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日本のリゾート地と言えば「沖縄」でしょう。
実は今沖縄ではリゾート需要だけではなく、収益物件を所有したいという大家さんも増えており、沖縄での不動産投資が非常に注目を集めています。沖縄の人口増加率は東京と比べると1.5倍以上増え続けているのに、住宅施設が少ないため入居需要が多く、不動産会社に広告費用を支払う習慣があまりないことも人気に拍車をかけています。
そんな沖縄の不動産投資事情は実際どのようなものなのか？現在、沖縄で4棟68室を管理し、家賃収入で年間6000万円を稼ぐカリスマ不動産投資家の三浦弘人さんにお話を伺いました。
沖縄県が人口増加率で全国トップに
編集部：まず、沖縄の不動産投資の市況について、教えていただけますか？
三浦：総務省の平成27年の国勢調査によると、沖縄県の総人口が143万4138人で平成22年の調査から比べると4万1320人増えて、人口増加率でいうと、全国で最も高い3％なのです。増加率で沖縄県がトップになるのは、初めてなのですが、沖縄は全国1位の出生率を背景に人口増加を維持しているんです。ですので、賃貸需要は非常に高い不動産投資に有望なエリアなんですね。
編集部：三浦さんが、不動産投資をスタートしたのは、いつ頃からですか？
三浦：2004年からです。きっかけは、自分が考えた間取りであれば、家賃収入を絶対に得られるという確信があったからです。前職が大手ハウスメーカーの市場調査を行う家賃審査部門で5000棟以上の物件の特徴と家賃の相関性を調べてきたということがあります。しかし、その根底を探って行くと、私自身、転勤が多く、住みやすい部屋がなぜこんなにも少ないのだろうかと思ったことがきっかけになっていますね。全国転勤で部屋探しをしては、引越しを繰り返していたので、自分の住みたい部屋と使いにいくい部屋がだんだんわかってきたんですね。そこで、自分が住んでもいいという満足できる部屋を作りたかった、というのが大きいと思います。中古物件になると、ある意味、自分が本当に満足できるような部屋で勝負することができません。そこで、一から作って経営をする方が、きちんとした事業計画通りに運営できると考えて実践しました。
住みにくい部屋の定義
編集部：三浦さんがおっしゃる住みにくい部屋の定義とはどんなものですか？
三浦：例えば、玄関を開けると家の中全部が見えてしまう間取りですね。これだと、他の人が入ると家族で食事しているのが丸見えになってしまいます。普通はホールドアとか玄関を開けても見えないようになっている工夫があったりするものですが、そう言う設備がない部屋はちょっとダメですね。あとは、細かいことですけれども、トイレの出入口がDKにある部屋もダメです。あとは、沖縄で言えば、沖縄の人は、シャワーしか浴びない人が多いんです。ですので、部屋の中に浴槽がないという部屋も珍しくありません。
編集部：全国を転勤で回っていて、これはダメだという印象を受けたお部屋はどんなものがありますか？
三浦：ソファを置きたいけれどもソファを置けるスペースがない間取りとか、昔の団地みたいな部屋ですね。部屋というのは部屋数ではなくて、広さだということが使ってみるとわかるんです。当時、子供が生まれるから部屋数が多い3DKがいいよねと分からず借りていたのですが、すごく使いづらかったとか、そのようなことも色々と経験でわかってきました。
ファミリータイプは避ける
編集部：そのようなご経験が投資にも役立っているのですか？
三浦：例えば、所有物件の中にファミリータイプの物件はないんです。そこで目をつけたのが1LDKは一人や二人の方だけでなく、小さなお子さんがいる方にも対応できるから、1LDKの間取りは非常に効率がいいと思っていました。
沖縄で物件を建てていくなかで、理解したのは、駐車場を世帯数分つけないと、入居者の募集活動に支障が出るということ。土地購入から初めた時に、やはりある程度の大きさの土地を買わないと難しいという部分を感じていました。
家賃収入だけでなく、売却益も狙う
編集部：お持ちの所有物件は、現在4棟を所有していらっしゃるそうですが、沖縄のどのエリアが中心なのですか？
三浦：私の所有物件は那覇市のみです。以前は沖縄本島に散らばっていたんですが、賃貸需要が高い中心部に集中させるという方針へ変えました。物件を整理した理由は、賃貸需要が悪いからではありません。ずっと入居状況も良かったんですけれども、沖縄では売り手市場の状況なので中心部に集中させるための資金を作るために、希望の売買金額以上で売却することができたのが、とても大きいですね。
調査して出した結論は、需要の高い地域では店舗付き物件で、居住用の駐車場はほとんどなくても問題ないということです。1階部分が店舗で2～4階がアパートなのですが、グレードが高い仕様にして30㎡ぐらいの広めの1Kを建築しました。バルコニーにウッドデッキを敷いた仕様になっているのですが、これは、ちょっと外でパソコンをいじったり、本を読んだり、そういうことができるようなバルコニーの奥行きをとった造りになっています。
編集部：整理した経緯を教えてください。
