家や土地を売る売却の手順と流れ　

家や土地は高額な商品のため、売却するまでに色々な手順を踏みます。また、土地と家では不動産の種類が異なるため、売却の手順と流れが微妙に異なるのです。そこで今回は、家の売却手順と土地の売却手順を分けて、詳しく解説します。

家を売る流れと手順

まず、家を売るときの流れと手順は以下の通りになります。

①家の査定を行う

②不動産会社と媒介契約を結ぶ

③売却活動をはじめる

④見学者を接客する

⑤検討者と交渉をする

⑥申込・契約

⑦引渡

家や売主によっても異なりますが、①～⑦まで全て完了するには、5か月～半年程度の期間がかかるといわれています。

不動産屋選びに時間がかかる人も多いと思われます。

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家を売る時の不動産屋の選び方

査定＆媒介契約

前項①②の査定＆媒介系契約についてです。まず、家を売ろうと思ったら、「いくらくらいで売れるのか？」という「査定」を不動産会社に依頼します。査定自体は無料で、何社に依頼しても問題ありません。査定は、まず「机上査定」を行い、その後実際に家を見る「訪問査定」を行います。

その訪問査定の査定結果を受けて不動産会社を選定し、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、「あなたの会社にわたしの家の売却を依頼します」という内容の契約です。

売却活動～交渉

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を行います。売却活動とは、広告で集客をして、見学者の接客＆交渉を行うことです。これら一連の売却活動は、不動産会社が全て行います。

また、仮に売却活動が上手くいかなかったら、広告戦略や販売戦略を練り直し、売り出し価格の変更をする場合もあります。

申込・契約＆引渡

検討者の接客＆交渉が終われば、申込・契約に移ります。まず、申込をすることで部屋を抑え、資金計画を確定させます。そして、申込からおおむね1週間以内に、売買契約を締結するという流れです。

売買契約を締結してからは、売主は抵当権抹消手続きと引っ越し手続きを行います。その手続きが終われば、物件を買主に引渡し、家の売却は全て完了です。

引渡時期は、売買契約締結から概ね1か月～2か月以内になります。

土地を売る手順と流れ

土地を売る手順と流れは、前項の「家を売る手順と流れ」とほぼ同様です。違う点は、「土地の測量」についてです。土地は家と違い、壁や柱などで仕切られているワケではありません。しかし、土地の面積が1㎡違うだけで土地の金額は大きく異なります。

そのため、土地の面積が正確かどうかの判断をするため、「測量」が必要かどうかをチェックします。実際には以下のような流れになります。

①土地の境界杭を調べる

②地積測量図、実測図を確認

境界杭を調べる

まず、土地の隅にある境界杭を調べます。境界杭とは、土地を区切っている印のことで、石でつくってあるものや金属でつくってあるものがあります。この境界杭をもって、土地の隅を明示し、自分の土地の範囲を証明しているのです。

しかし、境界は石や金属でできていて、さらに道路と接している部分もあります。そのため、何かの拍子で破損するケースも少なくなりありません。破損してしまうと、自分の土地の範囲を証明できなくなりますので、もう一度境界杭を打つための「測量」が必要になるのです。

地積測量図、実測図を確認

また、境界杭があっても測量をしたという証明である、「地積測量図」や「実測図」がないと広さを証明できません。そのため、もしこのような図面がないときには、再度測量が必要になります。土地を売買するときには、まず地積測量図や実測図があるか確認しましょう。

家を買い替える場合の手順と流れ

家を買い替えるときには、先に今の家を売る「先売り」か、新しい家を買った後に今の家を売る「後売り」があります。

先売り

先売りのときは、以下のような流れになります。

①今の家の査定＆媒介契約を結ぶ

②今の家の売却活動＆接客＆交渉

③今の家の申込＆契約

④新しい家の検討

⑤今の家の引渡

⑥新しい家の申込＆契約

⑦新しい家の引渡

先売りの際には、今の家を売却してから新しい家の引渡を受けるまで（上記⑤と⑦）の間にタイムラグが発生します。この期間は住む家がなくなってしまうので、賃貸マンションなどに仮住まいすることが多いです。

後売り

一方、後売りは以下のような流れです。

①新しい家の検討

②新しい家の申込＆契約

③今の家の査定＆媒介契約

④新しい家の引渡

⑤今の家の売却活動＆接客＆交渉

⑥今の家の申込＆契約

⑦今の家の引渡

先売りとは逆で、新しい家の引渡から今の家の引渡までの期間（④～⑦）は、家を2つ所有していることになります。つまり、どちらにも住宅ローンがあれば、2つの住宅ローンを支払うというリスクを負うのです。先売りは「仮住まい」、後売りには「ダブルローン」のリスクがあることを認識しておきましょう。

まとめ

家や土地を売却する手順と流れは上述した通りになります。家を売却するときと土地と売却するときの違いは「測量」であると認識しておきましょう。測量を行う必要があると、数万円～10万円以上のコストがかかります。また、家を買い替えるときには先売りと後売りの2つの方法があり、それぞれのリスクを理解した上で選択しましょう。