画がすべてではない。それはあくまでも一例にすぎない。

それ以外にも、利用者にはさまざまな選択肢がある。そのなかから一番自分たちに合った、お得で、しかも破たんする危険の低い返済計画や、資金計画を立てることができるようになっているのだ。

返済に関する3つの選択肢

では、どんな選択肢があるのか、ポイントは、（1）返済期間、（2）元利均等・元金均等、（3）ボーナス返済の有無――の3つだ。

まず、（1）の返済期間に関しては、通常は最長35年までの範囲なら1年単位などで指定できる。返済期間を長くするほど毎月返済額が少なくなるのだが、長い期間利息を払い続けなければならないので、その分総返済額は多くなってしまう。

例えば、借入額3000万円、金利1％で見ると、返済期間35年だと毎月返済額は8万4685円ですむが、35年間の総返済額は約3557万円に達する。これを20年返済にすると毎月返済額は13万7968円に増えるものの、総返済額は約3311万円ですむ。総返済額は246万円も少なくなる。

だとすれば、無理のない範囲で返済期間を短くするのが結果的に負担の大幅な軽減につながるのだ。