三浦：沖縄県の名護市（沖縄県北部の市）で2004年に建てたマンションがありました。土地と建物で6800万円の物件で RC造でしたが、12年経って2015年に売却した時には、7200万円になりました。続いて2010年に土地と建物の6300万円で建築した物件は2011年に7500万円で売却して次の物件の頭金に充てました。
もう一つの物件は、豊見城市豊崎という那覇空港の南に広がる場所に建てた物件です。これは土地と建物で1億2500万円で建築しました。これは2億500万円で売却することができました。高く売却できたのは、土地価値と建物の企画力。東京でイメージすると、お台場みたいな感じでしょうか。商業施設もできたり、ビーチも整備されたりして、一気にブランド価値のあるエリアに変貌したという感じです。それがやはり大きいですね。
今後の開発を狙って投資する
編集部：実際に開発はいつ頃から行われたんでしょうか？開発を狙って、そのエリアで勝負をしようとした感じでしょうか？
三浦：開発が本格的にスタートしたのが、2008年からですね。それを見越して購入しました。私がその土地を買った一番の決め手は、空港の南のエリアは埋立地だったんですけれども、空港から近いことと、新しいバイパスが開通するのが決定していたというか、すでに工事が進んでいたからなんです。
もう一つは、ダイワハウスさんが、アウトレットモールを開発して、その周辺が、ヤマダ電気とか、イオンタウンみたいな感じで開発をするということが新聞に出ていた。その時点でこの街は変わるなと確信しました。
自分で企画したマンションを建てる
編集部：三浦さんは、どのような不動産投資の方法をモットーとされているのですか？
三浦：私の場合は、自分で企画をした新築のマンションに投資をする手法です。土地購入から企画をして建物を建築すると徹底しています。多くの方は、中古の収益物件を購入したり、不動産会社が建築した新築の物件に投資をされたりしていますが、他の方と違うところはそこですね。投資しているエリアは、那覇新都心になります。この那覇新都心というエリアは沖縄県全域で一番人気の地域で、東京で言えば、恵比寿や吉祥寺のようなブランド化されている街です。ブランド力がある街ですから、そこに住むことのステータスみたいなものがあるんです。
編集部：家賃相場も高いと聞きました。
三浦：那覇新都心に最寄りの駅は、ゆいレール（モノレール）の古島駅とかおもろまち駅になりますが、1LDK40㎡くらいで7万円を超えるぐらいですね。ちなみに私は家具家電をセットして、だいたい月10～12万円で貸しています。那覇市の家賃相場が6～7万円ぐらいなのですが、高額で貸せている理由は、本土から来る人をターゲットにしているからです。
編集部：なるほど、そうなんですね。
三浦：沖縄のアパートというのは、安く建築して、安く貸すという、沖縄県民のお財布に優しいお部屋というのが一般的なのです。しかし、私は大手ハウスメーカーで市場調査を行う家賃審査部門にいたので、本土の人への潜在的な賃貸需要というのを知っていました。だから、ニーズに適した物件を建築すれば、必ずお客様を呼び込めると考えたのです。ターゲットを地元の人たちではなくて、物件に付加価値をつけて、高い家賃を支払うことができる本土の人たちをターゲットにしたということが大きいですね。本土のお客様を呼び込むためには、人気の地域でないとできないので、那覇新都心で勝負をすることに決めました。土地の値段が高かったのですが、家賃で必ず元を取れるという自信があったので、そういう方法を取ったのです。
家賃相場を調べる方法
編集部：あるエリアの客付状況や物件の反響というのは、どのように調べるのですか？
三浦：前述した通り、私の前職は大手ハウスメーカーの市場調査を行う家賃審査部門です。物件の家賃を決める時には、周辺の物件の間取り、管理会社、バルコニーの向きと、設備などをデータ化したデータベースから家賃を客観的に算出していました。家賃審査部門というのは社長直属の部署で、中立的な立場で家賃を算出し、採算が取れるかどうか審査するという部門なんです。なぜそのような部門が必要なのかというと、アパートを販売している営業部門は、地主さんの気分をよくするために相場以上の家賃に設定して、なんとか契約を取ろうとする訳ですけれども、それをやると、現状と合っていない家賃ですから空室が出てしまう訳です。そうなると家賃を下げることになる。オーナーさんにお願いして家賃を下げる訳ですが、会社の信用を失ってしまう。そういうのを止めようと創業の社長が家賃審査部門を作ったという訳です。
だから会社が一度決めた家賃を10年間は絶対に変えないと決定しました。オーナーも会社も金融機関も納得できる家賃の根拠を示すために、データを取り続けたということです。データを取り続けていた部署にいたので、自分の中でこうしたらさらに家賃収入が得られれるのではないかという物件がわかってきたのです。
編集部：家賃を決める時は、何の根拠もないことが多いですからね。
三浦：そうですね。不動産投資というと利回りとか、築年数や銀行が見る積算評価とかそういう数字に目がいってしまう。結局、数字のマジックで満室時の家賃の利回りを出す。表面利回りに踊らされてしまうのですが、実際には間取り図を見たり、設備を見たりすれば、本当にその物件がどれだけ魅力的な物件なのかということがわかるはずです。
