中古マンションの住宅ローン

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
１０年の間の真ん中で１度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
１０年の間の真ん中で１度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Aベストアンサー

ここまで計算出来ているのですから、ご自分で判断出来るのではないでしょうか？基本的に家賃が無くなって、住宅ローンと固定資産税（年10万円～）と修繕費用（10～20年毎に100万円単位）を払えれば良いのですし。
一言加えるとすれば、定年以降の支払いと金利上昇時にどうするかだけです。前者については繰上返済をすれば可能ですが、８年分となるとかなりの高額になると思います（年１％の金利で定年時に520万円、２％で590万円、３％で660万円）。なので、最初から定年までのローンで試算しておきましょう。後者は全期間固定金利（年３％程度）でも払っていける試算にしておき、変動金利や短期間固定金利を選択したとしても、差額は貯蓄しておき将来の金利上昇に備える方が安心です。
具体的には、収入の25％を返済に充て（月93,750万円）、年３％の固定金利で定年までのローンを組むと2080万円借りられます。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
現在の家賃より高くなるので、固定資産税や修繕費用を含めて現在の家賃と同額にするなら、月６万円位の返済が妥当ということになり、1330万円の借り入れということになります。ただ、ボーナスがこれからも安定して出るなら、先述の試算でも問題は無いですが…。
ボーナスは当てにせず、家賃との差額を他から捻出もしないで定年以降のローンで先延ばしする場合は、奥さんがパート等で将来働くことが条件になると思います。子供の教育等にどのくらい費用を掛けるのかも家庭によって違うので一概には言えませんが、１人当たり1000万円のローンを組んだのと同じだと思っても良いくらいですので、これからお金が掛かってくると思います（学校によってはもっと高額になります）。

こんな感じでギリギリの生活をしていますが、3,000円くらいのマイホームを購入は無謀でしょうか？やっていけるでしょうか？＞
今まで多くの貯蓄もされ頭金も多いですし、今現在も多くの貯蓄を毎年計上出来ているようですので、無謀とは縁遠いと思います。

ここまで計算出来ているのですから、ご自分で判断出来るのではないでしょうか？基本的に家賃が無くなって、住宅ローンと固定資産税（年10万円～）と修繕費用（10～20年毎に100万円単位）を払えれば良いのですし。
一言加えるとすれば、定年以降の支払いと金利上昇時にどうするかだけです。前者については繰上返済をすれば可能ですが、８年分となるとかなりの高額になると思います（年１％の金利で定年時に520万円、２％で590万円、３％で660万円）。なので、最初から定年までのローンで試算しておきましょう。後...続きを読む

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今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万　X　2.1%　X6年分
単純に6倍にはなりませんよ　利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1％以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Aベストアンサー

> どこの銀行でも
かどうかは存じませんが、徴収しているところもあるようですね。
検索してみましたら、いくつか見かけました。
例えばこちらとか（こちらがご質問者さまのご利用銀行でしたら例示になりませんが）。
http://www.chibabank.co.jp/kojin/sumai/qa_07.html

ボーナス併用部分についてのみ未払い利息を徴収するところもありましたし。

その面倒（？）を避けるため、私の勤務先では、できる限り「返済日を借り換えによる全額繰上返済日」にしていただいていますが（私が住宅ローンを担当していた期間は短かったので、このパターンしか経験していません。今は規定も確認していないので、実際にどうなっているかは不明です）。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税＋住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

　10年分のローン控除の合計：　\1,352,300
　　　20年分の利息分の合計：　¥1,276,534
　　　　　　　　　　　差分：　\ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


　10年分のローン控除の合計：　\1,166,300
　20年分の利息分の合計　　：　¥ 979,943
　　　　　　　　　　　差分：　\ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


　10年分のローン控除の合計：　\1,352,300
　20年分の利息分の合計　　：　¥1,107,415
　　　　　　　　　　　差分：　\ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税＋住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

　10年分のローン控除の合計：　\1,352,300
　　　20年分の利息分の合計：　¥1,276,534
　　　　　　　　　　　差分：　\ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


　10年分のローン控除の合計：　\1,166,300
　20年分の利息分の合計　　：　¥ 979,943
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Aベストアンサー

#1です。

＞固定２％プラスフラット35

これは同じ銀行でプロパーローンとフラット35の併用ということでよろしいでしょうか。

＞借入金は1300万円なのですがこれら全てが1300万を基準に計算されるのでしょうか？

ローン借入額から算出されるのは次のものです。

登録免許税
抵当権設定登記
司法書士手数料
(？)融資手数料
金銭消費貸借契約印紙
火災保険
団体生命保険

要するに、ローンにかかる費用はローン金額を元に計算されます。
上記のうち、登録免許税はフラットの分は非課税です。
司法書士の手数料は、併用すれば2倍かかる場合もあれば、少々の上乗せで済む場合もあります。
司法書士は不動産屋の斡旋となると思いますが、人により料金が違います。
融資手数料というのは、不動産屋が独自に徴収するものでしたら、一般的ではないのでどれくらいの料金かは私にはわかりません。
フラットの事務手数料が(ご質問の金融機関では)31500円ですね。
団信はフラットの方の借入額に対してかかります。
銀行のプロパーローンのほうは、団信込みの場合が多いので、多分団信保険料はかかりません。
その代わり、銀行ローンは保証料がかかると思います。
これも借入額に比例します。
火災保険は基本的には物件の評価額から算出されますが、ローン借入額を上限とする場合もあります。

