年末の記事でもちらっと書きましたが、そのころに仕込みはじめたボロ物件の経過について記録してみます。
結構リスク付きまとってますが、なかなか面白い感じになったと思います。
購入経緯
購入経緯ですが、結構難あり癖ありで安かったのが決め手です。千葉県で土地の路線価より売価が安い物件ってそんなにはないんですが、路線価で見ても固定資産税評価で見ても売価の方が下回ってました。
とは言え、駅から3分くらいで立地は悪くなく、築年は古いけど某有名ハウスメーカー施工で建物はしっかりしてます。（専門的なことよくわからん上に不具合でまくったけど）
購入時は12室中6部屋が入居で、ボロ物件特有の入居者さん多数って感じです。（滞納するとか生活保護とか。
残り6部屋は空室放置の状態で、綺麗にして普通賃貸でもよかったんですが、ちょうど年末頃から手を出してた民泊が調子よかったので、「これもいけんじゃね？」って感じで残り6部屋を民泊でいくことに。
スペック
- 千葉県某F市某駅徒歩3分
- 2K×12部屋
- 土地140坪
- 軽量鉄骨2階建て
- 売価3,300万
- 路線価約4,000万
- 借入4,000万
- 物件リフォーム約600万
- 民泊家具とか合計400万
リフォーム
リフォームのビフォーアフターは下記のとおり。
ビフォー pic.twitter.com/Nqx1Qg1HZ5
— かわまん2 (@kawaman002) 2017年3月21日
なかなか良い感じだ。 pic.twitter.com/s1p1Ct6tIW
— かわまん2 (@kawaman002) 2017年3月21日
こんな感じで、もともと2Kストレート和室だったのを、壁ぶちぬき広め1Kにしました。部屋によって若干違いますがだいたい同じような感じです。
部屋のリフォームは問題なくできたのですが、工事してるなかで出てきた予定外の不具合が、
- 屋根から一部雨漏り
- 水道管劣化により水出なくなる
- そのせいでトイレもフルリフォーム
です。
これらの工事が合計でざっくり200万くらい。まじか。。。。。しかし、売り主業者さんだったので少しは面倒見てもらえることに。（後記
民泊準備
民泊のための家具とかも6部屋分揃えたら結構しました。ざっくり400万。（1部屋60万くらい）
揃えたのは下記のとおり
- セミダブル2台
- ソファーベッド
- 布団
- 洗濯機
- 冷蔵庫
- カーテン
- テーブル
- テレビ・テレビ台
- 証明
- 調理器具
- 電子レンジ
- ケトル
- 風呂用品
- トイレ用品
- 洗面所まわり
- 掃除用品
- アイロン
もうちょい細かいものもありますが、ざっくりこんな感じで掛ける6部屋分です。
物件瑕疵について
水問題と雨漏りに関しては、物件の瑕疵になるのかな？という事で売り主さんに交渉。さくっと200万くらいかかったことを見積もりもって伝え、何ターンかの交渉の末、70万で決着。
うーん、もっとゴネてもよかったのか、わからないけどとても勉強になりました。火災保険も入りたてのところに聞いてみたけどさすがにダメそうでした。
毎月収支
ざっくりですが初月の収支です。全部6部屋の合計です。
- 光熱費2万（意外に安い）
- 民泊代行費9万（たけー）
- 部屋清掃代14.5万（高すぎ）
- ポケットwifi3万（ちょい高い）
- 売上57万
収支合計は57万-28.5万=28.5万
偶然にも経費率50%でした。たぶん旅行者は夜しかいないから光熱費が安いんですね。
普通に貸した場合の家賃がたぶん4.2万/部屋くらいの物件なので、それよりは少しマシだったかなぁ程度です。
ただ、余計な経費があったり売上改善の余地があったりとまだまだ収支増は期待できそうです。ちなみにこれで4月の稼働率38%です。
物件全体としては、6部屋の賃貸部分（自主管理）で26万の家賃が入るのと、民泊の28.5万、返済が18万くらいなので、CFが36.5万くらい。リフォームまで含めた利回りだと15%くらいです。このボロさでこの数字じゃ現状はおいしくない感満載。
出口に関して
正直、すぐ売れる物件ではないことはわかってます。が、6年くらいで本体価格回収できればあとはまぁトントンくらいで売れりゃーいいかなぁくらいの。その時の金融事情次第ですが。
ただ、化ける可能性も持っていて、隣地の戸建てを買うことができたら一気に土地の価値が変わって来ます。まぁそれはおまけ程度ですが・・。
出口に関してはヌルめです。
やってみた感想
正直リスクありーの想定外ありーのでヒヤヒヤでしたがなんとかって感じです。色々勉強になりました。
一歩間違ったらジ・エンドもありえた気がしますが（汗）
ポジティブな面としては、インバウンド？の需要は肌で感じます。今回の物件は用途変更が厳しそうな感じありますが、次回は旅館業の許可取ってやれたらもっと流入経路増やせそうだし、旅費アップできそうだし、法的なリスクは軽くできそうだし、まだまだ可能性あり。
民泊で大切なのはワンストップで連絡から清掃までこなしてくれて高評価稼げる業者さんですね。正直今頼んでるところは自信持ってオススメできるクオリティではないです。もし良いところご存知の方いたら是非教えて下さい。
まとめると、利益率で言ったらやっぱアフィリエイトですね、、、楽しくなかったらやる必要ないとおもいます。本業も頑張ります。完
おまけ
今回民泊にした6部屋のうち、5部屋は風呂を新品に変えてたのですが、1部屋だけはキレイだったのでそのまま使用してました。
しかーし、温度調整機能が壊れているとクレームをうけ、大至急メーカーに連絡して修理依頼を。修理予定の日がお客さんのチェックアウト日と重なっていましたが、11時チェックアウトで修理予約は12時。早い方がいいし、問題なかろうということで当日を迎える。
定刻に現地につくと、鍵が開いている・・・。怪しい。。。
そぉーーーっとドアを開けると、ベッドに横たわる人の影。
「おいマジかよ、ガッデムすぎだろ～」と思いながら渋々ドアを閉めてピンポンを連打。
しばらくすると玄関のドアが開き、そこに立っていたのはパンティー姿の巨漢欧米人（女性）（自分の1.5倍くらいのイメージ）でした。その後はGoogle翻訳と身振り手振りで「アヤシイ者デハナイ、風呂の修理業者ダ（業者は遅れて登場）」と伝え、無事に修理する事とができました。（チェックアウトを遅らせていたらしい）
欧米の方ってパンティーとかフルシカトなんですね。おしまい