今日はマンションデベロッパーのキャッシュフローについて、書いてみたいと思います。


最近はキャッシュフローが重視されており、キャッシュフローを基準に投資をされている人は多いかと思います。
一般にマンデベはキャッシュフローの流れが悪く、不人気の要因になっている１つだと思われます。


mandebe-cash

表は、セルフファイナンス日数とキャッシュフローについて、マンデベ４社を比較したものです。

成長マンデベ代表：フージャース
優良マンデベ代表：日本エスリード
平凡マンデベ代表：タカラレーベン
・・マンデベ代表：新日本建物
として選んでみました。


■セルフファイナンス日数について
セルフファイナンス日数とは
セルフファイナンス日数＝棚卸在庫保有日数＋売上債権回収日数－仕入債務支払日数
という式で表され、収入と支払の回転日数の関係を見たものです。

棚卸資産保有日数＝棚卸資産/（売上高／３６５日）
売上債権回収日数＝（受取手形＋売掛金）/（売上高／３６５日）
仕入債務支払日数＝（支払手形＋買掛金）/（仕入高／３６５日）


簡単な例を示しますと、
１０００円で仕入れたものを１５００円で売るとします。
利益は５００円ですよね。
しかし、ここで仕入れの１０００円は仕入れた翌日に支払わないといけない。一方、売上金をお客から貰えるのは５日後だとします。
すると、翌日にお金が１０００円いるのに、お金は５日後でないと入ってこないので、資金不足に陥るわけですね。

利益は出ているので黒字なんですが、何もしなければ黒字倒産になってしまいます。会社は銀行から１０００円を借りて支払をしないといけなくなります。

セルフファイナンス日数はこの関係を見たもので、数字は低ければ低いほどよく、マイナスであれば支払より収入の方が早く得られるいう理想的な状態を示します。



数値データだけを見ると、日本エスリードの圧勝です。
セルフファイナンス日数はたったの３１日ですし、キャッシュフローに至ってはなんと黒字です！

この表だけ見るとフージャースって他のマンデベと対して代わり映えしません。
つまり、投資対象になりうるのは日本エスリードという結論になります。

（続き）

しかし、表を見比べてみるとあることに気付きます。

セルフファイナンス日数の差は、ほとんど棚卸資産保有日数の差なんです。

各社の棚卸資産保有日数は２００日前後ですが、日本エスリードは１２８日と半分強の水準です。

これは一般的には保有在庫が少ないので素晴らしい！ということになるんですが、ことマンデベに関してはそうとは言い切れない面があります。


どういうことかはフージャースと日本エスリードを比較すると良く分かります。

が、それを説明すると文章が長くなりそうなのでいったん終わることとします（笑）

続きは「その２」で。