土地の売却／売却相場をカンタンに調べる方法と成功する3つの秘訣

土地を売却する場合、一体いくらで売れるのかが最も気になるところだと思います。

価格の変動は少ないものの、市況によって値段が上下します。

初めて土地を売却する人の中には、下記ひよこ生徒のような悩みをお持ちではないでしょうか。

筆者はこれまで不動産業界に携わり20年になり、この辺りの悩みを持つ人の相手を毎月行っています。

実は知っていれば、非常にカンタンに調べられるのですが、多くの人は知りません。

ですので、筆者としては

との想いで本記事をまとめています。

内容としては、初めて土地売却にチャレンジする方でもスッと理解できる内容になっておりますので、ぜひ最後まで目を通してください！

必ずあなたが最終的には、土地売却の成功が実現できることをお約束します。

1.土地を売却した場合の相場を調べる方法

まずあなたが知りたいであろう土地売却の相場をカンタンに調べる方法を紹介します。

ただし、少しばかり土地売却の相場観について触れておきます。

1-1.現在の土地売却の相場観

1970年から地価公示制度が始まって以降、国内の土地価格の透明性は格段に上がってきました。

さらには、特にインターネットで土地価格の様々な指標が公表され始めて以降、誰でも手軽に土地価格を知ることが可能となりました。

土地の相場を調べる方法の前に土地の価格について少し見ていきましょう。

土地は一物三価の関係

国や税務署、市区町村などが公表している土地価格に関するものは

の3つがあります。

これらの価格水準は概ね以下のような関係でバランスが取られています。

よって、「地価公示・都道府県地価調査」が売却時に参考となる土地価格の相場と言えます。

ただし、地価公示は相続税や固定資産税を決める元となる政策的な価格でもあります。

実際のマーケット価格とピッタリ同じかとまでは言い切れません。

実際のマーケットのスピードよりも半年以上も遅れて発表されているため、土地価格が急激に上昇または下落している時は、参考にならないこともあります。

また傾向としては、東京都内の様に土地価格の高い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも高い水準で決まることが多いです。

地価公示価格を下げないようなエリアも散見

一方で、地方の郊外のようなところは、市町村税である固定資産税が重要な財源になっていることから、なかなか地価公示価格を下げないようなエリアも散見されます。

そのため地方の郊外の様に土地価格の低い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも低い水準で決まることが多いです。

1-2.筆者オススメの土地売却の相場サイト

「地価公示・都道府県地価調査」、「相続税路線価」、「固定資産税路線価」については、以下のサイトで調べることが可能です。

価格の種類	サイト名
地価公示・都道府県地価調査	標準地・基準地検索システム
相続税路線価	財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
固定資産税路線価	全国地価マップ

