株式投資、FX、投資信託・・・数ある投資の中で、長期的に安定した収益を得るために不動産投資（賃貸経営）を始める人が増えています。しかし、賃貸経営も「投資」ですので誰もが必ず成功する訳ではありません。賃貸経営で失敗しないためには、正しい知識とノウハウを得るだけでなく、失敗事例から学ぶことも同じくらい大切です。ここでは失敗事例を通して、初心者のための賃貸経営の始め方をご紹介します。
物件選びで注意すべき失敗事例
まずは賃貸経営を始めるにあたり、物件選びで初心者が陥りやすい失敗例から、注意すべきポイントをみていきましょう。
立地や需要を考えず利回りのみで判断した為、入居者が決まらず空室に
利回りが高いという理由だけで物件を選ぶと、立地の悪さや建物自体の魅力のなさなどから入居者がなかなか決まらないということがあります。相場と比べて利回りが高い場合、必ず何らかの理由があります。「主要駅から遠い」「賃貸需要が低い」「築年数が古く設備が整っていない」などの場合では、空室期間が長くなってしまう可能性も大いにあり得ます。物件選びでは価格だけでなく、立地の良し悪しや長期に渡って賃貸需要が見込めるかどうかなど、総合的に判断することが大切です。物件価格が上昇している売り手市場の現在では、自分で探すこともできますが、不動産会社と懇意になって紹介してもらうことも大切です。
その土地に適した物件を選んだのになかなか満室にならない
そのエリアごとに適した物件というのは必ずあります。最近では入居需要に対して物件の数が多いと言われていますが、本当に優良な物件の場合、「入居者募集をした途端に入居が決まってしまう」ということも珍しくありません。しかし、優良物件は素人ではなかなか判断しにくいという問題があります。実は客付を担当している不動産会社がその地域でどのようなタイプの物件が売れるのかを全て把握しているのです。
例えば、単身者やDINKS、核家族の増加により1世帯当たりの人数が減少しているため、ファミリータイプの物件の需要はワンルームに比べて少なくなっていると言われています。しかし、一方で、高所得者層はファミリータイプと同じ広さの物件を探しているという傾向もあります。借り手がつくかどうかは、広さではなく間取りに原因があることもあるのです。そういった事情も知らずに、ただ利回りが高いというだけで、物件を選んでしまうと客付けにとても苦労をすることになるのです。そのエリアでどのような賃貸需要があるのか、表面的でない正しい情報を事前に把握しておく必要があります。
思わぬ修繕費がかかっていつまでも黒字にならない
格安なボロ物件、築古物件だけを狙って投資を始めようとしている人がいます。高利回りの物件は魅力的ですが、不動産屋が提示する利回りだけを見て判断するのは大変危険です。利回りの計算は、満室で家賃収入が得られることが前提となっています。築古物件は、修繕やリフォーム費用の増加によりさらに利回りが低くなります。不動産投資では目先の利回りだけを気にするのではなく、総合的・長期的な視点で判断していくことが重要となります。
新築物件の家賃減額を計算に入れず、返済が苦しくなり赤字経営に
新築物件は中古物件よりも家賃を高く設定することが可能で、賃貸需要の高いエリアなら入居者もつきやすいです。しかし、新築物件として扱われるのは最初の入居まで。その後は中古物件となるため家賃も相場に準じて下落していきます。この点を把握した上で収支計画を立てないと、想定した家賃収入を得られず、結果的にローンの返済が苦しくなり、赤字経営になりかねません。また、ワンルームマンション投資をする場合、新築物件の価格には販促費が上乗せされているため、購入価格が相場よりも大きく乖離して、割高になる可能性もあります。
物件管理業務にまつわる失敗事例
管理会社がちゃんと管理をしてくれない
清掃・入居者募集・退去時の立会い・家賃集金・トラブルへの対処などの管理業務は、管理会社に委託することができます。しかしながら、管理会社がきちんと管理してくれないというケースはよく聞かれます。特に、客付けがしっかりしていない管理会社は多いため、想定した家賃収入を大幅に下回るケースも少なくありません。たとえ強く言っても、「このご時世ですから入居者を集めるのは難しい」などと言われてしまうかも知れません。場合によっては客付けぐらいは自分で行った方が良いケースもあります。そのためには、サラリーマン大家ではなかなか時間が取れないということをよく理解してくれる管理会社に巡り合うことも重要です。自主管理と管理業務委託それぞれのメリット・デメリットを照らし合わせて、自分に合った管理方法を選びましょう。
家賃保証のサブリース契約で安心していたら賃料見直しで収益悪化
サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を一括借り上げ、入居者に転貸することを言います。サブリース契約では転貸ですから、入居者がいようがいまいが一定額の家賃収入が保証されるというメリットがあります。しかし、この家賃保証は最初に設定された賃料がずっと変わらず保証されるわけではありません。多くの場合、契約書の中に「〇年ごとに賃料を見直す」という条項が含まれており、経年劣化などに応じて賃料が減額される仕組みになっています。そのため、見直しの度に不動産会社から賃料を下げるという通告が来る可能性もあり、場合によっては家賃保証契約の打ち切りの可能性もあります。また、サブリースでは新築時や退去後の募集開始から何ヶ月かは家賃保証のない免責期間が設定されており、その間は収益がゼロとなるので注意しましょう。
情報不足・勉強不足による失敗事例
以前から居住していた長期入居者の退去後、賃料が減った
長期入居者がいる物件を購入した場合、その人が退去すると賃料が大幅に下がる場合があります。入居当時は新築だったため賃料も相場より高めで設定しても入居者がいましたが、何十年も住んでくれている入居者が退去したことで、家賃を下げざるを得なくなるからです。長期間入居し続けてくれることはありがたいことですが、長期入居者が退去した時の方法を考えておくべきでしょう。例えば、大幅なリフォーム・リノベーションをすることによって、物件の資産価値を下げないなどです。
営業マンの言葉に乗せられて購入した物件が、赤字経営に
不動産投資の知識のない初心者が「この物件は絶対にお得です」などと営業マンに勧められるまま物件を購入してしまうのは大変危険です。「高利回りにつられて購入したものの、空室が続き、修繕費用が思いのほか高く、収支が赤字になった」「頭金ゼロでローンを組んだけど、空室が続いて収益が得られず、ローン返済に支障をきたした」など、様々なケースが見られます。
不動産投資をするならセミナーに参加するだけでなく、市販の本などを読んで基本的な知識やノウハウを得ることが重要です。また、信頼できる不動産屋をパートナーに選ぶことも大切です。
まとめ
失敗事例から賃貸経営を始めるためのポイントを紹介してきました。あらかじめ失敗事例を知っておくことで、適切な対策をとることができますし、不安も解消できるのではないでしょうか。これから不動産投資を始めたいと思っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
