昨今流行りのシェアハウスですが、不動産投資向けの物件として見た場合には、どのような価値があるのでしょうか。実は、シェアハウスには特有のリスクがあるのです。この記事では、シェアハウス投資に内在するリスクをご説明します。
コストがかさむため小規模投資が難しい
シェアハウスはその特性上、複数人が住めるだけの広さを持つ物件を用意する必要があります。ワンルームマンションをシェアハウスにする訳にはいきませんから、投資するにはそれなりの物件を用意する必要があり、当然投資に必要な金額も大きくなりがちで小規模投資が難しいのが実情です。
不動産投資は安定性の高さが魅力ではありますが、希望が大きくなればなるほど失敗したときのリスクも大きくなってしまうため、シェアハウスのような規模の大きい投資は初心者向けではありません。成功すれば大きな利益が見込めるものの、リスクを考えると安定性があるとはとても言えないのです。
シェアハウスでは初期費用が大きくなるだけでなく、物件の維持管理に必要なランニングコストが膨らんでしまうのも大きなリスクの一つです。シェアハウスでは大人数で風呂やトイレ、キッチンなどの設備を共同利用するため通常の物件よりも損耗が激しく、修理頻度や交換のための費用がかさんでしまいます。
住宅そのものに関しても住む人間が増えればそれだけ痛みも激しくなるため、維持管理にかかるランニングコストの増大は不動産投資における大きなリスク要因となってしまいます。不動産を守るためにかける保険費用に関してもシェアハウスの場合は一般住宅とは異なる基準で計算される可能性が高くなります。
シェアハウスは費用のかかるキッチン・トイレ・風呂などの設備を共同で使えますので新規に建築する際にはそういった共有部分の初期投資が少なく済むため、大きな収益が見込めるというメリットはありますが、やはり部屋の数だけランニングコストは増えてしまいますので、小規模投資の対象としては不向きな物件となります。
住人同士のトラブルが発生しやすい
他人同士が一つ屋根の下で暮らすシェアハウスには、常に人間関係のリスクが付きまといます。住人同士がルールを守って仲良く生活してくれればいいのですが、同じ空間で複数人が同居するとなれば、ケンカや様々なトラブルなどが発生することは避けられません。
特に2020年東京オリンピックの需要で日本に来る外国人が増えており、生活習慣や文化の違う者同士が同居することで今後シェアハウスに関するトラブルが増えていくことは容易に予測できます。
トラブルが一時的かつ小規模で住人同士で解決すれば大きな問題にはなりませんが、エスカレートして重大な事態が起きれば一大事です。問題を起こす人物に退去を促さなくてはいけない事態も想定されますが、退去要請に素直に従うという保証はありません。
強制退去ともなればさらに費用がかさんでしまいますし、問題のある人物が居座るせいで他の入居者が寄り付かなくなってしまえば、空室が増加して収益に大きく影響してしまいます。
住人トラブルのリスクを避けるためには入居者が守るべきルールの徹底や役割分担の明確化、設備を使う順番など予め様々なルールを決めておく必要があります。シェアハウスに友人を泊めたことによるトラブルも多いため、本人だけでなく客人に関するルールもしっかりと決めておく必要があります。
何かトラブルが発生した時に素早く対処するために管理会社を利用する必要もあります。不動産投資では自分で物件を管理して費用を節約する方法もありますが、トラブルが起きがちなシェアハウスの直接管理は時間や手間がかかり現実的ではありません。場合によっては喧嘩の仲裁など非常にやっかいな仕事も含まれるため料金が割高になる可能性もあり、トラブル要望のために必要な管理会社にかかる割高なコストもシェハウスであるがゆえのリスクの一つです。
収益物件の選択肢が少ない
シェアハウスを経営するためにはある程度の広さを有する物件が必要ですが、問題はシェアハウスに適した良質な物件が少ないことです。シェアハウスに済むのは単身者の若年層が中心です。そのため、アクセスや周辺環境が若者にとって便利なエリアを選ぶ必要がありますが、そのようなエリアにはシェアハウスに使えるような広さを持つ物件は少なく、資金があっても候補となる物件が見つからない可能性があります。
シェアハウスに使われるのは十分な広さを持つ一軒家が基本ですが、学生に人気のエリアはファミリー世帯が少なく、シェアハウス向けの物件を見つけるのは簡単ではありません。選択肢が少ないため目的の物件が見つかる可能性は低く、シェアハウス用の建物を一から自分で新築するとなるとコストが膨らんでしまい収益性が低下してしまいます。
シェアハウスそのものの歴史は浅く、せいぜい10年程度です。以前シェアハウスとして使われていた物件が中古市場に流通するケースはほとんど無いため、使えそうな物件を見つけてリフォームするのが一般的ですが、シェアハウスに使えるような広い物件は価格が下がりにくく安く購入するのは困難です。
不動産投資は収益物件を見つけられるかが成功のカギとなりますが、シェアハウス投資では物件の候補探しが困難なため収益物件どころか投資対象が見つかるかどうかすら保証はありません。シェアハウス投資の最大のリスクは不動産投資の第一歩となる物件選びに潜んでいます。シェアハウス投資を行う場合は長期戦になることを覚悟し、時間と手間を惜しまず広く物件情報をチェックし、条件に合う物件を根気よく探し続けましょう。
まとめ
シェアハウスは契約する入居者の数が多い分、多くの家賃収入を得られますが、契約者が多いが故のリスクも当然つきまといます。初期投資や維持費もかかる上、入居者同士のトラブルといったシェアハウス特有の問題もありますので、そういったリスクも踏まえた上で投資を行うかどうか判断することが大切です。
