住宅ローンというレバレッジ
たぱぞうは、頑固な賃貸派から昨今の低金利を受けて持ち家派に転向しました。「人生を住宅に縛られる」「住宅ローンが払えなくて泣く泣く住まいを手放した」などという話も無くはないですが、要は使い方だと思います。
無理をせずに組めば、今の生活を格段に向上させるという確信を得るに至りましたので、ここで米国株個人投資家なりにまとめておきたいと思います。
持ち家のメリット
- 劇的な住まいのクオリティの向上
- 住環境の安定感
- 自由にできるカスタマイズ
1「劇的な住まいのクオリティの向上」 まず、賃貸アパート暮らしから劇的に変わったのが住まいのクオリティです。とはいえ、私の住んでいる建物は１３００万円の価値です。
大手格安分譲の建物ですから、割と安いほうです。それでも、やはり賃貸とは作りの丁寧さや質が全然違います。分譲マンションを見ても、賃貸マンションとは壁の厚さやエントランスが全然違います。つまりはそういうことですね。
キッチンが広い、お風呂が広い、吹き抜けが気持ち良い、照明がいくつもあって明るい、ロフトで引きこもれる、畑ができる、などなどいろいろあります。どれもアパートでは実現不可能だったものです。
アパートのころは家賃を８５０００円払っていました。今は月々のローンが世帯で月々約１０万、軽減措置の固定資産税が月当たり０．８万円です。差額はおよそ２万円ですが、費用対効果は大きいと思います。
それは、広くて気持ちの良い住宅に住めるからです。同格を賃貸で探すならば１３~１５万は出さないと私の地区では住めません。
2「住環境の安定感」 住まいで地区というのは大事です。例えば子どもの通う小学校や中学校も地区によって全然雰囲気が違います。また、ごみの出し方一つにしても地区のカラーが出ます。
持ち家はそのあたりは深刻な問題ですから、十分な下調べをして購入すれば、価値観の共有できる環境で過ごすことができます。これがつまり、住環境の安定、安心ということになります。
持ち家を買うということは、その地域の環境を買うということですから、焦らずに地域のことを知っておきたいものです。
3「自由にできるカスタマイズ」 これは私の場合は畑が該当します。庭を掘り、土を入れ替えて家庭菜園ができるようにしました。家庭菜園というのは投資に似ています。
対象に向き合い、研究を重ねると実を結ぶというところです。あるいは、丁寧に調べ、積み上げたのに害虫など環境により台無しになるところです。思い通りの部分と思い通りに行かない部分のバランスが絶妙です。
じわじわと知識と経験が積み重なり、去年よりは今年、今年よりは来年という希望が持てます。そこもなにか株と似ています。
とにかく賃貸アパートと比べると広いので、趣味がある人にとってはスペースの有効活用ができるということになります。
賃貸住宅のメリット
賃貸住宅のメリットも併せてまとめておきます。私は高校卒業時から一人暮らしでした。高校卒業から、かれこれ２０年以上賃貸に住み続けました。
基本的に一人暮らしというのはお金が貯まりにくいです。もし、無理して一人暮らしをしているならば、実家に戻ったほうが良いです。多少窮屈でもお金の貯まり方が全然違います。ただし、あの自由な感覚は捨てがたいですけどね。
かつては自立ということで社会人になったら一人暮らしを始めるのが当然、という価値観もありました。しかし、今は時代が違います。年収が減り、労働時間は増えるという悪循環があります。
ですから、行き過ぎた核家族を見直し、かつての大家族生活というのが復権しつつあります。それは、なにも血縁に限ったことではありません。例えばシェアハウスというのは現代の大家族の一形態と見ることもできます。
このように考えると、社会人でも家族に限らない同居形態というのは、合理的な発想だと私は思います。住資産のシェアということになるからです。
それはさておき、賃貸住宅住まい２０年の私なりのメリットを述べます。
- 固定資産税がかからない
- 人生ステージに合わせて転居しやすい
- 隣人リスクを回避できる
- 修繕費が大家持ち
1「固定資産税がかからない」 日本は固定資産税や自動車税に見られるように、資産を持っているだけでお金がかかる仕組みになっています。この金額はなかなか馬鹿にできません。私の地区だとだいたい年間にして１５万~３０万円程度かかっているようです。
私の場合は軽減税率の適応を数年受けられるのでまだ１０万円ちょっとですが、今後軽減税率期間が終われば倍額近く上がります。今だと月々の支出のうち、１万円がローン金利、１万円が固定資産税ということになります。それでも大きいですね。
２「人生ステージに合わせて転居しやすい」 持ち家はなかなか転居が利きません。売却が伴うからです。賃貸は簡単にできます。家族人数や仕事、環境の変化に応じた住まいを借りることができるのは大きなメリットでしょう。
３「隣人リスクを回避できる」 持ち家で隣家とうまくやっていけなかったら目も当てられません。これは運次第なところもあります。賃貸も隣人リスクはありますが、問題が生じたらさっさと引き払えばよいだけなので、問題になりにくいです。
４「修繕費が大家持ち」 リフォームに関わる費用を大家さんが持ってくれるのも大きいですね。持ち家は自分持ちですから、積み立てて見通しを持っておく必要があります。マンションは修繕積立金があります。同様に戸建ても見通しを持っておきたいところです。
ちなみにマンションは大規模になると管理組合の意思統一に大変な労力を要するケースがあります。私の友人が１８０世帯規模のマンションの管理組合の長を引き受けています。月一回の会議があり、修繕の方向性を話し合っています。
その会議に要する時間は３時間ということです。組織が大きくなると連絡調整に大きな労力が割かれるのはどこも同じですね。
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住宅ローンは使いようで人生を豊かにすると思っています。この金利で引っ張れるならば、ディフェンシブな債券投資などでも利幅で取れます。ただし、そういう案件には貸出してくれませんね。
国が大規模減税をしていることと、低金利で実質マイナス金利を実現しています。将来的な固定資産税を含めてローン計算をしなくてはいけません。カツカツで組むと飛びます。
この低金利下で繰り上げ返済する必要はないと思っています。ただし、投資・運用をしないならばさっさと返済したほうが良いですね。投資をする人は金利差が無視できません。