東京23区のワンルームでも安心できない？ 不動産投資の落とし穴
マイナス金利の導入と金融機関の不動産への融資拡大など、不動産投資への好材料が続いています。
また、東京都は４年連続で転入超過数が上昇しています。その約90％が若年の単身世帯のため、都内のワンルーム物件が不動産投資の対象として注目されています。
リスクが低いと言われている不動産投資ですが、物件の選び方を間違えると望まない結果になってしまいます。
※弊社にお寄せいただいた話を基に作成しています。
【ケース1】いつか好転する日まで待つしかない？
物件の種類：単身者向けマンション（新築）
場所：東京23区内
《概要》
新しい資産運用を考えていたところ、新築マンション投資の新聞広告があり、少ない自己資金で資産形成ができるということで、資料請求をしました。
いくつかの物件を検討して、その中で自分でも住みたくなるような投資用マンションがあったので、3000万円以上の投資用ローンを利用して購入しました。
しかし、購入当初に10万円以上で設定されていた家賃は、ディベロッパーが独自に決めていて、同じエリアの家賃相場とは大きくかけ離れていました。
そのため、ひとたび入居者が退去すると同じ家賃では、次の入居者が決まりません。大幅に家賃を下げて募集するしかありませんでした。
新築ワンルームマンションは「ワンルーム規制」によって、都心での建設が難しくなっています。そのため、郊外への建設が進んでいます。つまり、需要と供給のバランスが崩れていくのは容易に想像できます。
家賃を下げたことによって、月々のローンの返済が家賃を上回ってしまい、持ち出し分が増えてしまいました。
仕方なく売却しようにも、頭金をほとんど投入していないので、相場の価格で売却しようと思っても数百万円のマイナスになってしまうとのことでした。
写真はイメージです
《気をつけたいポイント》
- 新築マンションの購入費用には建築費や広告費が含まれている
- 家賃設定も新築プレミアムとして高めに設定されている
- 都心・駅近の優良な物件は高額で、郊外の物件は需給のバランスが崩壊しつつある
《安心できるワンルーム投資》
- 購入価格と家賃設定のバランスのよい築浅中古マンション
- 新築と遜色のない設備・仕様の築浅中古マンションを選ぶ
- 中古マンションの中には都心・駅近物件もある
【ケース2】利回りは家賃収入があってこそ
物件の種類：単身者向けマンション（築古）
場所：東京23区内
《概要》
マンション投資に興味を持ったので、本やインターネットで情報を蓄えてきました。
集めた情報をまとめると、東京23区内の中古ワンルームが最適であることも分かってきました。
実際にセミナーに参加した後、どんな物件があるのか聞いてみたくて、個別相談も受けてみました。
頭金を貯めてから始めようと考えている、と伝えるとフルローンでも可能と言われました。
さらに、築古の1000万円以下の物件を紹介されました。
「利回りもいいので、この物件で始めてみませんか。うまくいったら増やしていきましょう」
担当者が収支のシミュレーションを見せて勧めてきます。
何事も経験からと思い切って始めてみました。
家賃保証について聞いてみましたが、入居者がすぐに見つかるはずだからという理由で、管理手数料の安い集金代行を勧められました。
しかし、購入時に入居していた人が退去してしまうと、次の入居者がなかなか決まりません。
また次の入居者が決まっても、契約を更新する前に退去してしまいます。
このように入れ替わりが頻繁にあるので、退去の度に原状回復費用がかかります。
また、付属の設備も経年劣化で次々と壊れるので、出費が増えていくばかりです。
写真はイメージです
《気をつけたいポイント》
- 空室時の利回りはマイナスの利回り
- 価格が安い物件は、お手頃ではなく需要がないから
- 古くなった室内設備を交換することもあり、原状回復費用が必要以上にかかることも
《安心できるワンルーム投資》
- 新築と遜色のない設備・仕様の築浅中古マンションを選ぶ
- 原状回復費用の一部負担や設備保証などのサービスを利用する
- 利回りよりも長期的に安定して家賃収入が得られるか確認
【ケース3】部屋数の問題でもありました
物件の種類：単身者向け1棟アパート（新築）
場所：東京23区内
《概要》
相続税対策として、所有している都内の土地にアパートを建設しました。
建設を検討している時に施工会社から
- 東京23区内はワンルーム賃貸の需要が高い
- サブリース契約で空室時でも心配ない
- 狭小地でも1棟アパートが建てられる
と説明があったので、安心していたそうです。
アパート経営の開始時は満室になりましたが、ひとたび退去者が出ると後が続きません。
近隣のマンションと比較してみると、
- 各部屋の間取りが狭い
- ユニットバスの代わりにシャワールーム
- 郵便ポストが屋外にある
- エントランスがないため、オートロックもなくセキュリティが不十分
- 近隣の賃貸物件と家賃設定に大きな差がない
と、不利な条件が揃っていました。
さらに2年後、家賃の見直しがあり、管理会社から現状の家賃保証ができない、会社が傾くとまで言われて仕方なく値下げをしました。
写真はイメージです
《気をつけたいポイント》
- アパート・マンションに適した立地か確認
- 入居者に好まれる設備と仕様
- 投資資金に見合った家賃設定
《安心できるワンルーム投資》
- 設備・仕様が整ったマンション
- 単身者の需要が高い東京都心部
- 購入価格と家賃設定のバランスのよい築浅中古マンション
