サラリーマン属性を活かす
昔は終身雇用で定年まで働いて、退職金と老後の年金で暮らしていける時代がありました。しかしながら年金額が減ったり、支給開始が65歳、70歳と後ろ倒しになる可能性が叫ばれ始めています。
そのような時代になると、現在働いている現役世代にとっては「逃げ切り」などということは、ほぼ不可能なことは間違いありません。自然と「確定拠出年金」や「老後資金の貯蓄」といったキーワードが毎日のようにメディアでも賑わっています。
「不動産投資」「サラリーマン大家」というワードも、そういった時代背景とまったく関係なく出てきたわけではないのだと思います。サラリーマンとして社会的な信用が担保されているうちに、融資を引いて不動産に投資をしようと考えるのはごく自然でしょう。
サラリーマン大家の投資法あれこれ
「サラリーマン大家」と言っても、その投資手法はさまざまです。
新築木造投資、新築RC投資、新築ワンルーム投資、中古区分マンション投資、地方戸建て投資、地方1棟木造投資、地方1棟RC投資、廃墟再生投資、民泊・airbnb、転貸し投資、コインパーキング、コインランドリー、借地など多種多様な投資法が存在します。
どの投資法にもメリット・デメリットがあり、リターンの裏にはリスクもあります。万人に有利な投資手法というのは存在しません。共通しているのは、土地・建物・設備をいかに最小のコストで取得し、そこから最大効率的に利益を得るか、というのが不動産投資の基本的な考え方になります。
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書籍・セミナー・コンサルを活用する
こうした不動産投資の手法の中から、一番自分に合った投資法を選ぶために多くの人が書籍で勉強し、セミナーに参加します。たとえ1、2冊の書籍から得られる情報はごく僅かであっても、それを10冊、20冊とこなすうちに、だんだん自分にあった投資法が定まってきます。
しかしながら、そこの学習量が甘いと、自分は戸建て投資が良いのか、区分投資がいいのか、地方1棟投資が良いのか、という投資手法がいつまで経っても定まりません。また自分の「取りたい手法」と「取れる手法」との間にも隔たりが生じます。
サラリーマン大家が失敗するパターン
多くのサラリーマン大家が失敗するパターンは、単純なものです。
ローン返済や経費が、家賃収入より多くなることで、手持ちのキャッシュ投入が多くなると、最後は”破綻”につながる可能性が高くなります。そうならないためにローンの返済割合を落としたり、利回りの高い物件で安定した家賃収入を得ること必要になります。
最近では、とくに都市部の医者、士業、有名企業のサラリーマンといった属性の良い人たちが、「低利回り×高金利」で物件を購入することで、持ち出しが多くなり投資が失敗するケースが多くなっているようです。
幸いこうした属性の人達は本業のサラリーマン収入が多いので、破綻までは行かないケースが多いのも事実です。したがって「不動産投資で破綻した」というニュースが表沙汰になりにくいことで、実質利益の出ない経営になっている人はけっこういると思われます。
インカムゲインを主軸にする
私が考えるサラリーマン大家が失敗しないための一番の投資方法は、インカムゲイン（家賃収入）に着目するということです。
例えば、首都圏の1億円のRC物件を購入すると、経費やローン返済を引いたネット利益は、通常は100万円〜200万円と言われています。ネット利益にすると1〜2％の実利ということになります。これが私のような地方の不動産投資だとだいたい7〜8％くらいのネット利益が出る物件を購入しています。
首都圏と地方それぞれ1億円投資した場合、首都圏だと150万円くらい、地方だと固く見ても600万円くらいの利益になります。これは5年間だと首都圏は750万円、地方だと3000万円で2250万円の利益差が生じています。10年間では1500万円と、6000万円で4500万円の利益差が生じてきます。
不動産投資で「破綻寸前になっている」「ぜんぜん利益が出ない」というニュースの多くは、低利回りの物件で多額の融資を引き、高金利で購入するなどのケースがほとんどです。逆に、地方の物件を高利回りで地道に運営していたのに破綻してしまった人など私は聞いたことがありません。
すでにインカムゲインが多額にある人が、資産の組み換えで首都圏の資産性（土地値）のある不動産を購入するのであれば問題ないと思いますが、投資初期の人は間違ってもネット利回りが1％や2％の物件を買わないように注意しなければいけません。
1棟買って老後まで25年〜30年運営し、老後資金の足しにするような投資手法というのもありますが、そういう物件の多くは利回りが極端に低く、手残りがほとんどありません。手残りが無ければ、手元キャッシュも貯まらず、次の物件を買えないという負のスパイラルに陥ります。
これから不動産投資をはじめて、できれば将来はサラリーマンリタイアして自由の身になりたい人は、インカムゲイン（ネット利益）の出る物件を軸にまずは購入していくことが一番の近道だと思います。