＞8月に本契約を結び手付の一割を支払うのですが

ということは、まだ契約をしていないのですね。

＞本審査は契約後だと知りビックリしました。

これは普通のことです。
契約前に事前審査を行い、事前に通れば本契約を結ぶのです。
そして本審査で通らない場合に手付金を返してもらえるように、ローン特約条項が契約書についているかは必ず確認しましょう。

#1です。

＞固定２％プラスフラット35

これは同じ銀行でプロパーローンとフラット35の併用ということでよろしいでしょうか。

＞借入金は1300万円なのですがこれら全てが1300万を基準に計算されるのでしょうか？

ローン借入額から算出されるのは次のものです。

登録免許税
抵当権設定登記
司法書士手数料
(？)融資手数料
金銭消費貸借契約印紙
火災保険
団体生命保険

要するに、ローンにかかる費用はローン金額を元に計算されます。
上記のうち、登録免許税はフラットの分は非課税です。
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Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Aベストアンサー

住宅ローンの契約書に書かれていると思いますが
通常、住宅ローンは賃貸ＮＧです
銀行にばれれば一括返済です
住宅ローンはご本人が所有し、ご本人またはご家族がお住まいになる
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
が通常で賃貸にする場合とは金利を含め条件が違うため
住宅ローンは使えません
最悪一括返済を求められ、拒否すれば
詐欺罪で告訴されます
このあたりは契約書を確認ください
また住宅ローンを完済していれば問題ないです
どうしても財産として残したのであれば
銀行と相談されてみればいかがでしょうか？

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間５年の６年目では？
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年８月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
（何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが）ということは、「平成20年6月26日を始期とする３年固定特約をし、その適用金利が1.95％」ということでしょうか？

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700～1,800万円
当初適用利率：1.20％（３年固定）
返済期間：20年
２回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95％
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね（現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります）。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ？
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年＝120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。　

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか？
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか？
33万円でも繰上返済はできるのですか？
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか？
＃１さま、＃２さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間５年の６年目では？
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年８月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
（何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが）ということは、「平成20年6月26日を始期とする３年固定特約をし、その適用金利が1.95％」ということでしょうか？

当...続きを読む

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#3です。
資金計画や家族構成をお聞きになってやはり、この住宅購入は絶対止めるべきではないかと思いました。
私はファイナンシャルプランナーでもありませんし、不動産の専門家でもありませんので、単なるお節介な意見になってしまいますが、参考になさってください。

まず年収340万に対して、いくらの住宅が身の丈に合っているかということですが、これは個々のケースに寄りますので、具体的な生活設計プランをご自分で計算されることをお勧めします。
まず給与（手取り）を収入として、食費光熱費などの生活費、保険代、車費用、育児費、そして住居費を出費として表にしてみてください。
収入から出費を引くと残高が貯金できる額になりますね。
それを定年（60歳まで？）まででいくら貯金ができるか
計算してください。
そして65歳から公的年金が収入となるわけですが、支給される年金額を社会保険庁のＨＰで試算してみてください。
ただし、この試算は現行の制度によるもので、将来私たちがもらえる頃には大幅に減額されていることが予測できます。
先ほどの60歳時点の貯金額と年金収入が、老後資金となるわけです。
（死ぬまでの間に貯金は取り崩して使うことになりますので、例えば85歳まで生きるとしたら35（年）と12（月）で割ってみて（概算ですが）毎月の補充できる額を出しましょう。）

将来の年金は夫婦二人が生活できるほど支給されるとは思えませんので、しっかり貯金をしなければなりません。
それによって、今現在の住居費が決まってくるのです。
1700万のローンを組んだら、貯金はできなくなると思いますが、如何でしょうか。
いくらの借入ならば大丈夫そうかはご自分でよく計算してみてください。

それから借金して住宅を購入するなら、支払いできなくなった場合のリスクヘッジを考えなくてはなりません。
質問者さまの資金計画にはそれがないように思います。
リストラに遭ったり、病気になったり、いつ支払いができなくなるとも限らないのです。
一番有効なリスクヘッジは頭金を多く入れることです。
よく頭金は２割以上入れましょうというのは、単に借入額が少なくなるからというわけではないのです。
仮にローンを組んですぐに質問者さまが支払不能になる事態になったとします。
そうなるとフルローンを組んでいると1700万丸々残債が残ってしまっているのです。
ではその時、その家が1700万で売れればいいのですが、まずそのようなことは有り得ません。
仮に1300万でしか売れなかったとしたら、400万もの借金が残ることになるのです。
つまり頭金を出した分だけ、すでに自分の所有物（財産）になるわけですから、多く頭金を出せばいつの時点で売っても残債割れの危険が低いということなのです。

予算的に苦しければ絶対に住宅購入は見合わせた方がよいと思います。
買ってからは逃げ場がないんですよ。
マンションは購入価格はほんの氷山の一角です。
買ってから本当にお金がかかります。
賃貸で頭金を貯めてから購入を検討されては如何でしょうか。

#3です。
資金計画や家族構成をお聞きになってやはり、この住宅購入は絶対止めるべきではないかと思いました。
私はファイナンシャルプランナーでもありませんし、不動産の専門家でもありませんので、単なるお節介な意見になってしまいますが、参考になさってください。

まず年収340万に対して、いくらの住宅が身の丈に合っているかということですが、これは個々のケースに寄りますので、具体的な生活設計プランをご自分で計算されることをお勧めします。
まず給与（手取り）を収入として、食費光熱費などの...続きを読む