物件選びのポイント
編集部：利回りに惑わされないためにも、間取りを見てある程度、物件に需要がないとかあるとか、見るべきポイントを教えてください。
三浦：まずは、気をつけるのは、やはり、ワンルームだったら、できるだけ7畳以上＝8畳は欲しいというところでしょうか。入居者の要望として少しでも広い方がいい。窮屈なお部屋が敬遠されてきていると思います。
例えば、沖縄の場合であれば、1Kで8畳を確保すれば、入居状況は築年数に関係なく競争力はあると思います。よく設備や家具といった備え付けのものに気を取られる人が多いのですが、部屋が6畳とか肝心な部屋が狭い場合が多い。利回りよりも広さに注目すべきだと考えます。
あとは、現地をしっかり調査をするということ。例えば、共用施設ですよね、補修が必要なものとか。物件の傷み具合をきちんと見る。そして、敷地内に、どんなものがあるか確認しておく。例えば、駐車場として1台から何台かの余地スペースが取れるような敷地だったら、自動販売機か何かも置けるような余裕があるかどうかを見る。収益アップの工夫ができる土地かどうかを見るというのは、要素としては大事です。
編集部：自分で調べる以外にさらに物件の潜在的な力を調べるためには、どうすればいいのでしょうか？
三浦：物件を仲介している不動産会社に色々聞くよりは、その地域ごとに根付いた賃貸の仲介専門の会社に話を聞くということが大事です。入居者希望者の要望、需要とか、こういう風にしたら入居者を決めやすいとか、そういう声をたくさん拾うことだと思いますね。例えば、その地域で中古の物件が売りに出ていたとします。その物件のまず間取り図や場所とか、いろんな情報を仲介会社に何社か聞いて、この物件の客付状況をどう思いますか、ストレートな意見として何社かに聞いて、これだったら大丈夫だということが掴めれば検討材料にはなると思います。
客付専門仲介会社を利用する
編集部：しかし、客付の専門会社というのは、どうやって調べるのでしょうか？
三浦：自分の投資をしたい地域に行けば、不動産会社がありますが、そこへ飛び込むんです。そこで、その地域で長年やっている業者ですから、物件のこともよくわかっているし、彼らは手数料で稼いでいるので、いろんな物件の悪いところやいいところを知り尽くしているはずです。そういう中でこの物件は家賃が高すぎるとか、逆に設備がちょっとこの物件はないのがマイナスだという情報を把握している訳です。そういう客付専門の不動産会社は、常に地域の優良物件を把握していて、「今度、あの物件が空いたら俺たちが決めるぞ」と虎視眈々と狙っている訳です。だから、客付専門仲介会社が狙うような物件に蘇らせることができれば、競争力は自ずと高まります。買った後に、ただ何もしないでオーナーチェンジだけで、家賃だけもらおうというような大家さんになっちゃうと、後で苦しくなって、何をしたらいいのかわからないというような感じになってしまう。うまくいっている人を知りたいという気持ちを強く持てば、そういう形ができると思います。最初から買う物件が狭いとかあとは、場所が悪いとか、最初の段階でどうしょうもないような物件を買ってしまうことがないようにするのが大事です。
悪質業者には要注意
編集部：現地調査をしないで購入する人もいますよね？
三浦：売り物件を広告に掲載している会社も、そういう購入者がいることを狙って作戦を立てています。それに引っ掛からないことが大切ですね。現地調査をすることで、大きな駐車場がついたアパートだったとか、将来建て替えた時にこの土地の広さはいいなとか、そういうのに巡り会えることもありますし、真剣にいい物件を見にいくことですね。
あと私の専門的な見地から言いますと、不動産会社が提示している募集家賃は、最初から疑いから持った方がいいと思います。怪しい色んな悪い業者もいますからね。身内を住ませて満室にしたりとか。オーナーも高く売りたいですから、自分の所有している法人で一旦借りて、満室みたい状態にして、それで現在、満室としている。高く売りたい人は色んなことをやりますから。それに引っかからないことですね。
編集部：悪質な場合は、レントロールで確認できますか？
三浦：
レントロールだけを見て、その売却物件の状況を知るだけではわかりません。だから、裏取りではないですけれども、客付専門の不動産会社の意見を聞くことが大事です。
時間がない人は買うべきでない
編集部：そうやって不動産会社を回る時間がないという人もいますよね？
三浦：私は時間がないと思うんだったら買わない方がいいと私は思います。なぜかというと、管理会社が動いてくれない場合は、最終的には自分の足でお客様を探さなければ行けない。だから、最初から自分の目で確かめて、これだったらという形を取る方が、不安が解消されるし、私はそういうことを特にやった方がいいと思います。今は、大家さんになりたい、家賃収入が欲しいということばかりが先行しすぎている。今の時期は高く売る人ばかりが多いので、本当に気をつけないと行けないということを知ってもらいたいですね。それに融資をつけてしまう銀行も悪いとは思いますけどね。
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