離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい？

結婚をして苦労を重ねて、二人でようやく手にしたマイホーム。しかし、いつの間にかお互いすれ違い、残念ながら離婚することになってしまった場合に困るのが残った家の処分ですね。

その家は30年～35年の住宅ローンを組んで購入しているので、住宅ローンが残っている場合はどう処分していいかわからない人も多いと思います。

実際に住宅ローンの残っている家は売ることが出来るのか、もし家が売れ場合に住宅ローンを返してもお金が残る場合はどのように分与すれば良いのかについてお話ししたいと思います。

離婚で家を売る事になり、住宅ローンが残っている場合、どうする？

自宅を購入する場合は住宅ローンを組みますが、通常は期間中支払いを行い全額返済して終了となります。
仮に住宅ローンの返済が終わっていれば、離婚することになっても、売却して財産分与、慰謝料の支払いに充てることが可能です。
しかし、離婚で家を売る際には住宅ローンが残っている場合がほとんどだと思います。

その場合どうすれば家を売ることが出来るのでしょうか。

住宅ローンの返済がある程度進んでいれば、家を売ったお金で返却することが出来ますので問題ありません。

しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は非常に困ります。

不動産屋に実際に出された見積もり額が住宅ローンを下回った場合の選択肢とは？

通常は、家の売却価格を決める際に住宅ローンの残債よりも高い金額で売りに出しますが、住宅ローンの残債が多い場合や購入価格よりも家の相場が大きく値下がりしている場合などは住宅ローンの残債よりも高い金額で売りに出してもほとんど売れないので一般の売却が出来ません。

特に問題になるのは夫が住宅ローンの借り入れの名義人で妻が保証人の場合や夫と妻が共同で借り入れしている場合です。

家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る為、家を売ることができないので離婚後もそのまま住宅ローンを払わないといけません。

離婚協議の財産分与で妻がその家に住んで夫が引き続き住宅ローンを支払う場合など、夫が支払えなくなると妻が代わりに支払わないといけません。
もし、どちらも支払いが出来ない場合は競売にかけられ家を失ってしまうことになります。

競売を避ける方法としては、弁護士などに債権者との間に入ってもらう任意売却という方法があります。任意売却は競売よりも高い価格で売却し、債務整理を行って債権者と返済について協議を行い、返済方法の見直し等を行います。

共同名義殿の場合や一方が保証人になっている場合など任意売却するのに二人の意思確認が必要になりますので、出来れば離婚前に任意売却して債務整理を行い、離婚した方が良いでしょう。

所有名義が夫の住宅ローンを離婚後にその家に住む妻名義に変更することは出来る?
所有名義とは、その家を購入時にその物件の所有者の名義を登記することです。夫が所有者であれば夫名義、夫と妻の二人が名義人であれば二人の共同名義となります。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合、夫名義の家を売らずに妻が住む場合に妻に名義変更は可能なのでしょうか。

共同名義であれば、住宅ローンも共同名義になっていることが多く、夫を外して妻名義にすることは可能です。しかし、その際には妻が一人になっても住宅ローンを支払える能力があるかどうか問われますので、金融機関に事前に許可を取る必要があります。

難しいのは夫名義の住宅ローンを妻名義に変更する場合です。

夫の収入をもとに金融機関は審査をしているので、妻に夫と変わらない収入があれば問題ありませんが、妻が無職の場合だと名義変更することは難しくなります。
その場合は、引き続き夫が返済することになりますので、夫が養育費や慰謝料として支払いとして、住宅ローンの支払いを引き受けてくれる場合は妻はその家に住むことが出来ますが、夫が承諾しない場合や夫の支払いが滞った場合は任意売却や最悪の場合は競売にかけられることになります。

慰謝料として、そのまま夫が住宅ローンを支払う場合、

売却する物件の例

例えば、3000万円の物件を元利均等方式の固定金利2%、期間30年をすべて住宅ローンで借りた場合。

10年後に離婚すると住宅ローンの残債は22,436,253円（住宅ローン返済額シュミレーションサイトをご参照ください）となります。

この住宅ローン残債22,436,253円を上回って売ることが出来れば問題ありませんが、それ以下となるとそのまま返済を続けるか、任意売却をする等検討が必要になります。

家を売った際に入る売却益はどのように分与すればいい？

家を住宅ローンよりも高い価格で売ることが出来た場合は、住宅ローンの残債も問題なく返済できますし、
もし、購入価格よりも高い値段で売れた場合は売却益が出ますので、その売却益は課税所得となり税金を支払う必要があります。

離婚を機に家を売って残ったお金については、お互いに財産分与を行う必要があります。

例えば、売却後500万のお金が残った場合は、それぞれ250万ずつすることになります。

又、どちらか一方がそのまま住みたいという場合は、売却後すれば500万円になるわけですから相手方に250万円を支払う必要があります。