マンション売却の流れ／知っておきたい5つのコツ・注意点の全まとめ

一生の中でマンションを売却する機会はそう多くありません。

つまり多くの人は、マンションの売却には慣れておらず、そもそも何から始めたらいいのか分からない人がほとんどです。

あなたも上記のひよこ生徒のような悩みや不安をお持ちではないでしょうか？

でも安心してください。手前味噌にはなりますが、筆者はマンション売却が初心者の方から年に300回相談を受けており、多くの方に満足いただいております。

難しく感じるマンション売却も本記事を読めば、あなたの中にスッと入ってくること間違いなしです。

読み終えるころには、マンション売却が成功しているのがイメージできていますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.マンションを売却するときの流れ

初めてのマンション売却・・・分からない・・・

安心してください。あなただけではなく、ほとんどの人が人生でそう多く経験することがないので当たり前です。

まず本章ではマンション売却の大まかな流れについて説明します。

それぞれ順を追って説明していきます。

あなたはここにある「不動産会社に査定相談する」「複数の不動産会社と一般媒介契約をする」さえ見ておけば大丈夫です。

1.不動産会社に本格的に査定する

まず売却の意志を固めたら、何よりも先に不動産会社に査定を依頼してください。

マンション売却で成功するか否かは、いい不動産会社に当たるか否かにかかっていますので、超重要事項です。

逆にここさえ見つかってしまえば、他のことは全て不動産会社が教えてくれますので、相談しながら売却を進めていけばいいでしょう。

実は、今ではネットの普及にともない不動産一括査定サービスというものが存在します。

不動産一括査定サービスを使うと一度にたくさんの不動産会社とコンタクトが取れますので便利です。

しかも提携している不動産会社は、サービス運営側でしっかり厳選されているので、大変便利です。

不動産一括査定サービスにも複数ありますが、先に結論からお伝えするとNTTグループが運営しているHOME4Uが一番オススメです。

何といってもNTTグループという安心感であることはもちろん、運営実績、運営の歴史をみてもNo.1だからです。

HOME4Uはコチラ　→　http://www.home4u.jp/

もしさらに詳しく知りたい方は下記記事をご参照ください。

2.不動産会社と一般媒介契約を締結する

不動産会社に依頼する不動産会社と何社か面談したら、やる気のありそう、信頼できそうな不動産会社の数社と一般媒介契約をします。

この段階では査定額は低くでも、フットワークの軽い不動産会社は必ず残しておくことをオススメします。

いざ売却を開始したら良い動きをしてくれます。

もし、媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

以上までが超重要なことで、ここからは説明が細かくなってきます。

まずはHOME4Uを使って、不動産会社に査定相談をしてから見てもらっても全然遅くありません。

3.銀行に事前にアナウンスしておく

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前にアナウンスをしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

4.共有の場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

1. 対応窓口はどちらにするか
2. いくら以上なら売るか
3. 値引きはどこまでとするか
4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

5.内覧対応を行う

不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのが良いでしょう。

6.売買契約をする

ある程度の金額の買手が現れたら、売買契約締結をします。

あまり高い金額を望みすぎると、いつまで経っても買い手と契約が締結できず、売却活動が長引くだけです。

7.引渡を行う

最後に引渡です。契約から引渡までは1カ月程度かかります。入金があるまで気を抜かないようにしましょう。

以上、マンションを売却するときの流れについて見てきました。

それでは次に気になるマンションを売却する上での心構えについて2つをご紹介していきます。

2.マンションを売却する上で知っておきたい5つのこと

2-1.余裕と計画性を持つ

1つ目は「余裕と計画性を持つ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は3カ月が目安ですが、売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。

マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度の余裕を持った資金計画を立てておくことにしましょう。

2-2.おもてなしの心を持つ

2つ目は「おもてなしの心を持つ」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買手が現れると、一気に立場が変わります。

買手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

そのため売主の態度が横柄だと、お客である買手は、買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

内覧対応は重要

具体的には、内覧の時に部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

特別なことをする必要はありませんが、内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な局面であることを知っておきましょう。

不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

2-3.売却時期を定める

3つ目は「売却時期を定める」です。

マンションのような居住用財産は、1年の中で2～3月にかけて、最も市場が活発に動きます。

この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの時期です。

また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

可能であれば、この時期を外さずに売却することをお勧めします。

逆に4月などは買手がぱったり居なくなるため、中古マンションは売れなくなります。

同じ物件でも数カ月の差で価格が100万円単位で変わることもありますので、4月の売却は避けた方が良いでしょう。

2-4.あまりリフォームしない

4つ目は「あまりリフォームしない」ことです。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20～30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

リフォームはしないけど修繕は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

2-5.最初から一般媒介契約で売る

5つ目は「最初から一般媒介契約で売る」ことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と取引が可能です。

仲介手数料は早く条件の良い買主を連れてきた不動産会社のみ受領することになります。

一般媒介は不動産会社にとっては不利な条件ですが、売主にとっては有利な条件になります。

実は専任媒介契約でマンション売却に失敗して一般媒介に切り替える人は多いです。

結局、一般媒介に切り替えるのであれば、最初から一般媒介で売却に臨むことをお勧めします。

不動産会社にとっては一般媒介だと仲介手数料がもらえる確率が下がるため、あの手この手で専任媒介に持ち込もうとします。

特に簡単に売れる優良物件ほど専任媒介にしたがります。

不動産会社が強引に専任媒介を取ろうとしているのであれば、自信を持って一般媒介の方針を最初から貫きましょう。

複数の不動産会社を探すのに便利な一括査定

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエイやイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪（130㎡）が平均です。

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
⇒https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
⇒https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化！「ソニー不動産」
⇒https://sony-fudosan.com/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
⇒https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
⇒https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

3.まとめ

いかがでしたか？マンション売却の流れ／ポイントと注意点を徹底解説してきました。

マンション売却は、一生に何度も機会はありません。余裕をもって計画的に取り組んで、高く売りましょう。