「標準地・基準地検索システム」は国土交通省の正式なホームページとなります。

しかしながら、ビジュアル感に乏しく、自分の土地の近くの地価公示ポイントが分かりにくいので筆者としてはオススメしていません。

筆者のオススメ土地売却相場サイトは地図蔵

そこで「標準地・基準地検索システム」を調べるのであれば、「地図蔵」の「全国公示地価＆基準地価」が便利です。

このサイトは他にも地図蔵は道路距離なども測れるため、とても便利なサイトです。

価格の種類	サイト名
地価公示・都道府県地価調査	地図蔵

使い方としては、少しわかりにくいですが、画面上部に

1. 都道府県選択
2. 調査選択

がありますので、調べたいところを選択してください。（※下記対象箇所）

すると、画面下に日本地図が出ますので、対象の地域を選択して相場を確認しましょう。

下記が「東京都豊島区池袋」で調べた土地の価格相場です。

以上、土地を売却する場合の相場を調べる方法について見てきました。

上記で説明した「地図蔵」が一番カンタンな方法なのですが、ピンポイントであなたが調べたい土地があるとは限りません。

そこでもしあなたが売りたいと思っている土地が無い場合の別の調査方法について紹介します。

もし先ほど紹介した「地図蔵」でOKであれば、次の章は読み飛ばして頂き「2.土地売却を成功させるための2つの秘訣」に進んでください。

1-3.地図蔵以外で土地売却相場を調べる方法

「標準地・基準地検索システム」は概ね市場価格であるとの説明をしましたが、必ずしも売却したい土地のすぐ近くに地価公示ポイントがあるとは限りません。

そのためピンポイントで土地の価格を出す方法を2つご紹介します。

それぞれ詳しく解説していきます。

方法1.相続税路線価から算出する方法

1つ目は路線価から売却したい土地の前面道路に付された路線価から土地価格を推定する方法です。

路線価は国が作っている「財産評価基準書」のサイトで見ることができます。

路線価図を見ると、路線価は前面道路に数字が「190Ｄ」のような形で書かれています。

この中で「ＡＢＣＤ・・・」などは借地権割合を表す数字ですので、とりあえず無視してください。

重要なのは「190」という数字です。これは㎡あたりの単価を千円単位で表示しています。

「190Ｄ」と書かれていたら、その土地の路線価は190,000円/㎡という意味になります。

例えば、自分の土地が165㎡の場合、相続税評価額は以下のようになります。

この相続税評価額は市場価格の概ね80％程度ですので、この金額を0.8で割り戻します。

そのため、市場価格は以下の様に計算されます。

不動産は精密機械ではないため、「39,187,500円」のような価格では取引されません。

ざっくり「約4千万円」というのが相場になります。

方法2.固定資産税評価額から算出する方法

2つ目はもっと簡単な方法をご紹介します。

それは固定資産税評価額から割り出す方法です。

上述の路線価からの算出だと、例えば「角地」や「不整形」といった土地の個性を反映していません。

路線価から出す価格は、あくまでも標準的な区画の値段を前提としています。

そのため本来であれば接面道路や形状といった個別格差修正を行う必要があります。

それが既に反映されている価格が固定資産税評価額になるのです。

固定資産税納税通知書を良く見てみると、「固定資産税額」の他に「評価額」や「課税標準額」と言った数字が記載されていることに気付きます。

ここでは「評価額」を用います。この固定資産税評価額は市場価格の概ね70％程度です。

そのため固定資産税評価額が2,100万円だとすると、市場価格は以下のように計算されます。

固定資産税評価額は接面道路や形状の土地の個性を反映した数字なので、それを0.7で割り戻すことで、その土地の個性を踏まえた概ね市場価格を把握することが可能となります。

但し、この方法は建物には適用できません。

建物評価額は市場価格との相関性が相当低く、あてになりません。

建物の固定資産税評価額は、新築時は異常に低く、中古の時は異常に高いという傾向があります。

これは市町村の税収を安定化させるために建物評価額を政策的に新築時からほぼ一定にしているということが理由です。

以上、筆者がオススメする土地売却相場を調べる方法について見てきました。

それでは次に土地売却を成功させるための2つの秘訣についてご紹介します。

2.これは絶対！土地売却を成功させる3つの秘訣

2-1.隣地や近隣に売却を持ちかける

1つ目は、「隣地や近隣に売却を持ちかける」ということです。

土地の場合、隣地の人は遠方の第三者よりも高く買ってくれる可能性が有ります。

また隣地でなくても近隣の人であれば、例えば「駐車場を探している」、「娘夫婦の家の土地を探している」などのニーズがあるものです。

これらの人は、必要に迫られて購入したい人達が多く、高く買ってくれる可能性があると言えます。

2-2.自分で家の敷地として購入する人に売る

2つ目は「自分で家の敷地として購入する人に売る」ということです。

土地は自分の家の敷地として購入したいと考えている人が最も高い価格を出せます。

一方でアパートを建てたいなどの収益物件用地として購入する人は、収益性を重視するため、高い土地価格は出せません。

そのため不動産会社がアパート建築を目的とした買主を連れてきても、焦って決めないことをオススメします。

自分で使うエンドユーザーであればもっと高く買ってくれる可能性があるため、エンドユーザーへの売却を意識しましょう。

2-3.信頼できる不動産会社を探す

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。

では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。

1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる（他サイトは最大6社）リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30～40坪（130㎡）が平均です。

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
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⇒https://sell.yeay.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

ここまで土地売却を成功させるための3つの秘訣について見てきました。

最後に、土地売却の流れを説明ついて説明します。

3.土地売却の流れ

売却の流れとしては、一般的に下記の手順です。

最初の章で紹介した土地売却の相場を把握した後は、実際に不動産会社に売却の相談が最初に行う行動です。

土地の売却は近隣への売り込みが重要になりますので、フットワークの軽そうな不動産会社かオススメです。

とは言ってもほとんどの人は不動産会社を知らないと思いますので、前章でも紹介したHOME4Uなどの不動産一括査定サービス使って、信頼できる、フットワークが軽そうな不動産会社に仲介を頼みましょう。

買主が決まったら、売買契約を行い、引渡をして完了となります。

4.まとめ

いかがでしたか？土地売却の相場をかんたんに調べられるおすすめ方法について見てきました。

更地は不動産の中でも最も売りやすい物件です。

全国的に土地価格が上昇中の現時点は、「売り」のベストタイミングと言えるでしょう。